Chuyên gia tài chính cảnh báo về rủi ro khi nghỉ việc sớm để đầu tư
Trong tập 45 của chương trình Bạn hỏi VWA trả lời trên Kênh Tài Chính Kinh doanh, trường hợp của anh Tùng, 43 tuổi, đã thu hút sự chú ý với danh mục tài sản đáng kể nhưng cũng tiềm ẩn nhiều thách thức. Anh làm việc tại một tập đoàn nước ngoài hơn 19 năm, đã lập gia đình và có 3 con, hiện đang cân nhắc nghỉ việc để chuyển sang đầu tư tài chính toàn thời gian với mục tiêu đạt tự do tài chính.
Danh mục tài sản tập trung vào bất động sản
Danh mục tài sản của anh Tùng chủ yếu xoay quanh bất động sản, bao gồm:
- Một căn nhà để ở trị giá khoảng 15 tỷ đồng, được thừa kế.
- Hai căn nhà phố đang trong giai đoạn xây dựng hoặc khai thác, trong đó một căn cho thuê với giá khoảng 7 triệu đồng mỗi tháng.
- Một dự án nhà trị giá 25 tỷ đồng với chi phí xây dựng ước tính 7–8 tỷ đồng, đã chi khoảng một nửa.
- Một căn khác trị giá 10 tỷ đồng đang cho thuê một phần.
Ngoài ra, anh có tài sản tiêu dùng và dự phòng khoảng 16,8 tỷ đồng, gồm ô tô 700 triệu đồng, quỹ tiền mặt 200 triệu đồng, 3 cây vàng và hợp đồng bảo hiểm nhân thọ đáo hạn năm 2028 trị giá 350 triệu đồng. Anh cũng đầu tư 600 triệu đồng vào góp vốn doanh nghiệp và khoảng 400 triệu đồng vào chứng khoán.
Dòng tiền và đòn bẩy tài chính
Về dòng tiền, anh Tùng vừa có tiền gửi tiết kiệm vừa sở hữu khoản vay khoảng 5,5 tỷ đồng với lãi suất 6,3% mỗi năm và kỳ hạn dài. Định hướng của anh là tiếp tục sử dụng đòn bẩy tài chính, chờ cơ hội mua bất động sản vào khoảng năm 2027, ưu tiên tài sản tạo dòng tiền và sau đó dùng dòng tiền này để chuyển sang đầu tư tài chính.
Chuyên gia Tô Anh Hùng, thành viên AFP của Cộng đồng Cố vấn Tài chính Việt Nam (VWA), đánh giá danh mục bất động sản của anh Tùng có quy mô lớn. Tổng dòng tiền ước tính từ hai tài sản vào khoảng 47 triệu đồng mỗi tháng, tương đương 564 triệu đồng mỗi năm. So với tổng giá trị danh mục khoảng 35,8 tỷ đồng, lợi suất cho thuê chỉ đạt khoảng 1,46% mỗi năm, mức thấp so với mặt bằng thị trường, nơi nhà phố tại Hà Nội thường trên 2%.
Nguyên nhân và giải pháp cải thiện hiệu quả
Nguyên nhân chính dẫn đến lợi suất thấp là do tài sản chưa được tối ưu khai thác, đặc biệt ở khâu hoàn thiện và định giá cho thuê. Với căn nhà trị giá 10 tỷ đồng, nếu đầu tư thêm 1,5 tỷ đồng để hoàn thiện, giá thuê có thể tăng lên 25–28 triệu đồng mỗi tháng. Khi đó, tổng giá trị đầu tư khoảng 11,5 tỷ đồng sẽ tạo ra dòng tiền khoảng 300 triệu đồng mỗi năm, tương đương lợi suất 2,6%, cao hơn trung bình thị trường.
Chuyên gia nhận định đây là khoản đầu tư nên thực hiện vì vừa cải thiện dòng tiền, vừa nâng định giá tài sản, giúp tăng tính thanh khoản nếu có nhu cầu bán hoặc tái cơ cấu sau này. Tuy nhiên, danh mục của anh Tùng đang mất cân đối lớn giữa bất động sản và tài sản tài chính, cần được phân bổ lại hợp lý hơn.
Khuyến nghị về việc nghỉ làm để đầu tư
Liên quan đến câu hỏi có nên nghỉ việc để chuyển sang đầu tư tài chính, ông Nguyễn Minh Tuấn, Giám đốc điều hành kiêm đồng sáng lập của VWA, cho biết vấn đề lớn hơn của anh Tùng nằm ở dòng tiền tổng thể. Hiện thu nhập chính vẫn đến từ lương tại tập đoàn nước ngoài, trong khi anh còn nghĩa vụ trả nợ và các con còn nhỏ.
Nếu nghỉ việc, anh sẽ mất nguồn tiền đều đặn hàng tháng, trong khi dòng tiền từ bất động sản chưa đủ mạnh và tài sản tài chính lại hạn chế, dẫn tới áp lực trả nợ có thể còn lớn hơn áp lực công việc. Chuyên gia cho rằng vấn đề lớn nhất không phải quy mô tài sản, mà là mức độ tập trung quá lớn vào bất động sản, khiến danh mục dễ bị ảnh hưởng bởi rủi ro thị trường.
Khoản vay hiện có lãi suất thả nổi sau giai đoạn cố định, có thể tăng lên 13–14% mỗi năm trong tương lai, tạo áp lực đáng kể. Các kế hoạch của anh, từ mua thêm bất động sản đến đầu tư startup, đều dựa trên giả định tích cực và tiềm ẩn rủi ro cao.
Kết luận từ chuyên gia
Quan điểm của chuyên gia là không nên chấp nhận rủi ro lớn ở giai đoạn này. Việc tiếp tục làm công việc hiện tại giúp duy trì dòng tiền ổn định và giảm áp lực tài chính. Các quyết định như nghỉ việc, rút bảo hiểm hay chuyển hướng đầu tư chỉ nên thực hiện khi đã có nền tảng dòng tiền vững chắc hơn, thay vì dựa vào các kịch bản giả định trong tương lai.
