Công nghiệp hóa – động lực tăng trưởng chủ lực
Trong hơn hai thập kỷ qua, công nghiệp hóa đã trở thành một trong những động lực tăng trưởng mạnh nhất của Việt Nam. Từ một nền kinh tế chủ yếu dựa vào nông nghiệp và gia công đơn giản, Việt Nam từng bước hình thành mạng lưới hàng trăm khu công nghiệp, thu hút hàng trăm tỷ USD vốn FDI và trở thành mắt xích ngày càng quan trọng trong chuỗi sản xuất của châu Á. Đến nay, công nghiệp không chỉ là một lĩnh vực kinh tế, mà đã trở thành “xương sống” của tăng trưởng Việt Nam. Theo dữ liệu của Ngân hàng Thế giới, khu vực công nghiệp và xây dựng hiện đóng góp khoảng 37–38% GDP Việt Nam – thuộc nhóm cao trong khu vực ASEAN. Riêng ngành chế biến chế tạo liên tục giữ vai trò động lực tăng trưởng chủ lực trong nhiều năm gần đây.
Đóng góp vượt trội của ngành chế biến chế tạo
Cao điểm như quý I/2025, khu vực công nghiệp và xây dựng đóng góp hơn 40% vào tăng trưởng GDP cả nước, trong đó riêng ngành chế biến chế tạo tăng hơn 9%, trở thành động lực lớn nhất của nền kinh tế. Theo số liệu của Cục Thống kê, năm 2025, ngành chế biến chế tạo tiếp tục là đầu tàu tăng trưởng khi đóng góp hơn 31% vào mức tăng GDP quốc gia.
Mở rộng hệ thống khu công nghiệp
Sự vươn lên của công nghiệp kéo theo sự mở rộng mạnh của hệ thống các khu công nghiệp. Tính đến năm 2025, Việt Nam đã có 478 khu công nghiệp (KCN) được thành lập, trong đó 324 KCN đã đi vào hoạt động, với tổng diện tích đất tự nhiên đạt khoảng 145,97 nghìn ha, tạo việc làm cho khoảng 4,15 triệu lao động.
Phân hóa mạnh giữa các địa phương
Tuy nhiên, mức độ hấp thụ lại phân hóa rất mạnh giữa các địa phương. Theo các báo cáo cập nhật năm 2025 của các công ty nghiên cứu thị trường như Savills, CBRE và Cushman & Wakefield, tỷ lệ lấp đầy tại các trung tâm công nghiệp lớn của Việt Nam tiếp tục duy trì ở mức rất cao. Bình Dương (nay là TPHCM) nhiều năm liền gần như kín quỹ đất công nghiệp, với nhiều khu đạt tỷ lệ lấp đầy 95–99%. Bắc Ninh duy trì mặt bằng lấp đầy khoảng trên 90%, trong khi nhiều KCN trọng điểm tại Hải Phòng như VSIP Hải Phòng, Tràng Duệ hay Nomura cũng đang ở trạng thái gần kín chỗ. Một số khu công nghiệp tại Hà Nội thậm chí đã đạt mức lấp đầy gần như tuyệt đối, nhiều khu công nghiệp tại TPHCM đã lấp đầy 100%, trong khi nhiều khu công nghiệp ở các địa phương xa trung tâm vẫn gặp khó khăn trong việc thu hút nhà đầu tư.
Hiệu ứng tập trung chuỗi cung ứng
Điều này cho thấy các trung tâm sản xuất có khả năng kết nối chuỗi cung ứng đủ mạnh có sức hút cao hơn trên thị trường. Các nhà đầu tư chuyển sang chọn hướng đầu tư theo nguyên tắc “nơi nào giúp họ vận hành hiệu quả hơn”.
Bắc Ninh – hệ sinh thái điện tử
Bắc Ninh là ví dụ điển hình. Địa phương này không phải nơi có giá thuê đất thấp nhất miền Bắc. Nhưng sau hơn một thập kỷ phát triển quanh hệ sinh thái Samsung, Bắc Ninh đã hình thành mạng lưới doanh nghiệp phụ trợ điện tử dày đặc, từ linh kiện, bao bì, cơ khí chính xác cho tới hậu cần công nghiệp. Khi một doanh nghiệp điện tử mới đặt nhà máy tại đây, họ có thể tìm thấy hàng chục nhà cung ứng chỉ trong bán kính vài chục km. Hơn thế nữa, vị trí thuận lợi trong tiếp cận sân bay quốc tế Nội Bài cũng giúp giảm đáng kể thời gian giao hàng, chi phí tồn kho và rủi ro sản xuất.
Hải Phòng – cửa ngõ sản xuất mới
Hải Phòng cũng tương tự. Thành phố này không chỉ có KCN, mà còn sở hữu cụm lợi thế hiếm có gồm cảng nước sâu Lạch Huyện, hệ thống cao tốc liên vùng, sân bay quốc tế và mạng lưới công nghiệp điện tử xoay quanh LG, Pegatron cùng nhiều doanh nghiệp phụ trợ. Đây là lý do Hải Phòng đã và đang nổi lên như một “cửa ngõ sản xuất” mới của miền Bắc.
Bình Dương – hệ sinh thái tích lũy hàng chục năm
Trong khi đó, Bình Dương (TPHCM) duy trì sức hút không chỉ nhờ phát triển KCN sớm, mà vì đã tích lũy được toàn bộ hệ sinh thái công nghiệp suốt hàng chục năm: hậu cần, kho vận, doanh nghiệp cơ khí, lao động kỹ thuật, dịch vụ công nghiệp và khả năng kết nối trực tiếp với TPHCM cùng hệ thống cảng biển phía Nam.
Thách thức của các địa phương không có lợi thế
Trong khi đó, các địa phương không có lợi thế này vẫn ở trạng thái “công nghiệp đơn lẻ”: có đất nhưng thiếu nhà cung ứng, thiếu hậu cần, thiếu lao động kỹ thuật và thiếu khả năng liên kết vùng. Nếu chọn các địa phương này, nhà đầu tư có thể tiết kiệm chi phí thuê đất ban đầu, nhưng lại phải chịu chi phí hậu cần cao hơn, thời gian giao hàng dài hơn và phụ thuộc nhiều hơn vào chuỗi cung ứng xuyên biên giới. Trong bối cảnh cạnh tranh toàn cầu hiện nay, đó là bất lợi rất lớn và cũng là lý do thị trường đang chuyển dần từ mô hình cho thuê đất công nghiệp truyền thống sang phát triển các hệ sinh thái vận hành hoàn chỉnh hơn.
Bài học từ Trung Quốc
Thực tế này tại Việt Nam cũng phản ánh xu hướng đang diễn ra ở hầu hết trung tâm sản xuất lớn nhất thế giới: lợi thế cạnh tranh bền vững luôn đến từ hiệu ứng tập trung chuỗi cung ứng, chứ không chỉ từ lao động rẻ hay đất công nghiệp giá thấp. Cụm Thâm Quyến – Đông Quản – Quảng Châu của Trung Quốc là ví dụ rõ nhất. Thành công của khu vực này không nằm ở việc có nhiều nhà máy, mà ở việc toàn bộ chuỗi cung ứng điện tử được tích hợp trong cùng một không gian kinh tế. Từ linh kiện, lắp ráp, hậu cần, nghiên cứu phát triển cho tới xuất khẩu đều được kết nối mật thiết. Một doanh nghiệp sản xuất điện tử tại Thâm Quyến có thể tìm thấy gần như mọi nhà cung ứng cần thiết trong bán kính vài giờ di chuyển. Chính hiệu ứng tập trung đó giúp Trung Quốc duy trì vị thế “công xưởng thế giới” suốt nhiều năm, ngay cả khi chi phí lao động không còn rẻ.
Chiến lược phát triển cụm ngành
Một cụm công nghiệp đủ lớn sẽ tự tạo ra thị trường lao động chuyên môn hóa, kéo theo doanh nghiệp phụ trợ, hậu cần, tài chính, nghiên cứu phát triển và dịch vụ công nghiệp. Khi hiệu ứng tập trung đủ mạnh, chi phí vận hành của doanh nghiệp sẽ giảm theo quy mô, tạo lợi thế cạnh tranh rất khó thay thế. Một số nhà phát triển bất động sản công nghiệp ở Việt Nam đang tập trung vào mô hình nhà xưởng xây sẵn, kho vận hiện đại và các vị trí chiến lược gần trung tâm hậu cần nhằm giúp doanh nghiệp rút ngắn thời gian triển khai sản xuất, tối ưu vận hành và kết nối nhanh hơn với mạng lưới cung ứng hiện hữu.
Nhưng nếu để thị trường tự điều tiết thì các khu công nghiệp sẽ vẫn rời rạc. Chính sách tái cấu trúc phát triển KCN theo hướng hệ sinh thái sản xuất khép kín dựa trên mô hình cụm ngành sẽ góp phần quan trọng vào mục tiêu tăng trưởng 2 con số của Việt Nam, đặc biệt trong bối cảnh các tập đoàn đa quốc gia đang chủ động dịch chuyển sản xuất, tìm kiếm những trung tâm sản xuất mới.
Cửa sổ cơ hội cho Việt Nam
Việt Nam đang đứng trước cuộc đua cạnh tranh toàn cầu, là “cửa sổ cơ hội” đang mở ra và không kéo dài mãi. Nếu tận dụng được giai đoạn hiện nay để hình thành các cụm sản xuất quy mô lớn, kết nối chặt với cảng biển, hậu cần và doanh nghiệp phụ trợ, Việt Nam có thể nâng vị thế từ “công xưởng gia công” lên mắt xích quan trọng hơn trong chuỗi giá trị toàn cầu.
Ngoài việc tiếp tục mở rộng các khu công nghiệp mới, Việt Nam cần một chiến lược quốc gia về phát triển các cụm sản xuất liên kết vùng thay vì tư duy “mỗi tỉnh một KCN” với các ưu đãi dàn trải. Cạnh tranh bằng giá thuê đất hay ưu đãi ngắn hạn sẽ khó tạo ra lợi thế bền vững. Điều Việt Nam cần là một cơ chế điều phối phát triển công nghiệp ở cấp vùng, gắn KCN với cảng biển, hậu cần, đô thị công nghiệp và hệ sinh thái doanh nghiệp phụ trợ theo nguyên tắc chuỗi cung ứng.
Hành lang công nghiệp trọng điểm
Những hành lang công nghiệp trọng điểm như Bắc Ninh – Hải Phòng – Quảng Ninh ở phía Bắc hay TPHCM – Bình Dương – Đồng Nai – Bà Rịa Vũng Tàu ở phía Nam cần được ưu tiên tập trung nguồn lực hạ tầng, hậu cần và kết nối liên vùng để đủ sức hình thành các trung tâm sản xuất mang tầm khu vực và vươn tầm quốc tế. Các chính sách ưu đãi cần chuyển từ chiều rộng sang chiều sâu để khuyến khích doanh nghiệp công nghiệp hỗ trợ, hậu cần, nghiên cứu và phát triển (R&D), đào tạo lao động kỹ thuật và tối ưu hóa hiệu quả sử dụng đất thay vì chỉ ưu đãi theo diện tích thuê đất hay quy mô vốn đăng ký.
Chính sách tín dụng và thuế
Các chính sách tín dụng ưu đãi, miễn giảm thuế dài hạn và đầu tư hạ tầng dùng chung cho các cụm ngành chiến lược nhằm tăng hiệu ứng cộng hưởng giữa các doanh nghiệp trong cùng hệ sinh thái, qua đó thúc đẩy hình thành cụm ngành cần được xem xét đến.
Bài toán chiến lược
Trong cuộc đua chuỗi cung ứng hiện nay, lợi thế sẽ không thuộc về nơi có nhiều đất công nghiệp nhất, mà thuộc về quốc gia tổ chức được hệ sinh thái sản xuất hiệu quả, kết nối và có chiều sâu nhất – nơi doanh nghiệp đến có thể gắn bó dài hạn và không thể dời đi. Và đó mới là bài toán chiến lược của bất động sản công nghiệp Việt Nam trong giai đoạn tới.
Tác giả: Lance Li hiện là Tổng giám đốc của BW Industrial Development JSC, một công ty hoạt động trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp, là liên doanh giữa tập đoàn đầu tư tư nhân Mỹ Warburg Pincus và Becamex. Trước khi gia nhập BW, ông có hơn 10 năm gắn bó với ESR China - nền tảng bất động sản hậu cần lớn nhất khu vực châu Á – Thái Bình Dương, nơi ông từng đảm nhiệm nhiều vị trí trọng yếu như Phó Chủ tịch phụ trách mua sắm và sáp nhập (M&A) và Kinh doanh Quốc tế.
