Tại Hội nghị toàn quốc nghiên cứu, học tập và triển khai Nghị quyết Hội nghị lần thứ ba Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIV, Phó thủ tướng Thường trực Phạm Gia Túc đã công bố những định hướng lớn trong sửa đổi Luật Đất đai. Theo đó, Nghị quyết số 21-NQ/TW thay thế Nghị quyết số 18-NQ/TW, tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân và tuyệt đối không tư nhân hóa.
Không tư nhân hóa đất đai
Nghị quyết 21 nhấn mạnh đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt và nguồn lực quan trọng để phát triển đất nước. Phó thủ tướng Thường trực cho biết Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý đất đai. Nghị quyết khẳng định tuyệt đối không tư nhân hóa đất đai và không cho phép người nước ngoài nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trừ người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài.
So với Nghị quyết 18, Nghị quyết 21 có sự chuyển biến mạnh mẽ trong tư duy bồi thường khi thu hồi đất. Thay vì chỉ bồi thường tài sản, nhà nước sẽ hướng tới tái lập cuộc sống cho người dân bị thu hồi đất. Đây được xem là bước tiến quan trọng nhằm bảo đảm an sinh xã hội và giảm khiếu nại.
Mục tiêu cụ thể đến năm 2030
Nghị quyết đề ra các mốc thời gian rõ ràng. Đến hết năm 2026, phải hoàn thành xây dựng cơ sở dữ liệu số đối với toàn bộ các thửa đất đã thu thập thông tin. Đến hết năm 2027, cơ bản hoàn thành đo đạc, lập bản đồ địa chính, hồ sơ địa chính và xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai cho các diện tích chưa có trong cơ sở dữ liệu. Đến năm 2030, hệ thống pháp luật về đất đai phải được hoàn thiện đồng bộ, thống nhất, phù hợp với thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa.
Phó thủ tướng Thường trực cho biết Nghị quyết 21 gồm 6 nhóm nhiệm vụ, giải pháp, trong đó có 4 nhóm được điều chỉnh, bổ sung mới. Các nhóm này bao gồm quy hoạch sử dụng đất, tài chính đất đai, thuế và xử lý các tồn đọng lịch sử.
Hạn chế phân lô, bán nền tại đô thị
Về quy hoạch, Nghị quyết yêu cầu nghiên cứu giảm số lượng quy hoạch, tiến tới chỉ xây dựng một quy hoạch thống nhất trong phạm vi một đơn vị hành chính. Kế hoạch sử dụng đất cấp xã được lập theo hướng đơn giản, số hóa và tích hợp. Nghị quyết cũng quy định rõ các trường hợp phải đấu giá, đấu thầu và trường hợp nhà đầu tư được tự thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất.
Đặc biệt, Nghị quyết yêu cầu hạn chế phân lô, bán nền tại khu vực đô thị, nhất là các đô thị lớn. Đối với đất xây dựng nhà ở thương mại để bán, chủ yếu là nhà chung cư, nhà nước giao đất có thời hạn lâu dài. Với chung cư xây mới, thời hạn sử dụng căn hộ gắn với niên hạn công trình và quyền tài sản được bảo đảm. Nhà ở cho thuê, nhà ở chính sách và nhà ở công vụ thuộc sở hữu nhà nước có thời hạn sử dụng đất lâu dài, cùng với ưu đãi để khuyến khích tư nhân phát triển nhà ở cho thuê giá phù hợp.
Nghiên cứu áp thuế cao hơn đất bỏ hoang
Một trong những điểm đáng chú ý nhất của Nghị quyết là công cụ tài chính và chính sách thuế. Phó thủ tướng Thường trực Phạm Gia Túc nhấn mạnh: “Nghị quyết yêu cầu nghiên cứu áp dụng mức thuế cao hơn đối với đất bỏ hoang, chậm đưa vào sử dụng để hạn chế đầu cơ, chống lãng phí và lành mạnh hóa thị trường bất động sản.”
Bên cạnh đó, Nghị quyết cũng yêu cầu áp dụng cơ chế điều tiết địa tô chênh lệch đối với phần thặng dư trong kinh doanh bất động sản. Giá đất do Nhà nước quyết định trên cơ sở mục tiêu phát triển từng thời kỳ. Việc xác định giá đất thực hiện theo nguyên tắc Trung ương ban hành tiêu chí khung, địa phương quyết định giá đất. Có cơ chế điều tiết nguồn thu từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất giữa Trung ương và địa phương, nhằm phòng chống tham nhũng, tiêu cực.
Để lành mạnh hóa thị trường, Nghị quyết yêu cầu công khai thông tin về quy hoạch, pháp lý dự án, giá đất, giao dịch, nghĩa vụ tài chính, tình trạng thế chấp, tranh chấp. Đẩy mạnh thương mại hóa quyền sử dụng đất, từng bước bắt buộc đăng ký giao dịch, kết nối dữ liệu đất đai với quy hoạch, công chứng, thuế, ngân hàng. Khuyến khích giao dịch qua sàn và thanh toán không dùng tiền mặt.
Ngoài ra, Nghị quyết giao xây dựng cơ chế đặc thù xử lý đất có nguồn gốc từ nông, lâm trường quốc doanh; đất cơ quan dôi dư; đất sau cổ phần hóa; các dự án tồn đọng; đất của cơ sở sản xuất đã di dời. Đồng thời, nghiên cứu thí điểm cơ chế Nhà nước mua lại các dự án nhà ở thương mại mà chủ đầu tư không còn khả năng thực hiện để tạo quỹ nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.
