Đầu Tư Bất Động Sản 2026: Những Thay Đổi Lớn Và Lời Khuyên Từ Chuyên Gia
Năm 2026 được dự báo là thời điểm mang đến nhiều biến chuyển quan trọng cho thị trường bất động sản Việt Nam. Theo các chuyên gia, nhà đầu tư cần trang bị kiến thức và sự thận trọng để đối mặt với những quy định mới và xu hướng phát triển. TS Cấn Văn Lực - chuyên gia kinh tế trưởng BIDV kiêm Giám đốc Viện Đào tạo và Nghiên cứu BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng - đã chỉ ra ba điểm nhấn cốt lõi mà doanh nghiệp và nhà đầu tư không thể bỏ qua.
Ba Điểm Nhấn Quan Trọng Trong Quy Định Mới
Thứ nhất, sự thay đổi trong cách áp dụng bảng giá đất sẽ tạo ra sự ổn định đáng kể. Thay vì thay đổi hàng năm, bảng giá đất sẽ được duy trì ổn định trong 5 năm, giúp doanh nghiệp hoạch định chiến lược dài hạn. Tuy nhiên, tính linh hoạt vẫn được đảm bảo thông qua hệ số K, cho phép các địa phương tự quyết định hệ số điều chỉnh từ 0.5 đến 1.2 tùy theo thực tế địa bàn. Điều này tạo dư địa lớn cho quản lý tài chính đất đai tại cơ sở.
Thứ hai, chính sách thu hồi đất có bước tiến đột phá khi tỷ lệ đồng thuận được giảm từ 100% xuống 75%. Cụ thể, một dự án cần thỏa mãn đồng thời hai điều kiện: 75% diện tích đất đồng ý và 75% số người sở hữu đồng ý. Sự thay đổi này được kỳ vọng sẽ thúc đẩy các dự án phát triển hạ tầng và bất động sản, giảm bớt rào cản trong quá trình thu hồi.
Thứ ba, tín dụng bất động sản năm 2026 sẽ không được tăng trưởng nóng. Ngân hàng Nhà nước đã định hướng mức tăng trưởng chung khoảng 15%, và tín dụng cho vay bất động sản về cơ bản không vượt quá mức này. Ông Lực nhấn mạnh sự phân hóa: cho vay đầu tư kinh doanh bất động sản sẽ được kiểm soát chặt chẽ hơn, trong khi cho vay mua nhà ở và các lĩnh vực ưu tiên như nhà ở xã hội, bất động sản khu công nghiệp vẫn có dư địa.
Tư Duy Đầu Tư Chuyển Sang Chọn Lọc Và Dài Hạn
Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), năm 2026 đánh dấu sự chuyển dịch từ tư duy đầu tư "ăn nhanh" sang chọn lọc và dài hạn. Nhà đầu tư buộc phải ưu tiên các sản phẩm có giá trị sử dụng thực, khả năng khai thác, thanh khoản và quản trị rủi ro tốt. Những ai vẫn dựa vào đòn bẩy cao, thông tin thiếu kiểm chứng sẽ dễ bị loại khỏi cuộc chơi khi thị trường bước vào giai đoạn thanh lọc.
VARS cũng cho rằng, về dài hạn, giá bất động sản khó giảm sâu do nhu cầu ở thực vẫn cao, nền kinh tế tiếp tục tăng trưởng và đầu tư hạ tầng mở rộng. Tuy nhiên, thị trường năm 2026 nhiều khả năng không còn những cơn "sóng" tăng trưởng nóng lan rộng, mà thay vào đó là sự cạnh tranh thực chất, nơi chỉ doanh nghiệp đủ năng lực tài chính và nhà đầu tư có tầm nhìn mới có thể trụ vững.
Khuyến Nghị Cho Doanh Nghiệp Trong Bối Cảnh Mới
Trước những thách thức về dòng tiền khó khăn và chi phí vốn tăng, TS Cấn Văn Lực đưa ra ba khuyến nghị cụ thể cho doanh nghiệp:
- Cơ cấu lại dòng tiền và sản phẩm: Doanh nghiệp cần rà soát kỹ lưỡng dòng tiền, điều chỉnh danh mục dự án và sản phẩm đầu tư để đảm bảo tính bền vững.
- Đa dạng hóa nguồn vốn: Không nên phụ thuộc hoàn toàn vào ngân hàng, mà cần linh hoạt huy động từ các nguồn như trái phiếu (trong nước, quốc tế, trái phiếu xanh), thị trường chứng khoán, quỹ đầu tư, vốn nước ngoài và vốn tự có.
- Hạn chế đầu tư dàn trải: Ông Lực cảnh báo, với nguồn lực hạn chế, việc đầu tư vào quá nhiều dự án cùng lúc có thể dẫn đến thiếu vốn và rủi ro cao.
Đặc biệt, ông kêu gọi doanh nghiệp đồng hành cùng Chính phủ và người dân trong việc điều tiết giá nhà về mức hợp lý hơn, coi đây là cách làm đạo đức và bền vững. Sự thay đổi này không chỉ giúp ổn định thị trường mà còn tạo niềm tin lâu dài cho người tiêu dùng.
Tóm lại, bất động sản năm 2026 không còn là cuộc chơi của kỳ vọng ngắn hạn, mà trở thành phép thử về sức bền, kỷ luật tài chính và năng lực tồn tại thực sự. Cả doanh nghiệp lẫn nhà đầu tư đều cần thích ứng với những biến đổi này để nắm bắt cơ hội và giảm thiểu rủi ro trong một thị trường ngày càng minh bạch và cạnh tranh.
