Ngày 24.6, thông tin từ Sở Nông nghiệp và Môi trường (NN-MT) TP.HCM cho biết đơn vị này vừa trình dự thảo lần 3 quy định hệ số K năm 2026 lên Hội đồng Thẩm định hệ số điều chỉnh giá đất TP. Theo đó, hệ số K được đề xuất bằng 1 cho nhiều trường hợp, nhằm giảm áp lực tài chính cho người dân và doanh nghiệp.
Hệ số K bằng 1: Giải pháp hài hòa lợi ích
Ông Đào Quang Dương, Trưởng phòng Kinh tế đất (Sở NN-MT TP.HCM), cho biết dự thảo đã tiếp thu ý kiến đóng góp của người dân và chuyên gia. Cụ thể, hệ số K bằng 1 được áp dụng cho các trường hợp: chuyển mục đích sử dụng đất, giao đất không qua đấu giá, công nhận quyền sử dụng đất vượt hạn mức, giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất (trả tiền hằng năm hoặc một lần), và chuyển từ thuê đất sang giao đất. Trước đó, dự thảo lần 2 có mức hệ số K cao hơn, gây lo ngại về chi phí đất tăng.
Theo quy định của Chính phủ, từ ngày 1.7, các địa phương phải ban hành hệ số K. Tuy nhiên, đến ngày 10.6, mới có 12 địa phương ban hành gồm: Hà Nội, Hưng Yên, Điện Biên, Lào Cai, Thái Nguyên, Bắc Ninh, Cao Bằng, Sơn La, Đắk Lắk, Lâm Đồng, Đồng Nai, Cần Thơ. Trong đó, ngoại trừ Đồng Nai, các tỉnh thành còn lại đều quy định hệ số K bằng 1, kể cả cho bồi thường khi nhà nước thu hồi đất. Ông Nguyễn Thế Phượng, Phó chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam, nhận định việc xây dựng hệ số K tại các địa phương chưa hoàn chỉnh và chưa sát với quy định.
Áp lực hệ số K lớn gây khó cho doanh nghiệp và người dân
TS Phạm Viết Thuận, Viện trưởng Viện Kinh tế tài nguyên và môi trường TP.HCM, phân tích: việc duy trì hệ số K cao hơn thực tế tạo gánh nặng tài chính, làm suy giảm nguồn lực đầu tư và cản trở phục hồi dự án bất động sản, sản xuất kinh doanh. Ông đề nghị lãnh đạo TP.HCM xem xét điều chỉnh hệ số K về mức 1 để thực thi chủ trương khoan sức dân, tạo động lực cho nhà đầu tư và hỗ trợ doanh nghiệp vượt khó.
Ông Thuận chỉ ra: bảng giá đất hiện hành tại nhiều khu vực TP.HCM đã ở mức cao. Nếu hệ số K luôn lớn hơn 1, chi phí sử dụng đất sẽ đội lên quá cao, gây sốc cho người dân và suy kiệt dòng tiền doanh nghiệp. Điều này cũng khiến mục tiêu xây dựng nhà ở cho thuê khó đạt vì giá thuê vượt thu nhập bình quân 8,6 triệu đồng/tháng. "Hệ số K thấp giúp chi phí đất hợp lý, doanh nghiệp dễ tiếp cận mặt bằng sản xuất, khơi thông vốn đầu tư, duy trì việc làm và ổn định an sinh xã hội", ông Thuận nhấn mạnh.
Ba nhóm đối tượng trái chiều về giá đất
Ông Đào Quang Dương giải thích: quá trình xây dựng chính sách đất đai tại TP.HCM tồn tại ba nhóm đối tượng chính với mong muốn trái ngược về giá đất. Nhóm bị thu hồi đất muốn giá cao để nhận bồi thường xứng đáng. Nhóm chuyển mục đích sử dụng đất (đa phần là hộ gia đình, cá nhân) muốn giá thấp để giảm gánh nặng tài chính. Nhóm thuê đất trả tiền hằng năm (doanh nghiệp sản xuất, công nghiệp, nông nghiệp) cần giá thấp và ổn định để duy trì cạnh tranh.
Sự mâu thuẫn này đặt cơ quan quản lý vào thế khó. TP.HCM với quy mô 14 triệu dân có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất rất lớn, đồng thời đang triển khai khoảng 164 dự án giải phóng mặt bằng, ảnh hưởng đến hàng chục ngàn hộ dân. Nếu chính sách không hài hòa, nguy cơ khiếu nại, khiếu kiện và đình trệ kinh tế rất cao.
Hệ số K bằng 1 cho nhóm dân và doanh nghiệp, giá đất cụ thể cho bồi thường
Ông Dương khẳng định: hệ số K bằng 1 cho hai nhóm đối tượng (chuyển mục đích sử dụng đất và thuê đất) là giải pháp ổn định cuộc sống cho người dân, giúp họ không quá áp lực tài chính khi làm nhà. Đối với doanh nghiệp, chi phí đầu vào (tiền thuê đất) hợp lý tạo lợi thế cạnh tranh, cải thiện môi trường đầu tư và thu hút nhà đầu tư.
Về công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, ông Dương cho biết sẽ thực hiện theo hướng xác định giá đất cụ thể, thay vì áp dụng bảng giá nhân hệ số K. Nguyên nhân là bảng giá đất hiện hành chủ yếu quy định cho vị trí mặt tiền, còn vị trí hẻm tính theo tỷ lệ, dẫn đến bất hợp lý khi các hẻm có độ rộng khác nhau (từ 5m đến trên 10m) đều có mức giá như nhau nếu cùng vị trí 2. Việc áp dụng máy móc gây thiếu công bằng và khiếu nại.
Hệ số K cho dự án đầu tư từ 1 đến 1,30
Đối với các dự án đầu tư theo pháp luật về đầu tư, xây dựng, hệ số K được tính theo hệ số sử dụng đất. Cụ thể: hệ số sử dụng đất dưới 6 lần thì K=1; từ 6 đến dưới 8 lần K=1,05; từ 8 đến dưới 10 lần K=1,10; từ 10 đến dưới 12 lần K=1,15; từ 12 đến dưới 14 lần K=1,20; từ 14 đến dưới 16 lần K=1,25; và từ 16 lần trở lên K=1,30.
