TP.HCM Lập Quỹ Đất 'Vàng' 33 Khu Thanh Toán Dự Án BT, Giải Bài Toán Hạ Tầng
Mới đây, Hội đồng Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh đã chính thức thông qua nghị quyết về danh mục quỹ đất dự kiến sử dụng để thanh toán cho các nhà đầu tư thực hiện các dự án theo phương thức đối tác công - tư và hợp đồng BT (xây dựng - chuyển giao). Tổng cộng có 33 khu đất được đưa vào danh mục này, đánh dấu một bước đi cụ thể hóa chủ trương huy động nguồn lực ngoài ngân sách trong bối cảnh nhu cầu đầu tư hạ tầng của thành phố đang ở mức rất cao.
Giải Pháp Cho Bài Toán Tài Chính Hạ Tầng
Theo lãnh đạo Sở Xây dựng TP.HCM, giai đoạn từ năm 2026 đến 2030, thành phố cần hơn 3 triệu tỉ đồng để đầu tư hạ tầng, nhưng mới chỉ cân đối được hơn 1 triệu tỉ đồng. Với quy định mới thông thoáng hơn, TP.HCM có điều kiện huy động nguồn lực đất đai thông qua hình thức BT, nhằm đẩy nhanh tiến độ các dự án hạ tầng thiết yếu.
Trước đó, HĐND TP.HCM cũng đã thông qua chủ trương đầu tư ba dự án theo hợp đồng BT, bao gồm cầu Cần Giờ, cầu Phú Mỹ 2 và khu liên hợp thể dục thể thao quốc gia Rạch Chiếc, với tổng mức đầu tư hơn 182.000 tỉ đồng. Đồng thời, một loạt dự án khác đang được các nhà đầu tư đề xuất theo hình thức BT, với tổng mức đầu tư dự kiến vượt 366.000 tỉ đồng.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, đánh giá đây là lần đầu tiên thành phố xác lập quỹ đất với quy mô lớn để chuẩn bị đối ứng cho các dự án BT. Điều này thể hiện sự thống nhất cao từ chủ trương của Thành ủy đến thể chế hóa của HĐND TP.HCM, tạo điều kiện thuận lợi cho UBND TP.HCM triển khai các bước tiếp theo. Đây cũng là tín hiệu khẳng định TP.HCM đã sẵn sàng mời gọi các nhà đầu tư tham gia giải quyết những dự án hạ tầng cấp bách.
Tạo Niềm Tin Cho Nhà Đầu Tư Thông Qua Minh Bạch Pháp Lý
Theo định hướng của TP.HCM, quỹ đất sẽ được sử dụng để thanh toán cho các dự án BT trong nhiều lĩnh vực hạ tầng kỹ thuật, nhằm giải quyết các điểm nghẽn lớn. Trong lĩnh vực giao thông, các dự án như cầu Cần Giờ và cầu Phú Mỹ 2 được kỳ vọng sẽ giảm áp lực giao thông cho khu vực phía nam và phía đông thành phố, đồng thời mở rộng không gian phát triển đô thị.
Trong lĩnh vực môi trường, các nhà máy xử lý nước thải tại khu vực Tây Sài Gòn và Bắc Sài Gòn đóng vai trò quan trọng trong việc giảm ô nhiễm kênh rạch, cải thiện chất lượng sống và tăng khả năng chống ngập. Bên cạnh đó, các dự án không gian công cộng như công viên Bến Nhà Rồng - Khánh Hội, Quảng trường trung tâm và Trung tâm hành chính sẽ góp phần nâng cao chất lượng đô thị và tạo điểm nhấn.
Một điểm đáng chú ý trong danh mục lần này là nhiều khu đất từng liên quan đến kết luận thanh tra, kiểm toán hoặc các bản án trước đây. Thực tế, không ít khu đất đã hoàn tất giải phóng mặt bằng nhưng vẫn vướng mắc về pháp lý, khiến việc đưa vào khai thác bị đình trệ trong thời gian dài. Ví dụ như các khu 'đất vàng' số 2 - 4 - 6 Hai Bà Trưng, 8 - 12 Lê Duẩn, khu đất 33 Nguyễn Du, 34 - 36 - 42 Chu Mạnh Trinh (phường Sài Gòn) sau khi tháo gỡ pháp lý đã được giao về cho Trung tâm Phát triển quỹ đất TP.HCM quản lý.
Dù sở hữu vị trí đắc địa, đa số quỹ đất của đơn vị này đang bỏ trống hoặc chỉ sử dụng một phần, vừa tốn kinh phí bảo vệ, vừa lãng phí nguồn lực đất đai. Việc HĐND TP.HCM thông qua danh mục quỹ đất được xem là bước xác lập cơ sở pháp lý chính thức để các cơ quan chức năng tiếp tục triển khai các bước tiếp theo như định giá, lựa chọn nhà đầu tư và thực hiện thanh toán theo hợp đồng BT.
Một chuyên gia tài chính nhận định rủi ro lớn nhất đối với nhà đầu tư không nằm ở giá trị khu đất mà ở tính ổn định và minh bạch của pháp lý. Khi các khu đất được đưa vào danh mục chính thức, đồng nghĩa với việc đã trải qua quá trình rà soát, xử lý và thống nhất về mặt pháp lý, từ đó giúp giảm đáng kể rủi ro và cải thiện khả năng huy động vốn.
Mấu Chốt Ở Khâu Định Giá Đất
Ủng hộ việc sử dụng quỹ đất để thanh toán các dự án BT, song nhiều chuyên gia cho rằng định giá đất sẽ là khâu then chốt, quyết định hiệu quả của toàn bộ chính sách 'đổi đất lấy hạ tầng'.
Ở góc nhìn doanh nghiệp, ông Lê Hoàng Châu cho rằng cơ chế này phù hợp với điều kiện thực tế của TP.HCM, khi nguồn lực ngân sách còn hạn chế trong khi nhu cầu đầu tư hạ tầng rất lớn. Việc thanh toán bằng quỹ đất không chỉ giúp giảm áp lực vốn cho nhà nước mà còn tạo động lực cho nhà đầu tư tham gia. Ông nói: 'Doanh nghiệp là chủ thể trực tiếp đánh giá tiềm năng và hiệu quả của khu đất. Họ có thể nhìn thấy những giá trị mà cơ quan quản lý chưa lượng hóa hết, và đó chính là kỳ vọng khi tham gia dự án BT.'
Theo UBND TP.HCM, phần lớn các khu đất trong danh mục chưa được đầu tư hạ tầng đồng bộ, khả năng khai thác còn hạn chế, việc tổ chức đấu giá trong điều kiện hiện tại sẽ gặp khó khăn. Xét về giá trị, nếu đấu giá ở thời điểm hiện nay, giá trị quỹ đất có khả năng thấp hơn đáng kể so với giá trị thị trường tại thời điểm giao đất để thanh toán. Bởi lẽ, khi các công trình BT đã hoàn thành và hạ tầng được đầu tư đồng bộ, giá trị đất thường tăng theo. Trong khi đó, phương án thanh toán bằng quỹ đất theo thời điểm sau khi đầu tư hạ tầng cho phép xác lập giá trị sát với thị trường, bảo đảm nguyên tắc ngang giá.
Ông Châu cho biết sau khi danh mục quỹ đất được công bố, nhà đầu tư có thể đề xuất lựa chọn những khu đất phù hợp với chiến lược phát triển của mình. Tuy nhiên, quyền quyết định cuối cùng vẫn thuộc về cơ quan nhà nước, nhằm bảo đảm nguyên tắc quản lý tài sản công và lựa chọn nhà đầu tư có năng lực. Với các dự án BT mới, giá đất sẽ được tính tại thời điểm giao đất hoặc cho thuê đất, còn các dự án trước đây sẽ áp dụng theo các nghị quyết của Quốc hội và Chính phủ.
TS Võ Kim Cương, nguyên Phó kiến trúc sư trưởng TP.HCM, cho rằng về nguyên tắc, đất công khi đưa ra thị trường phải được đấu giá. Tuy nhiên, trong trường hợp thanh toán dự án BT, việc áp dụng cơ chế định giá đất để 'đổi' lấy công trình hạ tầng là một hình thức giao dịch đặc thù. Ông Cương nhìn nhận quan hệ giữa nhà nước và nhà đầu tư trong trường hợp này mang bản chất thương mại, theo nguyên tắc 'hàng đổi hàng'. Nhà nước có quỹ đất, nhà đầu tư có dự án hạ tầng, hai bên thực hiện trao đổi trên cơ sở thỏa thuận và thống nhất bằng hợp đồng để bảo đảm hài hòa lợi ích.
Từ góc độ kỹ thuật, TS Võ Kim Cương nhấn mạnh việc định giá phải được thực hiện thông qua hội đồng định giá với đầy đủ thành phần chuyên môn, đồng thời yêu cầu minh bạch thông tin ở cả hai phía. Theo đó, nhà nước cần xác định rõ pháp lý, giá trị khu đất, còn nhà đầu tư phải cam kết tiến độ thực hiện dự án. Ông khuyến nghị: 'Không thể để tình trạng giao đất trước nhưng dự án hạ tầng lại chậm trễ, kéo dài. Nếu vi phạm tiến độ thì phải có chế tài rõ ràng.'
