Sở Nông nghiệp và Môi trường (NN-MT) TP.HCM vừa trình dự thảo lần 3 quyết định hệ số điều chỉnh giá đất năm 2026, trong đó đề xuất không áp dụng bảng giá đất và hệ số K đối với công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất. Thay vào đó, việc xác định giá bồi thường sẽ được thực hiện thông qua phương pháp định giá đất cụ thể. Hệ số K chỉ được giữ ở mức bằng 1 với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất.
Chuyên gia: Không dùng hệ số K có lợi hơn cho người dân
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, bày tỏ băn khoăn về việc không áp dụng bảng giá đất nhân hệ số K để tính tiền bồi thường. Theo ông, vào năm 2024, trước khi sáp nhập, TP.HCM đã ban hành khung hệ số K để thỏa thuận phương án bồi thường tái định cư, đảm bảo quyền lợi người dân. Tại khu vực nội thành hệ số K thấp, nhưng ngoại thành như Hóc Môn, hệ số K lên đến 35 lần. Một số dự án, sau thương lượng, giá đất nông nghiệp được bồi thường tăng hơn 38 lần so với bảng giá đất. Ông cho rằng việc không áp dụng hệ số K và bảng giá đất để bồi thường giải phóng mặt bằng nhưng vẫn áp dụng để tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích từ đất nông nghiệp lên đất ở là chưa logic, vì cùng một vị trí đất nhưng có hai cách tính khác nhau.
Ông Châu cũng dẫn Nghị quyết 254 của Quốc hội, giao trách nhiệm cho địa phương ban hành căn cứ áp dụng bảng giá đất và hệ số K. Tuy nhiên, Sở NN-MT giải thích rằng bảng giá đất chỉ quy định giá cho vị trí mặt tiền, các vị trí còn lại tính theo tỷ lệ nên chưa sát thực tế, không đủ cơ sở áp dụng hệ số K khi tính bồi thường. Sở NN-MT cho rằng việc này bảo vệ quyền lợi người dân, vì trong quá trình xác định giá đất cụ thể sẽ áp dụng các phương pháp định giá, trong đó có phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.
TS Phạm Viết Thuận, Viện trưởng Viện Kinh tế tài nguyên và môi trường TP.HCM, cũng cho rằng không áp dụng hệ số K trong bồi thường giải phóng mặt bằng là hướng đi thuận lợi. Ông nói: “Nếu không dùng hệ số K để tính bồi thường, người dân sẽ có lợi hơn vì nhà nước sẽ tính từng trường hợp cụ thể, không cào bằng.” Tuy nhiên, ông lo ngại tình trạng quá tải hồ sơ, dự án cần bồi thường. Về lâu dài, nguyên tắc xây dựng hệ số K sẽ đi vào giá trị từng thửa đất, bao gồm hệ số K sử dụng đất, hệ số K về quy hoạch xây dựng, hệ số K về vị trí khu đất. Thậm chí có trường hợp hệ số K nhỏ hơn 1 vì dính quy hoạch treo hay công trình phúc lợi xã hội. Ông nhấn mạnh: “Nói chung K là công cụ quản lý nhà nước. Do đó, không áp dụng hệ số K chung khi thu hồi đất là phù hợp tính thực tế của từng dự án. Từ đó khi thu hồi sẽ thẩm định riêng cho từng khu hoặc từng thửa đất theo từng thời điểm sẽ phù hợp hơn, tạo sự đồng thuận của người dân, giảm khiếu kiện.”
Lý do thay đổi: Bảng giá đất bất cập
Ông Đào Quang Dương, Trưởng phòng Kinh tế đất (Sở NN-MT), giải thích rằng đối với công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, TP sẽ xác định giá đất cụ thể. Lý do xuất phát từ bất cập của bảng giá đất hiện hành: bảng giá chủ yếu quy định cho vị trí mặt tiền đường, còn vị trí hẻm tính theo tỷ lệ (ví dụ hẻm vị trí 2 bằng 0,5 vị trí 1). Điều này dẫn đến bất hợp lý khi các hẻm có độ rộng khác nhau (từ 5m đến trên 10m) đều có mức giá như nhau nếu cùng vị trí 2. Việc áp dụng máy móc bảng giá nhân hệ số sẽ gây thiếu công bằng và dẫn đến khiếu nại.
Cục Quản lý đất đai (Bộ NN-MT) đã có văn bản hướng dẫn TP.HCM: nếu chưa đủ cơ sở xác định tiền bồi thường theo bảng giá đất và hệ số K, TP có thể xác định giá đất cụ thể theo luật Đất đai. Trên cơ sở đó, Sở NN-MT đề xuất không áp dụng bảng giá đất và hệ số K với bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Việc xác định giá bồi thường qua phương pháp định giá đất cụ thể theo Nghị quyết 254 là hướng đi phù hợp để linh hoạt và tránh so sánh tiêu cực giữa các dự án.
Không chỉ dừng lại ở quy định tạm thời, ông Đào Quang Dương cho biết TP.HCM đã đưa nội dung về giá đất vào dự thảo luật Đô thị đặc biệt, nhằm trao quyền tự chủ cao hơn cho UBND TP trong việc quyết định trường hợp nào áp dụng bảng giá nhân hệ số K và trường hợp nào áp dụng giá đất cụ thể. Đại diện Sở NN-MT chia sẻ: “Chính sách phải nhìn xa trông rộng để không gây sốc cho hàng triệu người dân, đồng thời thúc đẩy 164 dự án trọng điểm của thành phố trong năm nay.” Việc không dùng bảng giá đất và hệ số K để tính bồi thường mà xác định giá đất cụ thể nhằm đảm bảo công bằng.
Dự thảo dự kiến thông qua trước 1.7
Dự thảo lần 3 về hệ số K cơ bản đã nhận được sự thống nhất từ Hội đồng Thẩm định giá đất TP và dự kiến thông qua trước ngày 1.7. Với chiến lược “ổn định theo hiện trạng”, không tăng gánh nặng tài chính cho người dân và doanh nghiệp nhưng vẫn đảm bảo giá bồi thường sát thực tế qua định giá cụ thể, TP.HCM nỗ lực tạo môi trường pháp lý đất đai minh bạch, công bằng, làm nền tảng phát triển bền vững.
Theo Nghị quyết số 254/2025 của Quốc hội, hệ số K áp dụng cho các trường hợp: tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất; xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất; tính thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất; tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước; thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất; bồi thường khi nhà nước thu hồi đất. Trường hợp giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư lấn biển hoặc không áp dụng được bảng giá đất thì xác định giá đất cụ thể theo luật Đất đai. Tùy theo loại đất, đối tượng, hình thức sử dụng đất, khu vực, vị trí, hệ số sử dụng đất để áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất phù hợp.
