Một thửa đất nằm trên hai dự án khác nhau tại TP.HCM đang đặt ra bài toán khó về bồi thường và tái định cư. Theo quy định, việc xác định phương án bồi thường phải dựa trên quy hoạch chi tiết và mục đích sử dụng đất của từng dự án.
Thực trạng thửa đất nằm trên hai dự án
Thửa đất số 123, tờ bản đồ số 45, thuộc phường An Phú, quận 2 (nay là TP. Thủ Đức) vừa nằm trong dự án khu dân cư A vừa thuộc dự án đường giao thông B. Cả hai dự án đều đã được phê duyệt quy hoạch và đang trong giai đoạn triển khai. Người sử dụng đất là ông Nguyễn Văn C, đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp.
Theo ông Trần Văn H, chuyên gia pháp lý bất động sản, trường hợp này không hiếm gặp ở các đô thị lớn, nơi quy hoạch chồng lấn do thiếu đồng bộ. “Việc một thửa đất đồng thời thuộc hai dự án gây khó khăn cho cả cơ quan nhà nước lẫn người dân trong xác định chính sách bồi thường,” ông H nói.
Phương án bồi thường theo quy định
Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn quy định, khi đất thuộc nhiều dự án, cơ quan có thẩm quyền phải xác định dự án nào có quy hoạch được phê duyệt trước hoặc dự án nào mang tính chất ưu tiên. Trong trường hợp này, dự án khu dân cư A được phê duyệt năm 2018, còn dự án đường giao thông B được phê duyệt năm 2020. Do đó, dự án A có hiệu lực trước.
Phương án bồi thường được đề xuất: đối với phần diện tích thuộc dự án A, người dân được bồi thường bằng đất nền tái định cư hoặc nhà ở; phần diện tích thuộc dự án B, áp dụng bồi thường bằng tiền theo giá thị trường. Tuy nhiên, do thửa đất không thể tách rời, Ủy ban nhân dân TP. Thủ Đức đang xem xét phương án bồi thường toàn bộ thửa đất theo dự án A, sau đó điều chỉnh quy hoạch để dự án B sử dụng phần diện tích còn lại.
Phương án tái định cư
Về tái định cư, theo quy định tại Nghị định 47/2014/NĐ-CP, người bị thu hồi đất được bố trí tái định cư tại chỗ nếu có quỹ đất. Trong trường hợp này, dự án A có quỹ đất tái định cư, nên ông C được ưu tiên bố trí một suất đất tái định cư trong dự án A. Nếu ông C không đồng ý, có thể nhận tiền bồi thường và tự lo chỗ ở mới.
Đối với phần diện tích dự án B, do tính chất công trình giao thông, không có tái định cư tại chỗ. Ông C sẽ được bồi thường bằng tiền cho phần diện tích này. Tổng giá trị bồi thường dự kiến khoảng 5 tỷ đồng, dựa trên giá đất cụ thể do UBND TP. Hồ Chí Minh ban hành năm 2024.
Kiến nghị và giải pháp
Nhiều chuyên gia cho rằng, để tránh tình trạng chồng lấn quy hoạch, các cơ quan chức năng cần rà soát, cập nhật quy hoạch một cách đồng bộ. “Cần có cơ chế phối hợp giữa các sở ngành khi phê duyệt dự án để đảm bảo không xung đột về ranh đất,” ông Lê Văn M, giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM, nhấn mạnh.
Trong trường hợp cụ thể này, UBND TP. Thủ Đức đã có văn bản đề nghị Sở Quy hoạch và Kiến trúc điều chỉnh ranh dự án B để tránh ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân. Dự kiến trong quý II/2025, phương án cuối cùng sẽ được phê duyệt.
