Thị trường bất động sản 2026: Hướng tới tăng trưởng bền vững và chọn lọc
Tại Hội nghị Ban Thường vụ – Ban Chấp hành và gặp mặt hội viên thường niên 2026 do Hiệp hội Bất động sản Việt Nam tổ chức, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, đã chia sẻ những đánh giá chi tiết về diễn biến thị trường năm 2025 và triển vọng cho năm 2026.
Năm 2025: Sự bùng nổ nguồn cung và vai trò dẫn dắt của căn hộ chung cư
Theo TS. Đính, năm 2025 chứng kiến sự "bùng nổ" nguồn cung trên thị trường bất động sản. Tính chung cả năm, toàn thị trường ghi nhận khoảng hơn 150 nghìn sản phẩm chào bán, tăng hơn 80% so với năm 2024. Trong đó, có gần 130.000 sản phẩm chào bán mới, đây là con số cao nhất trong giai đoạn từ 2019 đến 2025, tăng 88% so với năm trước.
Ông nhấn mạnh rằng, mặc dù lượng tồn kho tăng nhanh nhưng mang ý nghĩa tích cực, chủ yếu là các sản phẩm đang triển khai và các dự án nhà ở hình thành trong tương lai đã được mở bán. Cơ cấu nguồn cung năm 2025 khá đồng đều ở các phân khúc, với phân khúc thấp tầng và đất nền chiếm tỷ trọng khoảng 38%, tương đương 47.000 sản phẩm, gấp 2,5 lần so với năm 2024.
Về nhu cầu, mặc dù nhu cầu ở thực vẫn giữ vai trò chủ đạo nhưng bị hạn chế bởi khả năng chi trả. Động lực chính của thị trường vẫn đến từ cầu đầu tư, với sự gia tăng mạnh mẽ trong năm 2025 nhờ các yếu tố như mặt bằng lãi suất duy trì ở mức thấp, nguồn cung cải thiện rõ nét, cùng các chính sách ưu đãi bán hàng và giãn tiến độ thanh toán. Niềm tin và kỳ vọng của nhà đầu tư cũng được củng cố khi hạ tầng giao thông được đẩy mạnh đầu tư và khung pháp lý ngày càng hoàn thiện.
Tuy nhiên, từ quý IV/2025, lãi suất huy động tăng kéo theo lãi suất cho vay nhích lên, khiến nhu cầu đầu tư chững lại cục bộ tại một số khu vực đã tăng "nóng", song chưa ghi nhận sự suy giảm của cầu đầu tư dài hạn.
Giao dịch và biến động giá cả năm 2025
Tính chung năm 2025, tỷ lệ hấp thụ trên nguồn cung mở bán mới đạt 68%, một tỷ lệ khá cao trong bối cảnh kinh tế còn nhiều vấn đề, tương đương với khoảng 88.000 giao dịch thành công. Giao dịch vẫn được đóng góp chủ yếu bởi phân khúc căn hộ chung cư, chiếm hơn 65%.
Về biến động giá cả, tại Hà Nội, giá bán trung bình các dự án tăng ở mức vừa phải, 5% theo quý và 111% so với kỳ gốc năm 2019. Tại TP.HCM, hiệu ứng sáp nhập góp phần giúp cho thị trường căn hộ chung cư sôi động, với giá bán bình quân tăng mạnh hơn ở Thủ Đức và các khu vực thuộc khu vực trung tâm mở rộng.
Tại Đà Nẵng, hiệu ứng từ việc sáp nhập Đà Nẵng và Quảng Nam cũng góp phần đẩy giá một số dự án phía Nam, khu vực lân cận Quảng Nam. Giá bán bình quân các dự án tăng nhẹ khoảng 4% theo quý, nhưng ghi nhận mức tăng 68% so với kỳ gốc 2019.
Triển vọng năm 2026: Phát triển bền vững và tăng trưởng chọn lọc
Đánh giá về triển vọng thị trường năm 2026, TS. Nguyễn Văn Đính nhận định, nguồn cung có xu hướng tăng, ước tính đạt 150.000 sản phẩm nếu các dự án mở bán đúng kế hoạch. Trong đó, miền Bắc đạt khoảng 60.000 sản phẩm, riêng Hà Nội và Hưng Yên khoảng 40.000 sản phẩm. TP.HCM nguồn cung ước tính đạt 55.000 sản phẩm, trong khi miền Tây khoảng 11.000 sản phẩm. Tỷ trọng đóng góp của khu vực miền Nam tăng trưởng rõ rệt, khi các dự án đang triển khai ra hàng đúng kế hoạch.
Xu hướng phân hóa nguồn cung theo doanh nghiệp cung ứng vẫn tiếp diễn. Điểm đáng chú ý, nhu cầu nhà ở vẫn duy trì ở mức cao với nhu cầu đầu tư tiếp tục gia tăng khi dòng vốn "rẻ" sẽ tiếp tục được bơm ra nền kinh tế, hạ tầng giao thông được thúc đẩy mạnh mẽ. Nhà đầu tư tiếp tục có xu hướng đổ về khu vực vùng ven khi mặt bằng giá tại khu vực thành phố đã quá cao, không còn nhiều dư địa tăng trưởng về giá và tỷ suất sinh lời thấp.
Các giao dịch tiếp tục tăng tỷ lệ thuận với nguồn cung nhưng tính chọn lọc cao hơn, tập trung vào các dự án có pháp lý hoàn thiện, chủ đầu tư uy tín, đáp ứng tiêu chuẩn bền vững, dọc các tuyến đường vành đai, hạ tầng giao thông công cộng. Một số khu vực vùng ven có hiện tượng "kẹt" thanh khoản do hạ tầng chưa hoàn thiện và chủ đầu tư thiếu năng lực triển khai các tiện ích cơ bản để thu hút nhu cầu ở thực.
Bối cảnh chiến sự tại quốc tế và vấn đề lãi suất tăng đang ảnh hưởng đến thị trường bất động sản. Tuy nhiên, thị trường có xu hướng phát triển bền vững, các yếu tố đầu cơ sẽ suy giảm. Phân khúc nhà ở xã hội ghi nhận nguồn cung gia tăng mạnh mẽ, hoàn thành mục tiêu 100.000 căn trong năm 2026, với sự tham gia của các chủ đầu tư lớn.
Giá bán trên thị trường sơ cấp tiếp tục được duy trì ở mức cao do chi phí tiền sử dụng đất tăng mạnh theo bảng giá đất mới, nhiều dự án triển khai trở lại sau khi được gỡ vướng có chi phí vốn tăng; nhưng tốc độ tăng chậm lại khi có sự cạnh tranh về giá và chính sách bán hàng giữa các chủ đầu tư. Giá bán trên thị trường thứ cấp tiếp tục xu hướng tăng nhưng ghi nhận sự phân hóa và giao dịch diễn ra rất chọn lọc.
Trong khi mặt bằng giá tại khu vực miền Nam vẫn duy trì đà tăng ổn định, thì tại miền Bắc, sau giai đoạn tăng "nóng" ở một số thị trường, áp lực từ nguồn cung dự kiến gia tăng mạnh khiến giá bán bắt đầu chững lại. Tuy nhiên, xu hướng tăng vẫn sẽ tiếp diễn theo hướng có chọn lọc, tập trung vào các dự án giá phù hợp, có khả năng kết nối giao thông thuận tiện, phát triển theo mô hình TOD.
"Chúng tôi cho rằng, năm 2026 sẽ tiếp tục tăng trưởng tốt hơn 2025, có thể có sự phân hóa mạnh hơn nhưng sẽ thực chất hơn, bền vững hơn", TS. Đính nói.
Đầu tư công: Lực đẩy quan trọng cho thị trường
Đầu tư công sẽ là "lực đẩy" cho thị trường bất động sản, bởi năm 2026 ước tính tổng vốn ước đạt 1 triệu tỷ đồng, mức cao nhất trong cả khu vực Đông Nam Á, trong đó, 80% là đầu tư cho cơ sở hạ tầng.
"Nhiều thị trường mới như trung tâm tài chính quốc tế, thị trường vàng… đều là chất xúc tác cho thị trường bất động sản. Và bất động sản là lĩnh vực được Đảng và Nhà nước quan tâm, có tính lan toả rất lớn đến nền kinh tế", TS. Đính nhấn mạnh.
