Trong kế hoạch triển khai Nghị quyết 21 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XI, Bộ Chính trị đã giao Đảng ủy Chính phủ chỉ đạo xây dựng và trình Quốc hội ban hành Nghị quyết về thí điểm cơ chế Nhà nước mua lại dự án nhà ở thương mại của chủ đầu tư không còn khả năng thực hiện. Nếu được thông qua, chính sách này được kỳ vọng sẽ hồi sinh nhiều dự án đình trệ nhiều năm, đưa vào khai thác, giảm lãng phí nguồn lực xã hội.
Cơ chế mua lại: Nguyên tắc và mục tiêu
Theo đề xuất, Nhà nước sẽ mua lại các dự án nhà ở thương mại mà chủ đầu tư không còn khả năng thực hiện hoặc không thể chuyển nhượng, nhằm tạo lập quỹ nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước. Giá mua được xác định trên cơ sở tính đúng, tính đủ chi phí đầu vào của chủ đầu tư, nhưng không bao gồm địa tô chênh lệch – yếu tố thường bị đẩy lên do đầu cơ.
TS Trần Việt Anh, Phó hiệu trưởng phụ trách Trường Đại học Hùng Vương TP.HCM, nhìn nhận đây là bước đi đáng chú ý trong tư duy phát triển thị trường bất động sản. Ông nhấn mạnh: “Cần khẳng định đây không phải là chính sách 'giải cứu' doanh nghiệp bất động sản, mà là giải pháp để Nhà nước chủ động khai thác những nguồn lực xã hội đang bị đình trệ, phục vụ mục tiêu an sinh và phát triển kinh tế.”
Hiện nay, nhiều dự án đã hoàn thành phần lớn hạ tầng, thậm chí xây dựng dở dang hoặc gần hoàn thành nhưng phải dừng lại do chủ đầu tư gặp khó khăn về tài chính hoặc pháp lý. Nếu để bỏ hoang, xã hội chịu “chi phí kép”: doanh nghiệp mất vốn, ngân hàng phát sinh nợ xấu, Nhà nước thất thu ngân sách, người dân thiếu nhà ở và tài nguyên đất đai bị lãng phí.
Bài học từ quốc tế và nguyên tắc thực hiện
TS Trần Việt Anh dẫn ví dụ Singapore, nơi Chính phủ thông qua Ủy ban Phát triển và Nhà ở chủ động tạo lập quỹ nhà ở công, mua lại hoặc thu hồi các khu đất, dự án để phục vụ chiến lược nhà ở quốc gia. Tại Hàn Quốc, sau khủng hoảng tài chính châu Á 1997 và các giai đoạn thị trường khó khăn, Chính phủ nhiều lần mua lại dự án hoặc quỹ nhà chưa bán được để chuyển thành nhà ở công cộng hoặc cho thuê dài hạn, giúp ổn định thị trường và bổ sung nguồn cung nhanh chóng.
Ông cho rằng việc loại trừ địa tô chênh lệch là điểm quan trọng: “Nếu Nhà nước mua theo giá thị trường có bao gồm địa tô chênh lệch thì rất dễ tạo tâm lý trông chờ, đầu cơ. Ngược lại, việc loại trừ địa tô chênh lệch khẳng định doanh nghiệp phải tự chịu trách nhiệm đối với quyết định đầu tư, Nhà nước chỉ mua lại tài sản có giá trị thực.”
TS Trần Việt Anh đề xuất bốn nguyên tắc khi triển khai: Thứ nhất, chỉ áp dụng với dự án có pháp lý rõ ràng, chất lượng bảo đảm, phù hợp quy hoạch. Thứ hai, định giá minh bạch, độc lập, đúng nguyên tắc “tính đúng, tính đủ chi phí đầu vào, không bao gồm địa tô chênh lệch”. Thứ ba, quỹ nhà sau mua lại phải được sử dụng đúng mục tiêu an sinh, ưu tiên nhà ở xã hội, nhà cho thuê, nhà cho công nhân, người thu nhập thấp và cán bộ công chức, không quay lại thị trường thương mại. Thứ tư, đây là cơ chế đặc thù, có tiêu chí chặt chẽ, không trở thành thông lệ để doanh nghiệp kỳ vọng Nhà nước sẽ mua lại nếu đầu tư không hiệu quả.
Thách thức và đề xuất thành lập Quỹ nhà ở quốc gia
Ông Phan Viết Nuôi, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần tư vấn và đầu tư NHQ, cho rằng chính sách này hợp lý nếu có đủ nguồn lực tài chính và cơ chế mạnh. Tuy nhiên, ông chỉ ra những trở ngại: ngoài các chủ đầu tư yếu tài chính, đa số dự án đình trệ do vướng pháp lý, đặc biệt bị thế chấp ngân hàng với lãi vay lớn; nhiều chủ đầu tư đã huy động vốn bằng nhiều hình thức, dẫn đến quyền lợi và nghĩa vụ phức tạp giữa nhiều bên. Việc định giá mua lại cũng khó khăn vì chi phí đầu tư và thời gian đình trệ kéo dài, thậm chí ngân hàng từng định giá cao để cho vay nay đã thành nợ xấu.
Để tháo gỡ, ông Phan Viết Nuôi đề xuất Nhà nước nghiên cứu sớm trích lập Quỹ Nhà ở quốc gia hoặc quỹ cấp địa phương để mua lại các dự án. Nguồn vốn cho quỹ có thể từ thuế đất bỏ hoang, thuế nhà không sử dụng, thuế căn nhà thứ hai... Khi mua lại với giá hợp lý, Nhà nước có thể giao cho chủ đầu tư uy tín, có năng lực hoặc dùng quỹ xây dựng nhà ở xã hội, nhà cho thuê. Chính sách này vừa hồi sinh dự án, vừa giảm chi ngân sách nhờ giảm chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng.
TS Trần Việt Anh nhận định: “Đây là sự chuyển đổi vai trò của Nhà nước trên thị trường bất động sản. Trước đây, Nhà nước chủ yếu quản lý thị trường; trong tương lai, Nhà nước có thể trở thành người tạo lập thị trường ở phân khúc nhà ở xã hội. Khi thị trường thiếu nguồn cung, Nhà nước chủ động tạo quỹ nhà; khi dư thừa hoặc dự án đình trệ, Nhà nước can thiệp có chọn lọc để chuyển hóa nguồn lực tư nhân thành tài sản công. Nếu thiết kế tốt, đây là chính sách một mũi tên trúng nhiều đích: giảm lãng phí đất đai, xử lý dự án tồn đọng, tăng quỹ nhà ở Nhà nước, ổn định thị trường mà vẫn bảo đảm kỷ luật thị trường và hiệu quả ngân sách.”
