Giá đất nền tại nhiều khu vực vùng ven Hà Nội đang giảm mạnh, khiến không ít nhà đầu tư phải chấp nhận "cắt lỗ" hàng trăm triệu, thậm chí cả tỷ đồng mỗi lô đất nhưng vẫn khó tìm được khách mua. Khảo sát cho thấy, tại những khu vực từng là tâm điểm sốt đất, giá đã giảm đáng kể so với thời kỳ đỉnh cao năm 2025 và đầu năm 2026.
Thực trạng cắt lỗ đất nền
Trên các trang mua bán bất động sản, thông tin rao bán, "cắt lỗ" đất nền xuất hiện ngày càng nhiều. Nhiều nhà đầu tư đành giảm giá từ vài trăm triệu đến cả tỷ đồng mỗi lô để thu hồi vốn nhưng vẫn ế ẩm. Anh Nguyễn Chiến (41 tuổi), một nhà đầu tư chuyên đất nền tại Hà Nội, cho biết anh đã rao bán lô đất 100 m2 tại xã Hòa Lạc mới (trước đây là Tân Xã) suốt 2 tháng nhưng chưa giao dịch thành công. Đầu năm 2025, anh mua lô đất này với giá 3,5 tỷ đồng khi thị trường Hòa Lạc nóng lên nhờ thông tin quy hoạch và hạ tầng. Đầu năm 2026, có người trả tới 4 tỷ đồng nhưng anh từ chối vì kỳ vọng giá tiếp tục tăng. Tuy nhiên, chỉ sau hai tháng, giá giảm nhanh, mặt bằng chỉ còn khoảng 25 triệu đồng/m2. Anh Chiến chia sẻ: "Nếu bán theo giá thị trường hiện nay, tôi mất khoảng 1 tỷ đồng so với thời điểm đỉnh".
Tại khu vực Phú Cát, một lô đất mặt đường quốc lộ 21 diện tích 90 m2 đang được rao bán với giá 3 tỷ đồng (33 triệu đồng/m2), thấp hơn 300 triệu đồng so với giá mua. Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy giá đất nền quanh Phú Cát giảm gần 20% so với tháng 4/2025, trong khi khu vực Tân Xã cũ giảm gần 30% so với đỉnh sốt. Tại xã Đông Anh, giá đất nền phổ biến hiện chỉ còn 118 triệu đồng/m2, giảm tới 31,8% so với mức đỉnh 173 triệu đồng/m2 vào tháng 2/2026. Dù giá đã giảm sâu, thanh khoản thị trường vẫn rất thấp, nhiều lô đất rao bán lâu ngày không có người mua.
Nhà đầu tư thận trọng hơn
Anh Trần Tuấn, một môi giới bất động sản tại Hòa Lạc, nhận xét rằng giai đoạn sốt đất trước đây chủ yếu do kỳ vọng tăng giá từ thông tin quy hoạch, hạ tầng và tâm lý đám đông. "Trước đây chỉ cần có tin mở đường, lên quận hay dự án lớn là giá đất tăng nóng. Hiện nay khách hàng hỏi rất kỹ về pháp lý, quy hoạch, khả năng khai thác thực tế và dòng tiền. Những lô đất chỉ để chờ tăng giá gần như không còn hấp dẫn", anh Tuấn nói.
Theo Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), đất nền vùng ven sẽ không còn phù hợp với tư duy đầu cơ theo tin đồn hay kỳ vọng tăng giá ngắn hạn. Thị trường đang trải qua quá trình "thanh lọc" với sự thay đổi rõ rệt trong hành vi nhà đầu tư. Nếu trước đây tâm lý FOMO (sợ bỏ lỡ cơ hội) phổ biến, thì nay người mua đã thận trọng hơn, ưu tiên các yếu tố như pháp lý dự án, năng lực chủ đầu tư, khả năng khai thác thực tế, tính thanh khoản và tăng trưởng bền vững.
