Trong chương trình Bạn hỏi VWA - TẬP 46 của Kênh Tài chính Kinh doanh, trường hợp của anh Minh (sinh năm 1992, Hưng Yên) đã được đưa ra như một hình ảnh điển hình của nhà đầu tư cá nhân tích sản bằng bất động sản từ thu nhập lương. Gia đình hai vợ chồng, một con nhỏ, có tổng thu nhập khoảng 600 triệu đồng mỗi năm, tương đương 50 triệu đồng mỗi tháng.
Chi phí sinh hoạt hàng năm của gia đình ở mức 300 triệu đồng, tức khoảng 25 triệu đồng mỗi tháng. Phần còn lại chủ yếu dành để trả lãi vay ngân hàng phục vụ đầu tư đất nền với lãi suất khoảng 8% mỗi năm. Sau khi trừ chi phí và lãi vay, mỗi tháng gia đình chỉ còn dư khoảng 14 đến 15 triệu đồng.
Danh mục tài sản tập trung vào bất động sản
Danh mục tài sản của Minh gần như được đầu tư toàn bộ vào bất động sản, bao gồm nhiều lô đất tại khu vực Tiền Hải (cũ) và một mảnh đất vườn trị giá khoảng 150 triệu đồng ở miền Nam, với kỳ vọng tạo dòng tiền trong hai năm tới. Ngoài ra, Minh có một ô tô phục vụ nhu cầu đi lại, được coi là tài sản tiêu dùng, nhưng chưa sở hữu nhà ở riêng. Tổng giá trị bất động sản đầu tư vào khoảng 3,8 đến 4 tỷ đồng, trong khi dư nợ vay lên tới khoảng 1,6 tỷ đồng, tương đương tỷ lệ đòn bẩy xấp xỉ 40%. Đáng chú ý, phần lớn tài sản này chưa tạo ra dòng tiền, phụ thuộc hoàn toàn vào kỳ vọng tăng giá khi có quy hoạch hoặc hạ tầng phát triển.
Rủi ro từ cấu trúc tài chính
Chuyên gia Tô Anh Hùng, thành viên AFP của Cộng đồng Cố vấn Tài chính Việt Nam (VWA), đánh giá vấn đề cốt lõi của Minh không nằm ở từng khoản đầu tư riêng lẻ, mà ở cách sử dụng đòn bẩy. Cụ thể, Minh đang dùng vốn ngắn hạn, với kỳ hạn 6 tháng và lãi suất thả nổi, để đầu tư vào các tài sản dài hạn, thanh khoản thấp và chưa tạo ra dòng tiền. Đây là một cấu trúc tài chính rủi ro cao. Trong giai đoạn thị trường thuận lợi, chiến lược này có thể giúp gia tăng tài sản nhanh chóng. Nhưng khi chu kỳ đảo chiều, lãi suất tăng và thanh khoản suy giảm, toàn bộ rủi ro sẽ dồn vào dòng tiền của gia đình.
Ông Hùng phân tích: "Nhiều nhà đầu tư thường đánh giá thấp tác động của việc lãi suất tăng. Từ 8% lên 10% nghe có vẻ chỉ tăng 2 điểm phần trăm, nhưng thực tế chi phí lãi vay tăng thêm khoảng 25%. Trước đó, từ 5% lên 8% là mức tăng tới 60% chi phí. Đây là yếu tố khiến áp lực tài chính gia tăng rất nhanh dù con số tuyệt đối không lớn."
Khuyến nghị tái cơ cấu danh mục
Trong bối cảnh đó, chuyên gia khuyến nghị Minh cần xây dựng kịch bản lãi suất cao hơn, thay vì kỳ vọng giảm. Ông nói: "Giữ được mức 8% đã là thuận lợi. Nếu lãi suất tăng, toàn bộ cấu trúc tài chính hiện tại sẽ chịu áp lực rất lớn."
Từ đó, chuyên gia khuyến nghị Minh cần nhanh chóng tái cơ cấu danh mục, với ưu tiên cao nhất là cải thiện dòng tiền. Trước hết, cần tách rõ tài sản phục vụ nhu cầu ở ra khỏi danh mục đầu tư. Với các lô đất còn lại, phải xác định rõ khoản nào có thể bán ngay, kể cả chấp nhận lợi nhuận thấp hoặc lỗ nhẹ, để giảm dư nợ và áp lực lãi vay. Cụ thể, với các tài sản hiện tại, đất nền 4 được đánh giá có thể bán ở mặt bằng giá hiện tại và nên ưu tiên xử lý để thu hồi tiền mặt. Đối với đất nền 3, dù có khả năng phải bán lỗ, vẫn cần cân nhắc trong bối cảnh áp lực tài chính gia tăng. Trong khi đó, đất nền 2 mới mua và chưa lỗ có thể là phương án thay thế nếu việc bán các lô khác gặp khó khăn. Riêng mảnh đất vườn trị giá 150 triệu đồng có quy mô nhỏ, chưa tạo áp lực nên chưa phải ưu tiên xử lý.
Theo ông Hùng, ngay cả khi bán một đến hai lô đất, Minh vẫn còn nắm giữ nhiều tài sản bất động sản, do đó việc bán không làm mất vị thế đầu tư, mà chủ yếu nhằm giảm đòn bẩy và ổn định dòng tiền. Mục tiêu trước mắt không phải tối đa hóa lợi nhuận, mà là giảm áp lực tài chính. Khi dòng tiền ổn định, mới có thể tính đến bước tiếp theo.
Đánh giá tổng thể và lộ trình dài hạn
Đánh giá tổng thể, chuyên gia cho rằng danh mục tài sản của Minh đang ở trạng thái "kim tự tháp ngược": tỷ trọng tài sản rủi ro và kỳ vọng tăng giá quá lớn, trong khi thiếu hoàn toàn lớp tài sản tạo thu nhập hoặc phòng thủ. Ông nhận xét: "Ở độ tuổi ngoài 30, việc phân bổ như vậy là quá mạo hiểm. Gần như toàn bộ tài sản phụ thuộc vào kỳ vọng tăng giá trong tương lai."
Từ đó, ông gợi ý một lộ trình cụ thể: sau khi xử lý bớt các khoản nợ và ổn định dòng tiền, Minh nên bắt đầu xây dựng lại danh mục theo hướng cân bằng hơn, bổ sung các tài sản tài chính có thu nhập ổn định hoặc tăng trưởng dài hạn. Ông nhấn mạnh: "Nếu không còn áp lực lãi vay, mỗi năm gia đình có thể tích lũy khoảng 300 triệu đồng. Đây là nền tảng để xây dựng danh mục tài chính một cách bài bản, thay vì dồn toàn bộ vào bất động sản."
Khi nào nên sử dụng đòn bẩy?
Trả lời câu hỏi "khi nào nên dùng vốn vay để đầu tư", chuyên gia cho rằng đây là quyết định cần dựa trên tính toán tài chính cụ thể, không phải cảm tính. Đòn bẩy tối ưu phải được xác định bằng mô hình tài chính, dựa trên hai yếu tố: dòng tiền dự kiến và mức tăng giá kỳ vọng. Đồng thời, nhà đầu tư phải hiểu bối cảnh vĩ mô như lãi suất, lạm phát, tăng trưởng kinh tế để ra quyết định phù hợp với từng chu kỳ thị trường.
Chuyên gia vẫn khuyến nghị mở rộng hiểu biết sang các kênh đầu tư tài chính bài bản hơn, đặc biệt là cổ phiếu hoặc chứng chỉ quỹ. Ông Hùng lưu ý: "Đây là những kênh có thể mang lại mức tăng trưởng trung bình 15 đến 18% trong dài hạn 5 đến 7 năm, phù hợp với giai đoạn tích lũy của Minh. Nhưng điều kiện tiên quyết vẫn là phải trang bị kiến thức trước khi tham gia."
