Chuyên gia cảnh báo rủi ro mất thanh khoản khi đầu tư bất động sản trong bối cảnh lãi suất tăng cao
Từ cuối năm 2025 đến nay, mặt bằng lãi suất đã tăng khoảng 5–6% mỗi năm. Gần đây, lãi suất thả nổi thậm chí đã chạm mốc 15% hàng năm. Con số này gây áp lực lớn cho các nhà đầu tư đang có khoản vay mua nhà và đã hết thời gian ưu đãi lãi suất. Đồng thời, những người có nhu cầu mua nhà cũng phải đối mặt với câu hỏi hóc búa: với mức lãi suất hiện tại, họ nên mua nhà như thế nào và cơ hội nào đang chờ đợi?
Nguy hiểm nhất là mất thanh khoản
Trong chương trình Tài chính cá nhân của VnExpress, ông Phạm Đức Toản, CEO EZ Property, chia sẻ rằng trong đầu tư bất động sản, không ai có thể thắng cả 10 vụ. Bất động sản cũng giống như một loại hàng hóa, có lúc lên giá và có lúc xuống giá. Khi thị trường đi lên, thanh khoản rất tốt; nhưng khi thị trường đi xuống, việc bán ra trở nên cực kỳ khó khăn.
Nguy hiểm nhất trong đầu tư bất động sản là mất thanh khoản, tức là khi cần tiền gấp nhưng không thể bán được tài sản. Do đó, khi mua bất động sản trong giai đoạn khó khăn, cần đặc biệt chú ý đến khả năng thanh khoản. Không nên chỉ bàn về giá đắt hay rẻ, mà phải tính đến phương án có thể bán được để tạo dòng tiền.
Thực tế, có nhiều trường hợp nhà đầu tư bị "mắc kẹt" trên thị trường. Ví dụ tại Mê Linh, thị trường sụp đổ từ năm 2010 đến nay đã 16 năm, nhưng rất nhiều nhà đầu tư vẫn không thể thoát khỏi các dự án. Nguyên nhân chính là thiếu thanh khoản, dự án dở dang và vướng pháp lý. Nếu thoát sớm, hầu hết nhà đầu tư đều có lãi; nhưng những người cố chấp giữ lại đến nay vẫn chưa thoát được. Một số nhà đầu tư có tiền mặt, ít áp lực vay ngân hàng nên vẫn trụ được, nhưng nhiều người khác rất khó khăn, thậm chí rơi vào tình trạng vỡ nợ.
Vì vậy, khi mua bất động sản, theo ông Toản, cần tính đến kịch bản xấu nhất: vẫn có thể bán được tài sản, chấp nhận giảm giá ở mức phù hợp để thoát hàng. Khi thị trường khó khăn, chỉ những bất động sản có vị trí tốt, hạ tầng đầy đủ mới bán được; còn các dự án dở dang hoặc ở vùng ven xa sẽ mất thanh khoản đầu tiên. Do đó, việc cắt lỗ đúng thời điểm cũng đã là một thành công.
Khi nào nên cắt lỗ?
Theo chuyên gia Nguyễn Đức Toản, nếu nhà đầu tư không còn nguồn để duy trì trả lãi, phải tính ngay phương án thoát hàng. Đây là thời điểm quan trọng nhất, bởi nếu để ngân hàng thu nợ và phát mại tài sản thì gần như mất hết, do giá trị khi bán đấu giá giảm rất mạnh.
Nếu không có nguồn tiền khác, không thể vay mượn thêm, cần lập tức tính toán phương án dựa trên "sức khỏe tài chính".
Thứ hai là mặt bằng lãi suất. Ông Toản chia sẻ lại kinh nghiệm giai đoạn đầu năm 2010, lãi suất tăng rất nhanh, có lúc lên tới hơn 26% mỗi năm, gần như không thể đầu tư có lãi. Khi đó, công ty ông đã quyết định bán toàn bộ, chấp nhận thấp hơn thị trường khoảng 2 triệu đồng/m². Chính quyết định này giúp công ty có dòng tiền để sống sót qua giai đoạn khủng hoảng. Nếu chậm chỉ 2–3 tháng, có thể đã rơi vào tình trạng mắc kẹt như nhiều nhà đầu tư hiện nay.
Tương tự hiện nay, với lãi suất 15% mỗi năm, ông cho rằng áp lực là rất lớn. Ví dụ vay 2 tỷ đồng, mỗi năm riêng tiền lãi đã là khoảng 300 triệu. Nếu căn nhà trị giá 4 tỷ, thì chỉ riêng chi phí lãi vay đã khiến "giá vốn" năm sau tăng lên 4,3 tỷ, chưa kể biến động thị trường. Câu hỏi là liệu giá thị trường có tăng lên mức đó hay không, hay thậm chí còn giảm xuống 3 tỷ? Khi đó, nhà đầu tư chịu thiệt kép: vừa giảm giá trị tài sản, vừa gánh chi phí tài chính.
Vì vậy, thời điểm ra quyết định là rất quan trọng, không chỉ với nhà đầu tư cá nhân mà cả doanh nghiệp. Cần tính được "điểm rơi" của thị trường để đưa ra quyết định sáng suốt.
Gần đây, ông Toản có trao đổi với một khách hàng thân thiết về vấn đề này. Ông khuyên rằng, nếu bán được tài sản đầu tư và thu tiền về, nên giữ tiền mặt trong giai đoạn này. Tiền mặt sẽ là lợi thế, vì có nhiều cơ hội "săn" bất động sản.
Ông cho rằng đỉnh giá bất động sản đã qua, thị trường đang bước vào giai đoạn điều chỉnh. Đồng thời, nguồn cung sẽ đa dạng hơn, không chỉ tập trung vào phân khúc cao cấp như trước. Sắp tới sẽ có nhiều sản phẩm giá hợp lý, như nhà ở xã hội, các khu đô thị đa chức năng với giá bán được kiểm soát. Thậm chí, Chính phủ đang chuẩn bị chính sách phát triển nhà ở thương mại giá hợp lý, giúp đa dạng nguồn cung và danh mục đầu tư.
Bên cạnh đó, theo vị chuyên gia, thị trường tài chính đang bị siết chặt, khiến một số nhà đầu tư không đủ năng lực tài chính buộc phải bán tháo để giải quyết áp lực dòng tiền. Đây lại là cơ hội cho những nhà đầu tư khác.
Vì vậy, nếu giữ được tiền mặt ở thời điểm này đã là một lợi thế. Còn với việc đầu tư mới, nếu không sử dụng đòn bẩy tài chính và có cơ hội tốt, vẫn nên cân nhắc mạnh dạn tham gia. Bởi bất động sản ở một số vị trí đặc thù vẫn giữ được giá trị và thanh khoản, bất kể thị trường biến động ra sao.
Cơ hội hiện tại nằm ở đâu?
Về phân khúc thị trường, EZ Property phân tích, với nhà ở chung cư, đây là phân khúc chủ yếu phục vụ nhu cầu ở. Giai đoạn vừa qua có một số nhà đầu tư tham gia, nhưng đây không phải thị trường đầu tư điển hình, vì chịu ảnh hưởng rất lớn từ nguồn cung.
Chỉ cần phát triển một vài khu đô thị với 100–200 tòa chung cư là nguồn cung tăng mạnh ngay, khi đó giá có thể giảm nhanh do nguồn cung có thể bổ sung dễ dàng.
Ngược lại, phân khúc đất nền vẫn giữ được giá trị do nguồn cung hạn chế. Trong xu hướng sắp tới, theo ông, Hà Nội và một số thành phố lớn sẽ tái thiết, chỉnh trang đô thị và giãn dân. Riêng Hà Nội dự kiến di dời khoảng 860.000 người ra khỏi nội đô. Vì vậy, các khu vực vùng ven, ngoại ô sẽ phát triển mạnh, và đất nền tại đây đang được nhà đầu tư quan tâm.
Ông Toản nhận định rằng ở các dự án sắp tới, chủ đầu tư sẽ không thể để giá quá cao. Với những đại dự án hàng nghìn, thậm chí hàng trăm nghìn căn, họ buộc phải đưa ra mức giá hợp lý để bán được số lượng lớn. Trước đây, giá nhà tăng liên tục một phần do thị trường thiếu cạnh tranh, một số chủ đầu tư có thể tự tạo mặt bằng giá. Hiện nay, nhiều chủ thể tham gia hơn nên cạnh tranh tăng lên, giá sẽ trở nên hợp lý hơn.
