Phía Tây Hà Nội: Động lực chính thúc đẩy thị trường văn phòng với nguồn cung mới bùng nổ
Theo ông Nguyễn Phước Thuận, Giám đốc bộ phận cho thuê tại Cushman & Wakefield Việt Nam, khu vực phía tây của Thủ đô đang ngày càng khẳng định vị thế là động lực tăng trưởng then chốt cho thị trường văn phòng Hà Nội. Xu hướng này được thúc đẩy bởi nhiều yếu tố cấu trúc quan trọng, bao gồm khả năng phát triển các quỹ đất rộng lớn hơn và mô hình quy hoạch đô thị đồng bộ, hiện đại so với khu vực lõi truyền thống.
Ông Thuận nhấn mạnh: "Trong bối cảnh định hướng phát triển đô thị rõ rệt hơn về phía tây, các nguồn cung văn phòng tại đây mang lại cho chủ đầu tư và doanh nghiệp thuê dư địa linh hoạt để xây dựng các tòa nhà hiện đại, hiệu quả với mức giá cạnh tranh, đáp ứng xu hướng thuê văn phòng ngày càng đa dạng."
Xu hướng chiến lược không gian làm việc thay đổi
Cũng theo ông Thuận, từ góc độ doanh nghiệp thuê, phía tây Hà Nội phù hợp với sự chuyển dịch trong chiến lược không gian làm việc. Các doanh nghiệp hiện nay không chỉ quan tâm đến yếu tố ngân sách mà còn đánh giá kỹ lưỡng các tiêu chí như mặt bằng rộng rãi và hiệu quả, quy mô dự án lớn, cùng chất lượng xây dựng đạt tiêu chuẩn xanh. Dù làn sóng nguồn cung hạng B mới trong thời gian gần đây đã tác động tạm thời đến tỷ lệ lấp đầy, các yếu tố nền tảng của nhu cầu vẫn duy trì ở mức tích cực.
Trong trung và dài hạn, những tòa nhà sở hữu tiêu chuẩn xây dựng cao, chứng chỉ xanh và năng lực quản lý vận hành chuyên nghiệp sẽ có lợi thế vượt trội khi cạnh tranh gia tăng và thị trường bước vào giai đoạn phát triển chín muồi hơn.
Phân khúc hạng B tiếp tục dẫn dắt nguồn cung mới
Nguồn cung mới đến từ phân khúc hạng B vẫn giữ vai trò chủ đạo trong cơ cấu thị trường. Cụ thể, văn phòng hạng B chiếm khoảng 57% tổng nguồn cung, trong khi hạng A chiếm 43% còn lại. Trong quý IV/2025, thị trường đón nhận hai dự án hạng B mới tại khu vực phía tây, bổ sung gần 79.000m² diện tích cho thuê thực tế (NLA). Lượng cung mới này góp phần củng cố vị thế của khu tây như khu vực văn phòng phát triển sôi động nhất, nhờ hạ tầng được hoàn thiện liên tục và nhu cầu lớn đối với không gian làm việc hiện đại, tiết kiệm chi phí.
Sự phân hóa rõ rệt giữa hai phân khúc
Theo báo cáo từ Cushman & Wakefield Việt Nam, trong quý IV/2025, thị trường văn phòng Hà Nội ghi nhận sự phân hóa rõ rệt giữa hai phân khúc hạng A và hạng B. Tỷ lệ lấp đầy hạng A tăng nhẹ lên hơn 77%, phản ánh nhu cầu ổn định đối với các tòa nhà chất lượng cao, đặc biệt từ các doanh nghiệp ưu tiên vị trí trung tâm, tiêu chuẩn kỹ thuật hiện đại và chất lượng quản lý tốt.
Ngược lại, tỷ lệ lấp đầy hạng B giảm còn khoảng 85%. Sự sụt giảm này chủ yếu do hai dự án hạng B mới gia nhập thị trường, làm gia tăng nguồn cung trong ngắn hạn. Tuy nhiên, xu hướng nguồn cung tương lai cho thấy nhu cầu với các tòa nhà hạng B có vị trí thuận tiện và chi phí hợp lý vẫn duy trì tốt, nhất là tại các khu vực văn phòng mới nổi.
Dự báo thị trường văn phòng Thủ đô gia tăng mạnh giai đoạn 2026-2028
Trong quý IV/2025, giá chào thuê trung bình của phân khúc hạng A tại Hà Nội đạt 31,85 USD/m²/tháng, giữ ổn định theo quý. Trong khi đó, phân khúc hạng B ghi nhận mức giảm nhẹ. Việc giá thuê hạng B điều chỉnh trong quý chủ yếu do lượng lớn nguồn cung mới gia nhập thị trường, thúc đẩy chủ tòa nhà đưa ra chiến lược cho thuê linh hoạt hơn như giảm giá hoặc tăng ưu đãi để duy trì tỷ lệ lấp đầy trong bối cảnh cạnh tranh gia tăng.
Giai đoạn 2026-2028, thị trường văn phòng Hà Nội dự kiến tăng trưởng mạnh, với gần 300.000m² nguồn cung mới sẽ đi vào hoạt động. Khu vực phía tây dự tính chiếm khoảng 60% tổng nguồn cung, tiếp tục khẳng định vai trò là khu vực văn phòng phát triển nhanh nhất thành phố. Các chủ đầu tư đang tập trung nhiều hơn vào tiêu chuẩn kỹ thuật hiện đại và chứng chỉ công trình xanh nhằm nâng cao năng lực cạnh tranh, phản ánh xu hướng gia tăng nhu cầu của khách thuê đối với không gian làm việc bền vững, hiệu quả và được thiết kế tốt.
Những dự án đáp ứng được các tiêu chuẩn này được kỳ vọng sẽ hoạt động hiệu quả hơn, trong khi các tòa nhà cũ có thể đối mặt với áp lực nâng cấp để duy trì khả năng cạnh tranh trên thị trường ngày càng sôi động.
