Nhiều doanh nghiệp trong nước đang đẩy mạnh hợp tác với các tập đoàn quốc tế để phát triển dự án. Xu hướng liên doanh, mua cổ phần thiểu số được dự báo tiếp tục dẫn dắt thị trường M&A thời gian tới.
Loạt thương vụ triệu USD xuất hiện
Thị trường bất động sản đang chứng kiến làn sóng hợp tác ngày càng mạnh mẽ giữa doanh nghiệp trong nước và các nhà đầu tư quốc tế. Không chỉ dừng ở việc góp vốn hay chuyển nhượng dự án, nhiều bên đang lựa chọn mô hình liên doanh để cùng phát triển các khu đô thị và dự án nhà ở quy mô lớn.
Mới đây, liên doanh gồm 5 đối tác đến từ Nhật Bản, Singapore và Việt Nam gồm Cosmos Initia, Tập đoàn Hinokiya, Tập đoàn Koterasu, Vietmax Capital và Công ty cổ phần Đầu tư TT Capital đã ký hợp tác phát triển dự án chung cư cao cấp TT Genesis tại Nhà Bè, TPHCM. Dự án có tổng vốn đầu tư hơn 2.000 tỷ đồng, cung cấp khoảng 1.400 căn hộ cùng 12 căn nhà phố.
Đây không phải lần đầu TT Capital hợp tác với các đối tác nước ngoài. Trước đó, doanh nghiệp này đã liên doanh với 2 ông lớn Nhật Bản là Cosmos Initia và Koterasu Group để phát triển dự án TT Avio tại khu Đông TPHCM với hơn 2.100 căn hộ.
Bên cạnh đó, thị trường cũng ghi nhận nhiều thương vụ hợp tác quy mô lớn khác. Nam Long đã có hơn một thập kỷ đồng hành cùng hai tập đoàn Nhật Bản là Hankyu Hanshin Properties và Nishi Nippon Railroad để phát triển nhiều khu đô thị, với tổng cộng hàng chục dự án và hơn 20.000 sản phẩm.
Tại TPHCM, Khang Điền và Keppel Land Việt Nam đã ký biên bản ghi nhớ hợp tác phát triển các dự án dân cư và khu đô thị. Theo công bố, tập đoàn đến từ Singapore đã chi khoảng 3.180 tỷ đồng để sở hữu 49% vốn tại hai dự án của Khang Điền. Hai bên dự kiến cùng phát triển hơn 200 căn nhà thấp tầng và trên 600 căn hộ cao tầng với tổng vốn đầu tư khoảng 10.200 tỷ đồng.
Ở một diễn biến khác, Phát Đạt đã hợp tác với Mitsubishi Corporation tại dự án Thuận An 1, TPHCM. Theo cấu trúc giao dịch, doanh nghiệp chuyển nhượng 80% tỷ lệ sở hữu dự án cho đối tác Nhật Bản nhằm bổ sung dòng tiền nhưng vẫn giữ lại 20% vốn để tiếp tục tham gia phát triển dự án. Gần đây, doanh nghiệp này tiếp tục ký kết hợp tác với Lotte, mở ra cơ hội tham gia đầu tư vào dự án Lotte Eco Smart City Thủ Thiêm.
Các thương vụ liên tiếp xuất hiện cho thấy xu hướng hợp tác giữa doanh nghiệp trong nước và nhà đầu tư nước ngoài đang trở thành lựa chọn phổ biến trên thị trường bất động sản. Thay vì cạnh tranh trực tiếp, nhiều bên đang tận dụng thế mạnh của nhau, trong đó doanh nghiệp Việt sở hữu quỹ đất và am hiểu thị trường, còn đối tác ngoại mang đến nguồn vốn, kinh nghiệm phát triển và năng lực quản trị dự án.
Dòng vốn ngoại tăng tốc
Dữ liệu từ Cục Thống kê cho thấy sức hút của thị trường Việt Nam đối với dòng vốn quốc tế vẫn khá tích cực. Tính đến ngày 31/5, tổng vốn FDI đăng ký vào Việt Nam đạt khoảng 24,81 tỷ USD, tăng gần 35% so với cùng kỳ năm trước. Riêng lĩnh vực bất động sản ghi nhận 716,5 triệu USD vốn giải ngân, chiếm 7,3% tổng vốn FDI thực hiện.
Ông Tạ Mỹ Bách, Giám đốc Thị trường vốn JLL Việt Nam, dự báo giai đoạn tháng 8-9 có thể trở thành thời điểm sôi động của hoạt động M&A khi doanh nghiệp đã tích lũy đủ nguồn lực, điều kiện khảo sát thực địa thuận lợi hơn và tiến độ giải ngân cuối năm được đẩy nhanh. Theo ông, tâm lý thị trường cũng có thể được hỗ trợ bởi đợt đánh giá nâng hạng thị trường chứng khoán Việt Nam của FTSE Russell dự kiến diễn ra trong quý III. Tuy nhiên, để thúc đẩy thị trường M&A phát triển mạnh hơn, ông Bách cho rằng cần giải quyết đồng bộ một số thách thức về pháp lý.
Còn theo ông Neil MacGregor, Tổng giám đốc Savills Việt Nam, hoạt động M&A đã có thêm động lực trong 2 năm gần đây khi thị trường dần thích ứng với Luật Đất đai mới cùng Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi. Những thay đổi này giúp tạo ra khung pháp lý rõ ràng hơn cho nhà đầu tư. Ông nhận định nguồn cung các tài sản đang vận hành hiện vẫn rất hạn chế. Do đó, phần lớn hoạt động M&A đang tập trung vào các dự án phát triển, thay vì các tài sản tạo dòng tiền.
Theo Savills, việc các giao dịch hiện tập trung vào các dự án phát triển, đặc biệt là nhà ở và các khu đô thị quy mô lớn, phản ánh đúng bối cảnh thị trường hiện nay. Trong khi nhu cầu mua lại các tài sản đã vận hành như văn phòng, khách sạn hay trung tâm thương mại vẫn cao, nguồn hàng chào bán trên thị trường lại khá hạn chế.
Một xu hướng đáng chú ý khác là sự gia tăng của các thương vụ liên doanh hoặc mua cổ phần thiểu số. Theo ông MacGregor, đây là cách tiếp cận thận trọng nhưng có tính toán, đặc biệt được các nhà đầu tư Nhật Bản ưa chuộng. Ông cho biết nhiều nhà đầu tư mong muốn gia nhập thị trường Việt Nam nhưng chưa sẵn sàng dẫn dắt một dự án phát triển hay cam kết nguồn vốn lớn ngay từ đầu. Việc nắm giữ cổ phần thiểu số cho phép họ tìm hiểu thị trường, tích lũy kinh nghiệm và xây dựng niềm tin trước khi từng bước mở rộng quy mô đầu tư.
Theo Savills, khung pháp lý ngày càng hoàn thiện đang tạo điều kiện cho nhiều cấu trúc giao dịch linh hoạt hơn, từ nắm quyền chi phối, tham gia với vai trò cổ đông thiểu số cho đến các khoản đầu tư tài chính. Cùng với nhu cầu nhà ở lớn, tốc độ đô thị hóa nhanh và hạ tầng tiếp tục được đầu tư, bất động sản được kỳ vọng vẫn là một trong những lĩnh vực giữ vai trò quan trọng trong tổng giá trị các thương vụ M&A tại Việt Nam trong thời gian tới.
