Trong bối cảnh lãi suất cao và thanh khoản thấp khiến thị trường bất động sản trầm lắng từ đầu năm, phân khúc nhà ở xã hội (NƠXH) với nhu cầu lớn đang được kỳ vọng sẽ kích thích thị trường sôi động trở lại trong thời gian tới.
Nhà ở xã hội tăng tốc
Ông Hà Quang Hưng, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), cho biết cơ chế chính sách cho NƠXH và nhà lưu trú công nhân khu công nghiệp hiện nay tương đối đầy đủ, đồng bộ và thông thoáng. Đặc biệt, Nghị quyết số 201/2025 thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển NƠXH cùng các nghị định hướng dẫn đã giải quyết nhiều điểm nghẽn cho phân khúc này, nhờ đó việc phát triển NƠXH đạt kết quả tích cực.
Điển hình là đề án 1 triệu căn NƠXH: lũy kế đến nay cả nước có 875 dự án đang triển khai với quy mô 771.971 căn. Trong đó, 289 dự án hoàn thành (197.319 căn), 270 dự án đã khởi công (269.409 căn) và 316 dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư (305.243 căn). Như vậy, số lượng dự án hoàn thành, khởi công và chấp thuận đầu tư đến năm 2026 đạt 77% chỉ tiêu. Có 14 địa phương có khả năng hoàn thành và vượt chỉ tiêu, 27 địa phương đã khởi công đủ và vượt chỉ tiêu.
Ông Hà Quang Hưng nhấn mạnh: “Thế nên phát triển NƠXH có thành công hay không phụ thuộc vào việc triển khai thực hiện tại các địa phương. Vì thế từ đầu năm đến nay, Cục đã tham mưu lãnh đạo Bộ làm việc, đôn đốc với 16 địa phương, riêng từ đầu quý 2 đến nay là 10 địa phương thực hiện theo chỉ tiêu được Chính phủ giao tại Nghị quyết số 07/2026”.
Điểm khởi động cho chu kỳ tăng trưởng mới
Bà Võ Nhật Liễu, Tổng giám đốc Học viện Công nghệ tài chính bất động sản Propiin, nhận định từ năm 2025 đến nay, NƠXH được quan tâm đặc biệt từ Trung ương đến địa phương, đã bứt tốc mạnh mẽ so với những năm trước. Bà khẳng định: “Đến giờ có thể khẳng định NƠXH là điểm khởi động của một chu kỳ tăng trưởng mới của nền kinh tế”.
Bà Liễu giải thích: “Hiện nay, điều nền kinh tế đang thiếu không phải là tiền, mà là dòng tiền lưu thông. Một nền kinh tế không vận hành nhờ lượng tiền đang có, mà nhờ tốc độ lưu chuyển của dòng tiền. Khi giao dịch bất động sản dừng lại, tiền vẫn nằm trong hệ thống nhưng không còn tạo ra sản xuất, việc làm và tiêu dùng. Nhưng khi một căn nhà được bán không chỉ tạo doanh thu cho doanh nghiệp mà đằng sau mỗi giao dịch thành công là cả một chuỗi giá trị được kích hoạt: nhà thầu có việc làm, công nhân có thu nhập, nhà máy có đơn hàng, ngân hàng giải ngân và người dân tiếp tục tiêu dùng. Nhưng để dòng chảy đó được khơi thông, điều kiện tiên quyết là niềm tin. Niềm tin luôn là điểm khởi đầu của mọi chu kỳ phục hồi”.
Dẫn chứng gói kích cầu hỗ trợ NƠXH 30.000 tỉ đồng năm 2013, bà Liễu nhớ lại bối cảnh tương tự hiện nay và gói 30.000 tỉ đồng đã khơi thông thị trường. Bà nói: “Muốn có niềm tin, điều người dân cần không chỉ là lãi suất thấp, mà là sự chắc chắn. Người mua nhà có thu nhập trung bình không sợ vay dài hạn, điều họ lo là lãi suất biến động. Một chính sách tín dụng ổn định trong 25 - 30 năm sẽ tạo niềm tin lớn hơn rất nhiều. Bên cạnh yếu tố kinh tế, NƠXH còn là chính sách giữ chân lực lượng lao động. Khi kinh tế khó khăn, người dân dịch chuyển, có khi về quê, khu vực mất đi lực lượng lao động dồi dào sẵn có, khiến doanh nghiệp không muốn đầu tư”.
Tạo ra cú huých kép
Ông Trần Quốc Dũng, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, thừa nhận trước áp lực lãi suất tăng cao, sức mua suy giảm và hàng loạt dự án thương mại lùi kế hoạch mở bán, thị trường bất động sản đang thiếu một “đầu kéo” đủ mạnh để tạo thanh khoản. Trong bối cảnh đó, NƠXH được kỳ vọng không chỉ giải quyết nhu cầu an cư của người thu nhập thấp mà còn trở thành phân khúc kích hoạt chu kỳ phục hồi mới. Thực tế cho thấy, bất cứ dự án NƠXH nào có vị trí phù hợp, giá bán hợp lý và thủ tục minh bạch khi mở bán đều ghi nhận lượng hồ sơ đăng ký vượt xa số căn hộ. Ví dụ, một dự án ở TP.HCM có hơn 750 căn nhưng có đến hơn 12.000 người đăng ký mua. Điều này phản ánh nghịch lý: thị trường đang “ế” nhà nhưng lại thiếu đúng loại nhà người dân cần. Do đó, NƠXH trở thành phân khúc có khả năng tạo thanh khoản bền vững nhất hiện nay.
Ông Trần Quốc Dũng nhấn mạnh điểm khác biệt của NƠXH là tính lan tỏa lớn: không chỉ bán được nhà mà còn kéo theo nhiều ngành kinh tế. Mỗi dự án triển khai kéo theo nhu cầu về vật liệu xây dựng, xi măng, sắt thép, nội thất, thiết bị điện, dịch vụ tư vấn, thiết kế, xây dựng và tài chính. Đây là phân khúc có tốc độ hấp thụ nhanh hơn dự án thương mại vì đối tượng khách hàng có nhu cầu ở thật, ít bị tác động bởi đầu cơ. Khi dòng tiền được khơi thông, doanh nghiệp xây dựng có thêm việc làm, nhà sản xuất vật liệu có thêm đơn hàng, ngân hàng mở rộng tín dụng và người lao động có thêm cơ hội việc làm. Đầu tư vào NƠXH không chỉ tạo ra căn hộ mà còn tạo sức cầu cho cả chuỗi ngành kinh tế phía sau.
Do đó, NƠXH không nên được nhìn nhận đơn thuần là chính sách an sinh mà cần được xem là công cụ phát triển kinh tế. Khi hàng triệu người lao động có cơ hội sở hữu chỗ ở ổn định, năng suất lao động được cải thiện, doanh nghiệp giữ chân được nhân lực, đô thị phát triển bền vững hơn. Trong bối cảnh Chính phủ quyết tâm thúc đẩy tăng trưởng hai con số, đẩy mạnh đầu tư công và tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, ưu tiên phát triển NƠXH có thể tạo ra “cú huých kép”: vừa giải quyết an cư, vừa khơi thông dòng tiền và kích hoạt nhiều lĩnh vực liên quan.
Ông Trần Quốc Dũng cho hay: “Trong các giải pháp kích cầu, NƠXH cần được xem là động lực quan trọng nhất. Đây là phân khúc có nhu cầu rất lớn, đáp ứng mục tiêu an sinh xã hội, đồng thời tạo nguồn cầu thực cho thị trường. Khi NƠXH được triển khai mạnh mẽ sẽ kéo theo sự phát triển của các ngành. Bất động sản không chỉ là một thị trường mà còn là nguồn lực quan trọng của nền kinh tế. Khơi thông thị trường hôm nay không nhằm tạo ra những cơn sốt giá, mà để khơi thông dòng vốn, khơi thông đầu tư và tạo động lực cho tăng trưởng kinh tế bền vững trong giai đoạn tới”.
Hiện nay thị trường chậm lại, chủ đầu tư cũng sẵn sàng làm NƠXH hơn trước đây. Đó là lý do NƠXH không nên được nhìn như chính sách an sinh đơn thuần, mà cần được nhìn như điểm khởi động, nơi niềm tin được tái lập, dòng tiền được khơi thông, lực lượng lao động được giữ lại, từ đó một chu kỳ tăng trưởng mới của nền kinh tế được bắt đầu.
