Vì Sao Nhà Đầu Tư Thờ Ơ Trước Bài Toán Cải Tạo Chung Cư Cũ Tại Hà Nội?
Hà Nội hiện đang đối mặt với thách thức lớn khi hàng nghìn chung cư cũ xuống cấp nghiêm trọng, đe dọa trực tiếp đến an toàn tính mạng và chất lượng sống của người dân. Tuy nhiên, công tác cải tạo và xây mới lại diễn ra hết sức chậm chạp, với chỉ khoảng 1,2% số chung cư được hoàn thành sau hơn hai thập kỷ triển khai kế hoạch.
Thực Trạng Đáng Báo Động Của Các Khu Chung Cư Cũ
Theo ông Nguyễn Quyết Tiến, Phó trưởng phòng Quy hoạch kiến trúc Nam sông Hồng thuộc Sở Quy hoạch - Kiến trúc Hà Nội, các khu chung cư cũ không chỉ là dấu tích lịch sử mà đang trở thành nguồn rủi ro đáng kể cho an toàn sống và vận hành đô thị. Phần lớn công trình này được xây dựng từ những năm 1960 đến 1990, với tiêu chuẩn kỹ thuật thấp, vật liệu xuống cấp theo thời gian và hầu như không được bảo trì đầy đủ.
Sau hàng chục năm sử dụng, nhiều tòa nhà xuất hiện tình trạng hư hỏng nguy hiểm, trong khi không gian công cộng bị lấn chiếm, thiếu cây xanh, chỗ đỗ xe và hạ tầng xã hội quá tải. Thống kê cho thấy Hà Nội có hơn 2.160 chung cư cũ và khoảng 1.700 nhà thuộc hơn 100 khu dân cư, cùng với khoảng 500 nhà đơn lẻ, chủ yếu nằm ở các quận nội đô như Ba Đình, Hoàn Kiếm, Đống Đa và Hai Bà Trưng.
Nguyên Nhân Khiến Nhà Đầu Tư Không Mặn Mà
Ông Tiến chỉ ra rằng một nguyên nhân mấu chốt là việc cải tạo chung cư cũ chưa đủ hấp dẫn đối với nhà đầu tư. Các khu vực nội đô bị khống chế nghiêm ngặt về quy mô dân số theo quy hoạch chung, dẫn đến mâu thuẫn giữa thực tế mật độ dân số cao và mục tiêu giảm dân số. "Việc khống chế không tăng dân số khiến nhà đầu tư không thể gia tăng diện tích khai thác, trong khi chi phí đầu tư lớn, dẫn đến hiệu quả tài chính không bảo đảm", ông nhấn mạnh.
Bên cạnh đó, kỳ vọng của người dân về hệ số đền bù thường cao hơn quy định hiện hành, làm tăng chi phí và gây khó khăn cho bài toán cân đối tài chính. Nhiều khu chung cư cũ còn thiếu quỹ đất dự phòng để triển khai theo hình thức cuốn chiếu, càng làm gia tăng độ phức tạp của dự án.
Vướng Mắc Về Cơ Chế Chính Sách Và Hiệu Quả Đầu Tư
Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Công ty cổ phần Đầu tư bất động sản Toàn Cầu, đồng quan điểm khi cho rằng cơ chế, chính sách hiện hành chưa thực sự rõ ràng, chưa tạo lập được khung pháp lý đủ mạnh để bảo đảm nguyên tắc hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân. Các quy định, điều kiện triển khai chưa đủ sức hấp dẫn nhà đầu tư, đồng thời chưa đáp ứng được kỳ vọng và sự đồng thuận của người dân.
"Doanh nghiệp khi tham gia phải tính đến hiệu quả, không thể chỉ làm theo hướng công ích. Nếu không bảo đảm được yếu tố này thì rất khó thu hút sự tham gia một cách bền vững", ông Hiệp nêu rõ. Các vướng mắc chủ yếu liên quan đến chỉ tiêu quy hoạch như chiều cao công trình và mật độ dân số, dẫn đến bài toán hiệu quả đầu tư chưa được bảo đảm.
Giải Pháp Đề Xuất Để Tháo Gỡ Điểm Nghẽn
Để gỡ các vướng mắc, ông Hiệp kiến nghị các cơ quan quản lý, đặc biệt là UBND thành phố và Sở Quy hoạch - Kiến trúc, cần xem xét việc phê duyệt quy hoạch theo hướng phù hợp hơn, tạo điều kiện để nhà đầu tư triển khai dự án trên cơ sở hài hòa lợi ích. "Nếu giải quyết được đồng bộ 3 yếu tố gồm cơ chế chính sách, sự đồng thuận của người dân và điều kiện tham gia của doanh nghiệp, công tác cải tạo chung cư cũ sẽ có cơ hội được thúc đẩy", ông nhấn mạnh.
Ông cũng đề xuất thành phố chuẩn bị quỹ đất để bù đắp cho nhà đầu tư trong những trường hợp không thể tăng dân số, đồng thời nghiên cứu cơ chế cho phép gộp vào các dự án khác. Trong khi đó, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, kiến nghị trong trường hợp người dân không thống nhất, Nhà nước có thể trực tiếp đứng ra tổ chức cải tạo thông qua các công ty dịch vụ công ích hoặc mời gọi nhà đầu tư tư nhân.
Cải tạo chung cư cũ không chỉ là vấn đề xử lý công trình xuống cấp, mà còn là bài toán phức tạp đòi hỏi sự hài hòa lợi ích giữa an toàn cho cư dân và hiệu quả cho nhà đầu tư. Với những điều chỉnh chính sách phù hợp, hy vọng công tác này sẽ sớm được đẩy nhanh, mang lại môi trường sống an toàn và bền vững cho người dân Thủ đô.
