Chị Trần Tuyết Anh (quê Ninh Bình) chia sẻ, người Việt Nam ai hầu như cũng có tâm lý muốn mua được nhà riêng để an cư. Nhưng thu nhập của vợ chồng chị thuộc vào loại trung bình. Hai vợ chồng chị cũng muốn mua nhà riêng nhưng với giá tầm 7 tỷ đồng muốn ở nội đô thì phải nằm sâu trong ngõ ngách, đường vào hẹp, sâu hun hút, nếu xảy ra hoả hoạn thì chắc chắn xe cứu hoả không thể vào đến. Ngôi nhà sống cũng không có ánh sáng, không gian vì ngõ nhỏ, nên nhà cửa san sát, không có khoảng trống. Còn nếu muốn ngõ rộng hơn thì phải về các khu vực ven đô xa xôi, việc học hành của con cái và đi lại làm việc của vợ chồng chị sẽ rất bất tiện.
Từ bỏ nhà đất trong ngõ ngách để tìm chung cư
Trong khi đó, đây là lần đầu tiên hai vợ chồng chị đi mua nhà đất, nên rất lo tình trạng pháp lý cũng như không biết ngôi nhà có nằm trong vùng quy hoạch gì không. Chính vì vậy, sau rất nhiều đêm suy nghĩ, hai vợ chồng chị Tuyết Anh quyết định từ bỏ nhà đất thổ cư để chuyển sang tìm các căn chung cư ở khu vực nội đô. Chị cho biết, 1 căn hộ khoảng 80m2 ở khu vực quận Hoàng Mai (cũ) hiện được bán lại với mức giá khoảng 6 tỷ rất phù hợp với nhu cầu của gia đình chị. Căn hộ nằm trong khu đô thị hiện đại có đầy đủ các tiện ích như: siêu thị, trường học, bể bơi, khu vui chơi,...
“Giá nhà đất tăng quá cao, trong khi lại lo vào quy hoạch khiến vợ chồng tôi thấy lựa chọn chung cư để an cư là rất hợp lý thời điểm này”, chị Tuyết Anh chia sẻ.
Môi giới nhà riêng lẻ chật vật vì tâm lý e ngại quy hoạch
Anh Nguyễn Văn Thắng, môi giới kỳ cựu nhà riêng lẻ khu vực quận Hoàng Mai cũ (Hà Nội) cho hay, từ Tết đến nay dù dẫn không ít người đi xem nhà nhưng vẫn chưa thể chốt được giao dịch nào. “Từ đầu năm đến nay, hàng loạt dự án lớn triển khai, Hà Nội đẩy mạnh thu hồi đất và giải phóng mặt bằng ở nhiều khu vực dẫn đến việc khách hàng dù xem nhà xong, kiểm tra quy hoạch kỹ lưỡng nhưng vẫn có tâm lý e ngại vì sợ có quy hoạch mới mà chưa cập nhật”, anh Thắng cho biết.
Theo anh Thắng, yếu tố lớn nhất khiến giao dịch chậm là tâm lý lo ngại liên quan đến quy hoạch mở đường, chỉnh trang đô thị hoặc cải tạo chung cư cũ. “Khách khá lo lắng, sợ mua phải nhà nằm trong diện giải phóng mặt bằng hoặc bị ảnh hưởng quy hoạch nên họ đi xem rất kỹ hồ sơ pháp lý. Chỉ cần nghe thông tin khu vực có khả năng dính quy hoạch là họ dừng lại để chờ”, anh Thắng nói.
Ngoài ra, theo anh Thắng, giá nhà đất thổ cư hiện nay cũng đang ở mức khá cao, nếu 5-6 tỷ đồng, khách đã có thể mua được 1 căn hộ chung cư khoảng 70m2 ở Hà Nội, thì cũng với số tiền này chỉ có thể mua được 1 căn nhà đất thổ cư 30m2 ở vùng ven Hà Nội. Còn tại các khu vực nội thành, có những căn nhà trong ngõ nhỏ nhưng giá rao tới 10-12 tỷ đồng. Chính vì vậy, nhiều khách hàng của anh đã “quay xe” sang mua chung cư thay vì tìm kiếm các căn nhà đất thổ cư diện tích nhỏ trong ngõ ngách.
Dữ liệu thị trường cho thấy xu hướng rõ rệt
Theo dữ liệu của công ty PropertyGuru Việt Nam, tỷ trọng lượt tìm kiếm chung cư tăng từ 39% trong tháng 1/2025 lên 49% vào tháng 6/2026. Trái lại, tỷ lệ quan tâm đối với nhà riêng giảm mạnh từ 26% xuống còn 17%. Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc công ty PropertyGuru Việt Nam cho rằng, nhiều năm qua người Việt có quan niệm phải sở hữu nhà đất mới được xem là ổn định. Tuy nhiên, thực tế năm 2026 cho thấy tư duy này đang thay đổi, đặc biệt tại Hà Nội.
Theo ông Tuấn, “văn hóa nhà đất” đang từng bước nhường chỗ cho “văn hóa căn hộ”, khi người mua đặt trải nghiệm sống lên trước yếu tố sở hữu. Những tiêu chí như tiện ích, an ninh, khả năng kết nối giao thông, cộng đồng cư dân hay chất lượng môi trường sống ngày càng có sức nặng trong quyết định mua nhà. Sự thay đổi này kéo theo việc người dân không còn quá coi trọng vị trí trung tâm. Thay vì chấp nhận bỏ ra số tiền lớn để sở hữu nhà trong nội đô, nhiều người sẵn sàng dịch chuyển về các khu đô thị mới hoặc khu vực vùng ven nếu đáp ứng được nhu cầu sinh hoạt và có tiềm năng kết nối thuận lợi trong tương lai.
Nhà đất thổ cư vẫn có giá trị riêng nhưng nhiều thách thức
Bà Nguyễn Ly Ly, Quản lý bộ phận Nghiên cứu thị trường, Cushman & Wakefield Việt Nam nhìn nhận, nhà riêng lẻ, nhà mặt phố gặp nhiều thách thức như lo ngại về quy hoạch; khả năng khai thác kinh doanh vỉa hè bị siết chặt; tỷ suất cho thuê nhà sụt giảm; nhà sâu trong ngõ ngách thiếu tiện ích, nhiều rủi ro phòng cháy chữa cháy.
Ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc EZ Property cho biết, trước đây phân khúc nhà thổ cư được nhiều người ưa chuộng vì dành cho người ở thực. Tuy nhiên, thời gian gần đây, việc Hà Nội liên tục thực hiện nhiều dự án lớn, đẩy mạnh thu hồi đất, giải phóng mặt bằng đã tác động mạnh mẽ đến tâm lý và thanh khoản loại hình này. Bên cạnh đó, giá bán neo ở ngưỡng cao, có thể lên đến 200-400 triệu đồng một m2 với nhà trong ngõ ô tô qua, còn nhà mặt phố nhiều tuyến đã vượt tỷ đồng mỗi m2. Điều này tạo tâm lý lo ngại rủi ro vướng quy hoạch cho nhóm nhà đầu tư nhỏ lẻ và mua ở thực.
“Chênh lệch giữa kỳ vọng của người dân và mức đền bù thực tế cùng với thời gian chờ dự án triển khai có thể kéo dài, dẫn đến rủi ro chôn vốn nhiều năm hoặc tái định cư chưa tương xứng”, ông Toản nhấn mạnh. Tuy nhiên, ông Toản cũng cho rằng nhà đất thổ cư vẫn là phân khúc tiềm năng, nhất là tại khu vực hạ tầng phát triển đồng bộ, dân cư ổn định và nhu cầu kinh doanh dịch vụ cao. Người mua cần ưu tiên kiểm tra quy hoạch, pháp lý, vị trí, hiện trạng, giá bán, tránh mua tài sản bằng giấy tờ viết tay, vướng quy hoạch treo.
Thị trường loại bỏ tâm lý lướt sóng, cần kiểm tra quy hoạch chi tiết
Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính cho rằng, thị trường đang dần loại bỏ tâm lý “lướt sóng” theo thông tin quy hoạch treo hay các đợt sốt đất ảo. Với sự minh bạch của cơ sở dữ liệu đất đai và tốc độ giải phóng mặt bằng nhanh chóng, người mua hiện nay buộc phải tính toán kỹ về mục tiêu đầu tư dài hạn và tiềm năng khai thác thực tế. Theo ông Đính, nhà ở tại các khu vực trung tâm vẫn có giá trị riêng vì giá trị đất lớn, thuận tiện về dịch vụ, y tế, giáo dục. Do đó, người có nhu cầu cần ưu tiên kiểm tra quy hoạch, pháp lý và vị trí để tránh mua phải tài sản vướng quy hoạch treo hoặc pháp lý rủi ro cao.
Người mua nhà cũng cần lưu ý rằng bản quy hoạch chung hiện nay mới mang tính định hướng. Để biết chính xác một bất động sản có bị thu hồi hay không, cần phải chờ các quy hoạch phân khu và quy hoạch chi tiết 1/500 được công bố.
