Chị Trần Tuyết Anh (quê Ninh Bình) từng mong muốn sở hữu một căn nhà riêng để an cư, nhưng thu nhập trung bình của gia đình khiến chị phải cân nhắc kỹ. Với khoảng 7 tỷ đồng, vợ chồng chị chỉ có thể mua nhà trong ngõ ngách nội đô, nơi đường hẹp, thiếu ánh sáng và tiềm ẩn nguy cơ hỏa hoạn. Nếu chọn nhà ở ven đô, việc đi lại và học hành của con cái lại bất tiện. Sau nhiều đêm suy nghĩ, chị quyết định từ bỏ nhà đất thổ cư để tìm mua chung cư.
Lý do chuyển hướng: Lo ngại quy hoạch và giá cao
Chị Tuyết Anh tìm được căn hộ 80 m² tại quận Hoàng Mai (cũ) với giá khoảng 6 tỷ đồng, nằm trong khu đô thị hiện đại có đầy đủ tiện ích như siêu thị, trường học, bể bơi. Chị chia sẻ: “Giá nhà đất tăng quá cao, trong khi lại lo vào quy hoạch khiến vợ chồng tôi thấy lựa chọn chung cư để an cư là rất hợp lý thời điểm này”.
Anh Nguyễn Văn Thắng, môi giới nhà riêng lẻ tại quận Hoàng Mai, cho biết từ Tết đến nay dù dẫn nhiều khách xem nhà nhưng chưa chốt được giao dịch nào. Nguyên nhân chính là tâm lý e ngại quy hoạch: “Hà Nội đẩy mạnh thu hồi đất và giải phóng mặt bằng ở nhiều khu vực. Khách xem nhà xong, kiểm tra quy hoạch kỹ lưỡng nhưng vẫn sợ có quy hoạch mới chưa cập nhật”. Chỉ cần nghe thông tin khu vực có khả năng dính quy hoạch, khách lập tức dừng lại để chờ đợi.
Giá nhà đất cao, chung cư hấp dẫn hơn
Theo anh Thắng, với 5-6 tỷ đồng, khách có thể mua căn hộ chung cư 70 m² ở Hà Nội, nhưng chỉ mua được nhà đất thổ cư 30 m² ở vùng ven. Nhà trong ngõ nhỏ nội thành có giá rao tới 10-12 tỷ đồng. Chênh lệch lớn khiến nhiều khách hàng “quay xe” sang chung cư.
Dữ liệu từ PropertyGuru Việt Nam cho thấy tỷ trọng lượt tìm kiếm chung cư tăng từ 39% trong tháng 1/2025 lên 49% vào tháng 6/2026. Trong khi đó, tỷ lệ quan tâm nhà riêng giảm mạnh từ 26% xuống còn 17%. Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc PropertyGuru Việt Nam, nhận định: “Văn hóa nhà đất đang nhường chỗ cho văn hóa căn hộ. Người mua đặt trải nghiệm sống lên trước yếu tố sở hữu, coi trọng tiện ích, an ninh, kết nối giao thông và cộng đồng cư dân”. Xu hướng này khiến người dân không còn quá coi trọng vị trí trung tâm, sẵn sàng dịch chuyển về các khu đô thị mới nếu đáp ứng nhu cầu sinh hoạt.
Nhà đất thổ cư vẫn có giá trị riêng
Bà Nguyễn Ly Ly, Quản lý bộ phận Nghiên cứu thị trường Cushman & Wakefield Việt Nam, cho rằng nhà riêng lẻ, nhà mặt phố vẫn gặp thách thức: lo ngại quy hoạch, khả năng khai thác vỉa hè bị siết chặt, tỷ suất cho thuê giảm, nhà trong ngõ thiếu tiện ích và rủi ro cháy nổ.
Ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc EZ Property, chỉ ra rằng việc Hà Nội liên tục thu hồi đất, giải phóng mặt bằng tác động mạnh đến tâm lý nhà đầu tư nhỏ lẻ và người mua ở thực. Giá nhà trong ngõ ô tô qua lên tới 200-400 triệu đồng/m², nhà mặt phố vượt tỷ đồng/m². Ông nhấn mạnh: “Chênh lệch giữa kỳ vọng đền bù và thực tế, cùng thời gian chờ dự án kéo dài, dẫn đến rủi ro chôn vốn nhiều năm hoặc tái định cư chưa xứng đáng”. Tuy nhiên, nhà đất thổ cư vẫn là phân khúc tiềm năng tại khu vực hạ tầng phát triển, dân cư ổn định và nhu cầu kinh doanh cao.
Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho rằng thị trường đang loại bỏ tâm lý “lướt sóng” nhờ minh bạch dữ liệu đất đai và tốc độ giải phóng mặt bằng nhanh. Nhà ở trung tâm vẫn có giá trị riêng về đất, tiện ích dịch vụ, y tế, giáo dục. Người mua cần ưu tiên kiểm tra quy hoạch, pháp lý, vị trí để tránh mua phải tài sản vướng quy hoạch treo hoặc rủi ro pháp lý cao. Bản quy hoạch chung hiện chỉ mang tính định hướng; để biết chính xác một bất động sản có bị thu hồi hay không, cần chờ quy hoạch phân khu và quy hoạch chi tiết 1/500 được công bố.
