Thị trường bất động sản Việt Nam đang chứng kiến sự dịch chuyển rõ rệt trong tâm lý người mua, đặc biệt tại Hà Nội, khi chung cư dần thay thế nhà đất trong chiến lược tích sản. Dữ liệu mới nhất từ Batdongsan.com.vn cho thấy chung cư chiếm tới 37% tổng mức độ quan tâm đối với bất động sản bán, vượt xa đất nền (23%) và nhà riêng (22%).
Chung cư lên ngôi, nhà đất chững lại
Phát biểu tại sự kiện "Toàn cảnh thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2026", ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn, nhận định thị trường đang phân hóa mạnh. Nếu giai đoạn 2021–2022 chứng kiến nhiều phân khúc cùng tăng giá, thì đến năm 2026, diễn biến giữa các loại hình đã khác biệt rõ rệt. Chung cư tiếp tục duy trì sức hút nhờ nhu cầu ở thực và khả năng khai thác ổn định, trong khi đất nền và các tài sản có tính đầu cơ cao có dấu hiệu chững lại hoặc điều chỉnh tại một số khu vực.
Theo số liệu quý 2/2026, chung cư chiếm 37% tổng mức độ quan tâm, đất nền chiếm 23%, nhà riêng 22%, trong khi nhà mặt phố và biệt thự chỉ chiếm khoảng 9%. Sự phân hóa còn diễn ra ngay trong cùng một loại hình. Cùng là chung cư, nhưng dự án có vị trí tốt, pháp lý đầy đủ, hạ tầng kết nối thuận lợi và tiện ích hoàn thiện sẽ có sức cầu khác biệt so với sản phẩm xa trung tâm, thiếu kết nối hoặc chưa hình thành cộng đồng cư dân. Tương tự, đất nền tại khu vực có hạ tầng thực, dân cư thật và quy hoạch rõ ràng sẽ khác đất chỉ tăng giá nhờ kỳ vọng.
Tư duy người Hà Nội thay đổi
Một điểm đáng chú ý là tư duy mua nhà của người Hà Nội đang thay đổi rõ rệt. Ông Tuấn cho biết người mua đang lựa chọn bất động sản khắt khe hơn, ưu tiên khả năng sử dụng thực tế thay vì chỉ kỳ vọng tăng giá. Xu hướng này thể hiện rõ trong cơ cấu tìm kiếm: tại Hà Nội, tỷ trọng quan tâm chung cư tăng từ 38% trong tháng 1 lên 49% vào tháng 6/2026, trong khi nhà riêng giảm từ 26% xuống 17%. Tại TP.HCM, chung cư tiếp tục dẫn đầu với tỷ trọng 34–36% trong nửa đầu năm, cao hơn đáng kể so với đất nền ở mức 13–14%.
Kỳ vọng tăng trưởng cũng nghiêng về các loại hình phục vụ nhu cầu ở thực. Có 53% môi giới đánh giá chung cư là phân khúc có tiềm năng tăng trưởng tốt nhất trong 6 tháng tới, cao hơn nhà riêng 25%, đất nền 11%, nhà mặt phố 7%, bất động sản nghỉ dưỡng 3% và biệt thự 2%.
Mục đích mua chung cư: ở thực chiếm ưu thế
Khảo sát của Batdongsan.com.vn với môi giới trong quý 2/2026 phản ánh, trong nửa đầu năm 2026, mục đích mua chung cư để ở thực chiếm 66%, tăng từ mức 64% cùng kỳ 2025. Mục đích mua chung cư để đầu tư chiếm 34%; trong đó 67% hướng tới cho thuê và 17% để tích sản.
Ông Đinh Minh Tuấn nhận định: “Trong nhiều năm, người Việt xem nhà đất là đích đến cuối cùng của quá trình tích lũy. Tuy nhiên, dữ liệu năm 2026 cho thấy chung cư đang dần trở thành lựa chọn ưu tiên. Đáng chú ý, tại Hà Nội, văn hóa nhà đất đang từng bước chuyển sang văn hóa căn hộ, khi người mua ngày càng coi trọng kết nối, tiện ích, an ninh và môi trường sống”.
Theo ông Tuấn, thị trường đang chuyển từ tư duy sở hữu tài sản sang tối ưu chất lượng sống. Điều này khiến giá trị bất động sản ngày càng được đánh giá thông qua trải nghiệm sử dụng thay vì chỉ dựa trên kỳ vọng tăng giá.
