Trong nhiều năm qua, không ít dự án bất động sản rơi vào tình trạng dở dang vì vướng mắc pháp lý kéo dài. Có dự án đã hoàn tất giải phóng mặt bằng, doanh nghiệp đầu tư hàng nghìn tỷ đồng hạ tầng, nhưng vẫn không thể triển khai do sai phạm trong lựa chọn nhà đầu tư, giao đất hoặc thủ tục pháp lý các giai đoạn trước.
Khơi thông nguồn lực từ các dự án tồn đọng
Việc Quốc hội thông qua Nghị quyết 29/2026/QH16 về cơ chế, chính sách đặc thù xử lý tồn tại liên quan đến đất đai được xem là động thái đáng chú ý trong bối cảnh nền kinh tế cần thêm dư địa tăng trưởng. Tại phiên thảo luận ngày 21/4/2026, Bộ trưởng Bộ Tài chính Ngô Văn Tuấn cho biết cả nước còn khoảng 4.489 dự án tồn đọng với 200.000 ha đất và 3,3 triệu tỷ đồng vốn bị "đóng băng", tương đương gần 3 lần vốn đầu tư công năm 2026. Trong đó, khoảng 2.610 dự án cần cơ chế đặc thù để tháo gỡ đến cuối năm 2026. Các vướng mắc chủ yếu tập trung vào sai phạm lịch sử, định giá đất, quy hoạch, thủ tục đầu tư, thanh tra và chồng chéo pháp lý.
Bộ Tài chính cho rằng xử lý các dự án tồn đọng sẽ khơi thông nguồn lực lớn, thúc đẩy đầu tư, xây dựng, tạo việc làm và hỗ trợ tăng trưởng. Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, nhận định Nghị quyết 29 có ý nghĩa quan trọng trong bối cảnh thị trường tái cấu trúc và hướng tới tăng trưởng cao. Nghị quyết không chỉ xử lý tồn tại kéo dài mà còn tạo hiệu ứng khơi thông nguồn lực đất đai, tái kích hoạt dòng vốn và củng cố niềm tin đầu tư.
Thay đổi tư duy xử lý các "sai phạm lịch sử"
Một điểm đáng chú ý là cách tiếp cận mới: thay vì chỉ tập trung xử lý trách nhiệm và "đóng băng" dự án, cơ chế mới cho phép xem xét xử lý vi phạm đồng thời với việc đưa dự án hoạt động trở lại nếu đáp ứng điều kiện. Theo Viện Nghiên cứu Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), đây là sự chuyển hướng từ "đóng băng để xử lý" sang "xử lý để vận hành", mở ra khả năng tái khởi động nhiều dự án đình trệ. Nếu tháo gỡ hiệu quả, tác động sẽ lan sang xây dựng, vật liệu, tài chính ngân hàng, giảm nợ xấu và cải thiện thanh khoản.
Luật sư Phạm Thanh Tuấn, Đoàn Luật sư Tp.Hà Nội, cho rằng điểm cốt lõi không phải "nới lỏng" xử lý sai phạm mà là cách nhìn nhận bản chất tồn tại qua nhiều giai đoạn pháp luật. Quy định về lựa chọn nhà đầu tư, giao đất, đấu giá thay đổi qua từng thời kỳ, trong khi áp dụng tại địa phương chưa thống nhất. Nhiều dự án được chấp thuận trong bối cảnh pháp luật còn khoảng trống, nhà đầu tư đã bỏ nguồn lực lớn nhưng sau thanh tra lại vướng mắc. "Nếu áp dụng cứng nhắc quy định hiện hành sẽ không phù hợp, vì sai phạm mang tính lịch sử", ông Tuấn nhấn mạnh.
Thách thức lớn vẫn nằm ở khâu thực thi
Hiệu quả của Nghị quyết 29 phụ thuộc lớn vào triển khai tại địa phương, đặc biệt vai trò của UBND cấp tỉnh. Theo VARS IRE, nếu địa phương chủ động, phối hợp hiệu quả và có hướng dẫn rõ ràng, quá trình tháo gỡ có thể đẩy nhanh. Ngược lại, nếu tâm lý e ngại trách nhiệm hoặc thiếu cơ chế thống nhất, nghị quyết khó đạt hiệu quả. Ông Nguyễn Văn Đính đề xuất sớm hoàn thiện văn bản hướng dẫn, xây dựng quy trình minh bạch và thành lập tổ công tác chuyên trách tại địa phương.
Cơ chế định giá đất trong xử lý dự án tồn đọng là vấn đề nhạy cảm, cần minh bạch và nhất quán để tránh thất thu ngân sách và không tạo gánh nặng cho doanh nghiệp. Tăng cường giám sát, kiểm toán độc lập và minh bạch thông tin cũng được đặt ra để hạn chế lợi dụng chính sách. Giá trị lớn nhất của Nghị quyết 29 không chỉ tháo gỡ dự án cụ thể mà còn tạo tiền đề rà soát khoảng trống pháp lý qua nhiều thời kỳ, từ đó hoàn thiện hệ thống pháp luật minh bạch và khả thi hơn.
