Đồng Nai đối mặt áp lực thiếu đất công nghiệp khi tỷ lệ lấp đầy vượt 94%
Trong bối cảnh Đồng Nai đang trên đà trở thành thành phố trực thuộc Trung ương, cùng với động lực từ sân bay quốc tế Long Thành, thị trường bất động sản công nghiệp tại địa phương này được dự báo bước vào một chu kỳ phát triển mới đầy tiềm năng. Tuy nhiên, cơ hội lớn đi kèm với thách thức không nhỏ khi quỹ đất công nghiệp ngày càng trở nên khan hiếm.
Khan hiếm nguồn cung trong khi nhu cầu tăng mạnh
Theo số liệu thống kê năm 2025 từ Savills, Đồng Nai hiện có tổng diện tích đất công nghiệp cho thuê vào khoảng 6.700 ha, với tỷ lệ lấp đầy đã vượt mức 94%. Đây là con số rất cao so với mặt bằng chung của khu vực phía Nam, đẩy Đồng Nai vào nhóm thị trường thiếu hụt nguồn cung nghiêm trọng.
Giá đất công nghiệp trung bình tại đây hiện đạt khoảng 192 USD/m2 cho mỗi chu kỳ thuê, phản ánh sức hút mạnh mẽ từ các doanh nghiệp. Ở phân khúc nhà xưởng và kho bãi xây sẵn, nguồn cung đạt khoảng 3,5 triệu m2 với tỷ lệ lấp đầy lên tới xấp xỉ 95%, giá thuê trung bình dao động quanh mức 4 USD/m2/tháng.
Nhu cầu thuê đất và nhà xưởng đã tăng vọt trong những năm gần đây. Cụ thể, số giao dịch nhà xưởng cho các dự án FDI sản xuất mới đã tăng từ 31 giao dịch vào năm 2021 lên 110 giao dịch vào năm 2025. Tương tự, số thương vụ đất công nghiệp cũng tăng từ 10 lên 29 giao dịch trong cùng giai đoạn.
Cơ hội từ việc nâng cấp địa phương và dự án FTZ
Việc Quốc hội dự kiến thông qua nghị quyết xây dựng thành phố Đồng Nai trực thuộc Trung ương vào cuối tháng 4/2026 được kỳ vọng sẽ tạo ra bước ngoặt trong định vị lại vai trò của địa phương. Ông John Campbell, Giám đốc phụ trách Dịch vụ Công nghiệp Savills Vietnam, nhận định: "Sự chuyển dịch này không chỉ thúc đẩy đầu tư hạ tầng mà còn mở ra khả năng áp dụng các cơ chế linh hoạt như khu thương mại tự do (FTZ), trung tâm logistics hay các cụm công nghiệp gắn với sân bay."
Đề án khu thương mại tự do (FTZ) quy mô khoảng 16 tỷ USD với diện tích gần 8.300 ha được xem là một trong những giải pháp quan trọng để tháo gỡ bài toán thiếu đất. Tuy nhiên, chuyên gia này lưu ý FTZ không đơn thuần là mở rộng khu công nghiệp mà là tạo ra một lớp nguồn cung mới chất lượng cao, phù hợp với các doanh nghiệp FDI quy mô lớn và chuỗi cung ứng toàn cầu.
Định hướng phát triển các ngành công nghiệp trọng điểm
Để tận dụng tối đa lợi thế từ FTZ và vị thế địa lý, Đồng Nai cần tập trung ưu tiên phát triển một số ngành then chốt:
- Công nghiệp hỗ trợ: Tiếp tục củng cố các lĩnh vực như kim loại tiền chế, máy móc thiết bị và thiết bị điện - vốn chiếm hơn 40% tổng số dự án sản xuất mới giai đoạn 2021-2025.
- Sản xuất điện tử và công nghệ cao: Tập trung vào các phân khúc giá trị gia tăng lớn như linh kiện điện tử, bán dẫn và thiết bị tiên tiến.
- Logistics và phân phối: Phát triển các mô hình kho ngoại quan, trung tâm phân phối khu vực và dịch vụ hoàn tất đơn hàng thương mại điện tử.
Thách thức về hạ tầng và cơ chế phối hợp
Bên cạnh những cơ hội, Đồng Nai cũng đối mặt với không ít thách thức cần được tháo gỡ:
- Hạ tầng kết nối giữa các khu công nghiệp, sân bay Long Thành và hệ thống cảng biển cần được tối ưu hóa để nâng cao hiệu quả logistics.
- Khung pháp lý và cơ chế vận hành đặc thù cho FTZ cần được xây dựng minh bạch, bao gồm các chính sách về thủ tục hải quan tinh gọn và ưu đãi thuế rõ ràng.
- Sự điều phối cấp vùng giữa Đồng Nai, TP.HCM và Bà Rịa - Vũng Tàu cần được tăng cường để xây dựng mạng lưới công nghiệp - logistics tích hợp toàn diện.
Ông John Campbell nhấn mạnh: "Khi các điều kiện về FTZ, sân bay và hạ tầng logistics được hoàn thiện, Đồng Nai sẽ chuyển mình từ một công xưởng sản xuất đơn thuần thành trung tâm sản xuất và logistics trọng điểm của khu vực phía Nam."
Với lợi thế nằm ở vị trí trung tâm giữa TP.HCM và Bà Rịa - Vũng Tàu, cùng hệ thống giao thông đang được đầu tư mạnh mẽ, Đồng Nai hoàn toàn có tiềm năng trở thành cửa ngõ công nghiệp - logistics then chốt, đóng góp quan trọng cho tăng trưởng kinh tế của cả vùng.
