Khởi công loạt siêu dự án hạ tầng trọng điểm
Trong không khí kỷ niệm 51 năm ngày thống nhất đất nước và 50 năm thành phố mang tên Bác, TP.HCM đã đồng loạt khởi công nhiều siêu dự án hạ tầng quan trọng. Chỉ riêng ngày 29.4, bốn dự án với tổng vốn 142.000 tỉ đồng đã chính thức được triển khai. Nổi bật là dự án Quảng trường Trung tâm TP và Trung tâm Hành chính tại Thủ Thiêm do Tập đoàn Sun Group làm nhà đầu tư, có tổng mức đầu tư lên tới 29.600 tỉ đồng. Đây là tổ hợp biểu tượng, hướng tới mục tiêu tạo ra một trung tâm chính trị - hành chính hiện đại, xứng tầm vị thế đầu tàu kinh tế của thành phố.
Ngay sát đó, tuyến metro số 2 đoạn Bến Thành - Thủ Thiêm do Công ty Đại Quang Minh làm nhà đầu tư cũng được khởi công, tạo cú hích đồng bộ cho hạ tầng kết nối. Bên kia sông, dự án chỉnh trang Bảo tàng Hồ Chí Minh với quy mô hơn 20.000 tỉ đồng chính thức chuyển động, kỳ vọng biến Bến Nhà Rồng thành công viên văn hóa ven sông đẳng cấp. Ở cửa ngõ Tây Bắc, Sun Group cũng chủ trì dự án Khu đô thị Đại học Quốc tế Berjaya với diện tích khoảng 880 ha, được định hướng phát triển thành đô thị tổng hợp gắn với đào tạo, nghiên cứu và đổi mới sáng tạo.
Điểm chung: Mô hình đối tác công - tư
Điểm chung của cả bốn đại công trình này là đều được triển khai theo mô hình đối tác công - tư, hợp đồng BT. Trước đó, các dự án như cầu Cần Giờ, cầu Phú Mỹ 2 và Khu liên hợp thể dục thể thao quốc gia Rạch Chiếc cũng đã được thực hiện theo hình thức này với tổng vốn khoảng 182.016 tỉ đồng. Trong vòng một năm qua, làn sóng các doanh nghiệp tư nhân đăng ký tham gia các dự án hạ tầng lớn tại TP.HCM theo hình thức BT đã bùng nổ mạnh mẽ, đặc biệt sau khi HĐND TP.HCM thông qua danh mục 33 khu đất vàng để thanh toán cho các hợp đồng BT. Hiện có ít nhất 5 tập đoàn lớn đang đề xuất đầu tư đồng thời 6 tuyến metro theo hình thức BT và PPP, chưa kể hàng loạt dự án cao tốc, quốc lộ.
Luật sư Trương Thanh Đức: BT là giải pháp then chốt
Luật sư Trương Thanh Đức (Công ty Luật ANVI) cho rằng sự bùng nổ của các dự án BT là lẽ tất yếu, bởi đây là mô hình hiệu quả và đột phá nhất để phát triển hạ tầng thần tốc. Trong bối cảnh đất nước cần nguồn lực lớn để hoàn thiện mạng lưới giao thông và thay đổi bộ mặt đô thị, việc khôi phục và khuyến khích các dự án BT là giải pháp then chốt. Hợp đồng BT không chỉ giúp nhà nước có được công trình hạ tầng mà còn giúp xã hội hưởng lợi từ sự năng động của doanh nghiệp khi phát triển quỹ đất thành khu nhà ở, thương mại, dịch vụ. Mô hình này huy động nguồn lực khổng lồ từ tư nhân, đồng thời tận dụng tối đa giá trị quỹ đất.
Tuy nhiên, ông Đức cũng nhấn mạnh rằng BT là loại hình cơ hội cao nhưng rủi ro cũng cực lớn, phù hợp với tư duy nhạy bén của khối doanh nghiệp tư nhân. Sau giai đoạn BT bị đóng băng vì bất cập, các chính sách mới của Bộ Chính trị đã mở chốt cho nguồn lực này tái khởi động.
Lo ngại về vết xe đổ và giải pháp
Dù thu hút hàng chục tỉ USD vốn tư nhân, nhưng không ít ý kiến lo ngại mô hình BT sẽ đi vào vết xe đổ của quá khứ. Từ giai đoạn 2019-2023, BT bị coi là vết đen của ngành xây dựng khi nhiều dự án biến tướng thành đổi đất lấy hạ tầng không ngang giá. Nhà đầu tư thường bị nghi ngờ trục lợi khi nhận đất giá rẻ, trong khi giá trị thực tế sau khi có hạ tầng lại tăng vọt. Mô hình này đã bị tạm dừng theo luật PPP năm 2020. Phải đến tháng 7.2023, Nghị quyết 98/2023 cho phép TP.HCM thí điểm thực hiện lại dự án BT thanh toán bằng ngân sách, mô hình mới được tái sinh. Sau đó, luật Thủ đô (có hiệu lực từ 1.1.2025) cũng cho phép Hà Nội thực hiện dự án BT trong một số lĩnh vực hạ tầng trọng điểm.
Luật sư Trương Thanh Đức phân tích: Nhà đầu tư tham gia BT phải gánh chịu rủi ro kép - rủi ro thi công và rủi ro khai thác quỹ đất. Nếu gặp thời, tư duy tốt, quỹ đất rơi vào tay nhà đầu tư lớn có năng lực thì có thể thắng lớn. Ngược lại, nếu suy thoái hoặc nhà đầu tư non yếu, dễ rơi vào cảnh chết sặc gạch. Ông dẫn chứng nhiều dự án BT thất bại, như dự án chống ngập 10.000 tỉ đồng tại TP.HCM khiến doanh nghiệp khốn khổ nhiều năm. Đừng nghĩ doanh nghiệp làm BT là hời, vì đất được định giá theo thị trường, doanh nghiệp còn phải bồi thường giải phóng mặt bằng, đầu tư hạ tầng kỹ thuật, nộp thuế... Thực chất, doanh nghiệp đang đánh cược lớn.
Bên cạnh đó, các dự án BT được định giá đất theo luật và quy trình chặt chẽ với nhiều lớp kiểm soát. Hợp đồng nêu rõ thanh toán gắn với chất lượng, tiến độ và giá trị quyết toán. Nếu nhà đầu tư làm không đạt, sẽ không được thanh toán tương xứng, thậm chí chịu rủi ro tài chính. Toàn bộ vòng đời dự án được kiểm soát nhiều lớp, từ đề xuất, lựa chọn nhà đầu tư theo đấu thầu cạnh tranh đến thi công, nghiệm thu, hậu kiểm.
GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN-MT, cho rằng quyết định dừng mô hình BT từ năm 2020 là chưa hợp lý, mang tư duy không quản được thì cấm. Ông nhấn mạnh việc định giá đất trong dự án BT áp dụng chung theo quy định pháp luật, không phải cơ chế riêng. Nguyên tắc ngang giá đã được quy định rõ trong Nghị định 257/2025: giá trị quỹ đất thanh toán phải tương đương giá trị công trình sau quyết toán. Các cơ chế kiểm soát minh bạch, hạn chế rủi ro trước đây.
Tuy nhiên, GS Đặng Hùng Võ cũng chỉ ra bất cập: giá công trình xác định tại thời điểm ký hợp đồng, nhưng giá đất xác định sau giải phóng mặt bằng (có thể 3-5 năm sau), dẫn đến không tương xứng. Chi phí xây dựng, lãi vay, chi phí cơ hội đều tăng, nhà đầu tư chậm lấy lại vốn. Ông đề xuất áp dụng nguyên tắc động, bám sát chất lượng công trình và quá trình định giá, thay vì chốt cứng thiếu thực tế.
Bài học từ quốc tế và kiến nghị
GS Đặng Hùng Võ cảnh báo tâm lý định giá đất cao để chắc chắn không thất thoát sẽ đẩy mặt bằng giá đất lên, gây khó khăn cho người dân tiếp cận nhà ở. Dẫn chứng dự án Hopewell của Thái Lan và các dự án tại Trung Quốc cho thấy việc đẩy giá đất quá cao đã dẫn đến thất bại, bong bóng bất động sản và bất ổn xã hội. Ông kiến nghị nhà nước tạo cơ chế minh bạch, ổn định, không để nhà đầu tư gánh rủi ro từ chậm giải phóng mặt bằng hay biến động chi phí. Ngược lại, nhà đầu tư phải tuân thủ chất lượng, tiến độ và nghĩa vụ tài chính.
Luật sư Trương Thanh Đức nhấn mạnh: Phải ngừng tư duy bán đất lấy tiền. Đất đai tự thân không có giá trị, giá trị thật nằm ở hiệu quả vận hành. Cần giao đất với giá hợp lý, thậm chí thấp hơn thị trường một chút để doanh nghiệp có dư địa đầu tư, kinh doanh và tạo giá trị thặng dư. Doanh nghiệp càng thắng lớn, dự án càng thành công và xã hội càng phát triển.
