Lãi suất tăng cao gây áp lực lên ngành bất động sản và nhà ở xã hội
Tại một hội thảo gần đây, đại diện CTCP Tập đoàn Đầu tư địa ốc No Va (Novaland) đã chỉ ra rằng, việc lãi suất cho vay tăng từ đầu năm 2026 đang làm gia tăng chi phí tài chính cho doanh nghiệp, từ đó ăn mòn lợi nhuận. Đáng chú ý, nhiều dự án đã ký hợp đồng tín dụng từ năm 2025 với thời gian thực hiện kéo dài 5-6 năm, trong đó giai đoạn giải ngân thường kéo dài 2-3 năm. Tuy nhiên, sang năm 2026, các ngân hàng đột ngột thông báo giải ngân cầm chừng, chỉ ở mức 10-20%, hoặc chưa sắp xếp được hạn mức tín dụng (room).
Trong khi đó, tiến độ bán hàng và thời gian giao nhà đã được lên kế hoạch từ trước. Việc "siết" room ngay lúc này chắc chắn sẽ ảnh hưởng nghiêm trọng đến tiến độ xây dựng, cũng như tiến độ thanh toán cho các nhà thầu. Nhà đầu tư buộc phải đàm phán lại với các bên liên quan, dẫn đến kế hoạch nhận nhà và giao nhà bị thay đổi. Đồng thời, lãi suất cao cũng trở thành rào cản lớn đối với người mua nhà, khiến nhiều doanh nghiệp bất động sản phải thay đổi chiến lược kinh doanh.
Khó khăn trong tiếp cận vốn vay ưu đãi cho nhà ở xã hội
Ông Lê Hữu Nghĩa - Giám đốc Công ty Lê Thành, chia sẻ thêm về những thách thức trong lĩnh vực nhà ở xã hội. Mặc dù thuộc diện được vay vốn ưu đãi, nhưng các dự án này hiện đang gặp rất nhiều khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn. Theo ông Nghĩa, vấn đề phát sinh từ gói tín dụng 145.000 tỷ đồng dành cho nhà ở xã hội, được triển khai bởi 9 ngân hàng thương mại với lãi suất thấp hơn thị trường, không tính vào hạn mức tín dụng và áp dụng cho cả chủ đầu tư lẫn người mua nhà, với thời hạn vay lên đến 20 năm.
Hiện tại, gói vay này có lãi suất ưu đãi là 6,1%, nhưng khi ông Nghĩa tìm cách vay tại các ngân hàng, ông đều bị từ chối. Nhiều ngân hàng giải thích rằng lãi suất huy động đang ở mức cao, và nếu cho vay với lãi suất 6,1%, họ sẽ phải chịu lỗ. Thậm chí, khi ông đề nghị được vay vốn với lãi suất tương đương như các dự án nhà ở thương mại, các ngân hàng vẫn không đồng ý, viện lý do lo ngại bị cơ quan quản lý Nhà nước truy cứu trách nhiệm do cho vay với lãi suất cao không đúng đối tượng.
Cũng theo ông Nghĩa, trong bối cảnh lãi suất tăng, giá vật liệu xây dựng cũng tăng từ 10-30%, trong khi giá bán nhà ở xã hội đã được chốt từ đầu. Với tình trạng "đói vốn" hiện nay, nếu không có biện pháp tháo gỡ kịp thời, tiến độ xây dựng sẽ chậm lại, đe dọa mục tiêu xây dựng 28.000 căn nhà ở xã hội của TP.HCM trong năm nay và 30.000 căn trong năm sau.
Chiến lược ứng phó của doanh nghiệp bất động sản
Trước những khó khăn do lãi suất tăng cao, nhiều doanh nghiệp đã áp dụng các phương thức thanh toán linh hoạt để hỗ trợ người mua. Một số chủ đầu tư cho phép người mua trả góp theo tháng với mức chi phí tiệm cận tiền thuê nhà, trong khi những người khác đưa ra chính sách giãn tiến độ thanh toán đến sau khi nhận nhà, hoặc hỗ trợ lãi suất trong nhiều năm đầu.
Thậm chí, có những dự án áp dụng lãi suất cố định trong 3-5 năm hoặc đặt trần lãi suất ở mức 8-9% nhằm giúp người mua kiểm soát rủi ro tài chính trong giai đoạn đầu. Song song đó, các chính sách cam kết thuê lại, đảm bảo lợi suất hay chiết khấu sâu cho khách thanh toán sớm cũng được triển khai rộng rãi. Nhiều chủ đầu tư còn linh hoạt "may đo" phương án thanh toán cho từng khách hàng, từ việc điều chỉnh tiến độ, chiết khấu đến hoán đổi ưu đãi.
Bên cạnh đó, nhiều doanh nghiệp đã phải điều chỉnh kế hoạch sản xuất kinh doanh. Ví dụ, Tổng Công ty cổ phần Đầu tư Phát triển Xây dựng - DIC Corp (mã: DIC) vừa trình cổ đông kế hoạch doanh thu hợp nhất 3.000 tỷ đồng và lợi nhuận trước thuế 600 tỷ đồng, giảm lần lượt 37% và 27% so với năm trước. Về kế hoạch đầu tư, công ty mẹ dự kiến sử dụng hơn 4.371 tỷ đồng vào các dự án trọng điểm, hoàn thành thủ tục và tháo gỡ pháp lý cho một số dự án, cũng như khởi công 2 dự án khi đủ điều kiện.
Công ty Phát triển Bất động sản Phát Đạt (mã chứng khoán: PDR) cũng lên kế hoạch huy động tối đa gần 2.000 tỷ đồng từ việc chào bán cổ phần cho cổ đông hiện hữu với tỷ lệ 1:5. Số tiền thu được phần lớn được doanh nghiệp tính toán để thực hiện dự án, bao gồm việc góp vốn mua cổ phần một doanh nghiệp có dự án ven sông Hàn (Đà Nẵng) và mua cổ phần công ty là chủ đầu tư một dự án tại Cách Mạng Tháng Tám, TP.HCM.
Góc nhìn chuyên gia về giải pháp dài hạn
Theo PGS Nguyễn Hữu Huân từ Đại học Kinh tế TP.HCM, thay vì lệ thuộc vào vốn vay ngân hàng, các doanh nghiệp cần đa dạng hóa dòng vốn. Ông nhấn mạnh rằng, bài toán khơi thông dòng vốn cho nền kinh tế, đặc biệt là bất động sản, tiếp tục lặp lại trong bối cảnh áp lực lãi suất, tỷ giá và lạm phát gia tăng, đòi hỏi các giải pháp dài hạn như phát triển thị trường vốn và mở rộng các kênh huy động mới.
"Câu chuyện khơi thông dòng vốn không phải là vấn đề mới. Bối cảnh hiện nay có nhiều điểm tương đồng với giai đoạn năm 2022, khi lãi suất tăng cao và tín dụng bị siết chặt, dù mức độ chưa căng thẳng bằng. Các yếu tố bên ngoài đã khiến giá xăng dầu biến động mạnh, từ đó làm chi phí đầu vào tăng, kéo theo nguy cơ lạm phát quay trở lại. Đồng thời, áp lực tỷ giá cũng khiến chính sách tiền tệ khó nới lỏng, buộc mặt bằng lãi suất duy trì ở mức cao hơn", ông Huân phân tích.
Theo ông, áp lực hiện tại chưa quá lớn nhưng vẫn tiềm ẩn rủi ro, do đó cần các giải pháp dài hạn. Trọng tâm là phát triển thị trường vốn, đặc biệt là trái phiếu doanh nghiệp, không chỉ cho bất động sản mà cho toàn bộ nền kinh tế. Việc đa dạng hóa kênh huy động vốn là nhu cầu cấp thiết trong thời gian tới, giúp giảm bớt sự phụ thuộc vào ngân hàng và tăng cường khả năng chống chịu trước các biến động thị trường.
