Đấu giá đất vẫn 'nóng' dù siết cọc ở mức tối đa 50%
Chính phủ vừa ban hành Nghị quyết ngày 6/1 để xử lý các vướng mắc trong đấu giá quyền sử dụng đất, đặc biệt trong trường hợp giao đất ở theo Luật Đất đai. Một trong những điểm nổi bật là việc nâng mức đặt cọc lên tối đa 50% giá khởi điểm, thay vì mức 20% như trước đây. Đồng thời, các chế tài xử lý hành vi vi phạm cũng được siết chặt mạnh mẽ hơn.
Cụ thể, người trúng đấu giá nhưng không nộp tiền sẽ bị cấm tham gia đấu giá từ 2 đến 5 năm. Trong khi đó, trường hợp không nộp đủ tiền trúng đấu giá sẽ bị cấm từ 6 tháng đến 3 năm. Những quy định này nhằm hạn chế tình trạng "thổi giá rồi bỏ cọc", vốn đã gây nhiễu loạn thị trường đất nền ở nhiều địa phương trong thời gian qua.
Thị trường Hà Nội vẫn sôi động bất chấp chính sách mới
Mặc dù mức đặt cọc đã được nâng lên tối đa 50%, thị trường đấu giá đất tại Hà Nội vẫn ghi nhận sức nóng đáng kể. Đầu tháng 2/2026, hàng loạt phiên đấu giá đất ở khu vực phía Tây Hà Nội đã diễn ra với tỷ lệ thành công gần như tuyệt đối.
Điển hình là phiên đấu giá 44 lô đất tại xã Tây Phương, nơi toàn bộ các lô đất đều được đấu giá thành công. Giá trúng cao nhất lên tới 164,4 triệu đồng/m², trong khi mức thấp nhất là 62,8 triệu đồng/m². Tương tự, phiên đấu giá 34 thửa đất tại xã Hạ Bằng cũng ghi nhận giá trúng cao nhất hơn 90 triệu đồng/m², gấp 10 lần giá khởi điểm.
Trước đó, xã Quang Minh đã đấu giá thành công 6 lô đất ở, với giá trúng dao động từ gần 73 triệu đồng/m² đến gần 130 triệu đồng/m², gấp 13 lần giá khởi điểm. Những con số này cho thấy sức hút mạnh mẽ của thị trường đất đấu giá, bất chấp các biện pháp siết chặt từ phía Chính phủ.
Nhà đầu tư cân nhắc kỹ hơn nhưng vẫn lạc quan
Tham gia phiên đấu giá tại xã Hạ Bằng, anh Nguyễn V. H., một nhà đầu tư cá nhân ở Hà Nội, chia sẻ rằng mức đặt cọc tăng lên khiến nhiều người phải cân nhắc kỹ hơn. "Trước đây, đặt cọc 20% thì nhiều người sẵn sàng vào cuộc, thậm chí đấu giá lướt sóng để kiếm lời. Nay phải bỏ ra một khoản tiền lớn hơn, tôi phải tính toán dòng tiền rất kỹ. Tuy nhiên, nếu lô đất có vị trí đẹp và hạ tầng tốt thì vẫn đáng để đầu tư dài hạn," anh H. nói.
Anh Lê Văn T., một môi giới bất động sản đất nền tại khu vực Thạch Thất, nhận định rằng các phiên đấu giá đang đóng vai trò "neo giá" cho đất nền xung quanh. "Giá trúng cao khiến đất lân cận cũng tăng theo. Nhiều nhà đầu tư coi đấu giá là kênh xác lập mặt bằng giá mới, nên dù mức đặt cọc tăng, họ vẫn tham gia, đặc biệt là với những lô có vị trí phù hợp quy hoạch, tiềm năng phát triển và hạ tầng từng bước được đầu tư. Do đó, dù mức đặt cọc nâng lên tối đa 50%, đất đấu giá khó có thể hạ nhiệt ngay," anh T. giải thích.
Phân hóa rõ rệt trong nhóm tham gia đấu giá
Theo các chuyên gia, nhóm tham gia đấu giá hiện nay đã có sự phân hóa rõ rệt. Tỷ lệ nhà đầu tư có tiềm lực tài chính dài hạn đang tăng lên, trong khi nhóm "lướt sóng" ngắn hạn giảm bớt do rủi ro bị cấm tham gia nếu vi phạm. Điều này phản ánh sự thay đổi trong cơ cấu đầu tư, hướng tới tính bền vững hơn.
Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia pháp lý bất động sản, cho rằng việc nâng mức đặt cọc tối đa lên 50% sẽ buộc người tham gia đấu giá phải thận trọng hơn trước khi nộp hồ sơ và tiền đặt trước. Qua đó, tình trạng trả giá cao rồi bỏ cọc với mục đích thổi giá đất hoặc các hành vi không lành mạnh khác sẽ được khắc phục phần nào.
Tuy nhiên, luật sư Đỉnh cũng chỉ ra một số vướng mắc trong quy định mới:
- Việc quy định mức đặt cọc từ 10% đến 50% giá khởi điểm là quá rộng, trao quyền quyết định lớn cho địa phương, dễ dẫn đến lúng túng trong thực thi hoặc áp dụng thiếu thống nhất.
- Nếu địa phương chọn mức cọc cao (bằng 50% giá khởi điểm), vô hình trung lại tạo ra rào cản cho người tham gia đấu giá, làm giảm tính cạnh tranh của cuộc đấu giá đất.
Cần thêm giải pháp đồng bộ để ổn định thị trường
Nhiều ý kiến chuyên gia cho rằng, ngoài việc tăng mức đặt cọc, cần có thêm các giải pháp đồng bộ để ổn định thị trường đấu giá đất. Cụ thể:
- Nâng mức giá khởi điểm sát với giá thị trường để tránh chênh lệch quá lớn.
- Công khai dữ liệu đấu giá một cách minh bạch và đầy đủ.
- Kiểm soát chặt chẽ tình trạng "quân xanh, quân đỏ" trong các phiên đấu giá.
- Giám sát việc chuyển nhượng sau đấu giá để tránh tạo ra sóng "giá ảo" trên thị trường.
Nhìn chung, dù chính sách siết cọc đã được áp dụng, thị trường đấu giá đất tại Hà Nội vẫn duy trì sức nóng nhờ tiềm năng phát triển và sự tham gia của các nhà đầu tư dài hạn. Tuy nhiên, để đảm bảo tính lành mạnh và bền vững, cần sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan quản lý và sự minh bạch trong quy trình đấu giá.
