Ngày 23/6, tại hội thảo về bất động sản du lịch do Báo Tài chính và Đầu tư tổ chức, bà Hoàng Thu Hằng, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), cho biết cơ chế quản lý sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng vẫn chưa đầy đủ, đặc biệt là hình thức chủ đầu tư cam kết lợi nhuận hoặc thuê lại. Bộ Xây dựng sẽ tăng cường cơ chế giám sát với các cam kết này.
Pháp lý chưa theo kịp thực tiễn
Theo bà Hằng, nhiều năm qua bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng phát triển rất nhanh, nhưng khuôn khổ pháp lý chưa theo kịp thực tiễn, dẫn tới nhiều khoảng trống trong quản lý và vận hành thị trường. Việc ban hành Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản mới đã tạo nền tảng pháp lý tương đối đầy đủ, trong đó xác định rõ chế độ sử dụng đất đối với các dự án du lịch, nghỉ dưỡng là đất thương mại, dịch vụ.
Tuy nhiên, cơ chế quản lý, khai thác và vận hành sau khi hoàn thành vẫn chưa thực sự đầy đủ, tạo ra những "khoảng trống" cần tiếp tục hoàn thiện. Đặc biệt, nhiều mô hình kinh doanh mới xuất hiện, như hình thức chủ đầu tư cam kết thuê lại hoặc cam kết lợi nhuận. Đây là quan hệ dân sự giữa chủ đầu tư và khách hàng, nhưng cơ quan quản lý đang nghiên cứu các giải pháp chính sách nhằm bảo đảm quyền lợi hợp pháp của các bên, đồng thời tăng cường giám sát các cam kết của doanh nghiệp.
Chi phí vận hành cao, thiếu minh bạch
Ông Nguyễn Đình Thọ, Phó viện trưởng Viện Chiến lược, chính sách nông nghiệp và môi trường (Bộ NN-MT), cho rằng cơ chế chia sẻ lợi ích trong các dự án nghỉ dưỡng ảnh hưởng trực tiếp đến niềm tin của nhà đầu tư. Sau khi bán bất động sản, nhiều chủ đầu tư tiếp tục thu phí quản lý hàng năm ở mức cao, bao gồm quản lý vận hành, an ninh, bảo trì hạ tầng, sử dụng tiện ích chung, thương hiệu... "Nhiều nhà đầu tư mua bất động sản nghỉ dưỡng nhưng không nắm được chi phí vận hành thực tế là bao nhiêu, việc phân bổ nguồn thu có hợp lý không, hay chủ đầu tư tự quyết định toàn bộ", ông Thọ nói.
Khoảng trống về mức trần chi phí vận hành, quản lý khiến người mua chịu nhiều rủi ro. Mỗi chủ đầu tư thu một mức khác nhau, khoảng 50.000 - 75.000 đồng/m2, thậm chí có nơi 100.000 - 150.000 đồng/m2. Với một căn condotel giá trị vài tỉ đồng, chi phí quản lý vận hành có thể lên tới vài triệu đồng mỗi tháng, buộc chủ nhà phải tăng giá thuê để bù đắp. Trong khi đó, với nhà chung cư để ở, chính quyền địa phương đã đưa ra mức trần phí quản lý, như tại Hà Nội, mức tối thiểu 1.200 đồng, tối đa 16.500 đồng/m2.
Đề xuất công khai thông tin như chứng khoán
Ông Thọ nhận định nhiều dự án condotel, biệt thự nghỉ dưỡng hiện mang bản chất huy động vốn hơn là giao dịch bất động sản truyền thống. Nhà đầu tư mua sản phẩm với kỳ vọng nhận lợi nhuận từ khai thác kinh doanh, tương tự cổ đông mua cổ phiếu để hưởng cổ tức. Tuy nhiên, cơ chế công bố thông tin, quản trị và giám sát chưa bám sát bản chất đầu tư này.
Ông đề xuất nghiên cứu mô hình quỹ đầu tư hoặc các cấu trúc tài chính tương tự để quản lý huy động vốn. Dự án có 100 nhà đầu tư giống như doanh nghiệp có 100 cổ đông, chủ đầu tư cần công bố thông tin định kỳ, báo cáo tài chính, kiểm toán và cơ chế công khai thông tin tương tự thị trường chứng khoán. "Giải pháp này đảm bảo quyền lợi người mua, bảo vệ doanh nghiệp làm ăn chân chính, tránh tình trạng các mô hình kinh doanh hợp pháp bị đánh đồng với hành vi lừa đảo", ông Thọ nhấn mạnh.
