Không phải cứ có 50% tiền là nên mua nhà. Chuyên gia cho rằng người mua cần tính cả thu nhập, khả năng trả nợ và chi phí phát sinh trước khi quyết định xuống tiền hay tiếp tục thuê nhà. Giá nhà neo cao, lãi suất tăng ảnh hưởng tới quyết định mua nhà của nhiều người trẻ.
Thu nhập bao nhiêu thì nên mua nhà?
Khảo sát của batdongsan.com.vn và Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy có từ 58-60% người trẻ ở các thành phố lớn lựa chọn thuê nhà để giảm áp lực tài chính.
Chia sẻ trong Podcast Tài chính cá nhân với chủ đề “Người trẻ nên thuê hay mua nhà trả góp?” của VnExpress, ông Lê Đình Trung, Phó Chủ tịch Hội đồng Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản (VARS), Tổng Giám đốc SGO Homes cho biết, cuối năm ngoái, tổ chức này đã dự báo nhu cầu thuê nhà sẽ tiếp tục tăng vì một số nguyên nhân.
Thứ nhất, giá nhà tăng quá nhanh trong khi thu nhập không theo kịp, gia đình cũng không còn đủ khả năng hỗ trợ. Khi đó, nhiều người gần như không còn lựa chọn nào khác ngoài thuê nhà. Hiện nay, hơn 70% nguồn cung trên thị trường thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang. Những sản phẩm này không hướng đến người trẻ mà phục vụ nhóm khách hàng đã có gia đình, có tài chính ổn định hoặc doanh nhân khoảng 40 tuổi. Họ đã sở hữu tài sản từ trước và nay muốn nâng cấp chất lượng sống. Trong khi đó, với mức thu nhập trung bình của người trẻ hiện nay, việc mua nhà rất khó.
Thứ hai, tâm lý cũng đã thay đổi. Thế hệ 8x, 9x coi "an cư lạc nghiệp" là ưu tiên hàng đầu. Còn Gen Z hướng nhiều hơn đến chất lượng cuộc sống, trải nghiệm thay vì sở hữu một căn nhà hay một chiếc xe. Đây là xu hướng phát triển bình thường của một nền kinh tế đang đi lên. Ở các nước phát triển, tỷ lệ thuê nhà cũng cao hơn sở hữu nhà.
Vốn tự có và khả năng trả nợ
Để xác định mua hay thuê nhà, ông Trung cho rằng trước hết phải nhìn vào năng lực tài chính, đặc biệt là vốn tự có. Với căn hộ sơ cấp đang xây dựng, người mua nên có tối thiểu 50% giá trị căn hộ và cố gắng tích lũy thêm khoảng 20% trong thời gian dự án hoàn thiện, chỉ nên vay khoảng 30%.
“Với người mua để ở ngay, tôi cho rằng nên có khoảng 70% vốn tự có và chỉ vay khoảng 30%. Ở thị trường hiện nay, tôi khuyến nghị chỉ nên vay khoảng 30% giá trị căn nhà để đảm bảo khả năng chi trả”, ông nhấn mạnh.
Ông lấy ví dụ một căn hộ 70 m2, hai phòng ngủ có giá khoảng 7 tỷ đồng. Nếu mua căn hộ đang xây dựng, người mua cần chuẩn bị khoảng 50%, tức 3,5 tỷ đồng. Trong hai năm chờ bàn giao, cần tích lũy thêm khoảng 20%, tương đương hơn 1 tỷ đồng, tức khoảng 700 triệu đồng mỗi năm, gần 60 triệu đồng mỗi tháng. Đó mới chỉ là khoản tiết kiệm, chưa tính chi phí sinh hoạt. Người độc thân hiện nay cần tối thiểu khoảng 20 triệu đồng/tháng để chi tiêu; người đã có gia đình cần khoảng 30 triệu đồng/tháng. Như vậy, thu nhập ổn định phải vào khoảng 100 triệu đồng/tháng mới tương đối phù hợp.
Sau khi có 70% vốn tự có, người mua vay khoảng 30%, tương đương khoảng 2 tỷ đồng. Nếu vay 10-15 năm, mỗi năm phải trả khoảng 200 triệu đồng tiền gốc. Với lãi suất khoảng 10%, tiền lãi khoảng 200 triệu đồng/năm. Tổng cộng khoảng 400 triệu đồng mỗi năm. Nếu kéo dài thời hạn vay lên 20 năm, tiền gốc giảm nhưng tiền lãi vẫn lớn. Tổng số tiền phải trả hàng tháng vẫn khoảng 30-40 triệu đồng.
“Nhiều người nghĩ có 50% vốn tự có là đủ, nhưng thực tế đây mới chỉ là điểm khởi đầu. Điều quan trọng là thu nhập hiện tại có đủ duy trì nghĩa vụ trả nợ trong nhiều năm hay không. Trong khi đó, với khoảng 20 triệu đồng/tháng, hiện nay có thể thuê rất nhiều căn hộ hai phòng ngủ chất lượng tốt ở khu vực từ Vành đai 2 trở ra mà không chịu áp lực trả nợ ngân hàng. Giả sử tôi có khoảng 5 tỷ đồng, gửi ngân hàng với lãi suất khoảng 8%/năm sẽ thu được khoảng 400 triệu đồng mỗi năm. Khoản lãi này đã đủ để chi trả tiền thuê nhà khoảng 20 triệu đồng/tháng và vẫn còn dư”, ông Trung phân tích.
Chi phí phát sinh thường bị bỏ qua
Ngoài giá nhà và chi phí vay, chuyên gia cho biết người mua trả góp thường bỏ sót những khoản như chi phí hoàn thiện căn hộ, tiếp theo là phí quản lý, phí dịch vụ. Với nhiều dự án cao cấp, khoản này khá lớn và thường bị xem nhẹ. Ngoài ra còn có các chi phí sinh hoạt, nuôi con, chi tiêu gia đình. Khi cuộc sống phát sinh biến động, những khoản này cũng tạo áp lực đáng kể bên cạnh nghĩa vụ trả gốc và lãi vay.
Về thủ tục pháp lý và vay vốn, ông Trung cho biết khi mua nhà hình thành trong tương lai, chủ đầu tư thường liên kết với ngân hàng để hỗ trợ gói vay. Nếu tiếp tục vay tại ngân hàng đó sau khi nhận nhà, dù chưa có sổ đỏ, người mua vẫn có thể được giải ngân. Tuy nhiên, nếu đến khi nhận nhà mới mang hợp đồng mua bán đi vay trong khi chưa có sổ đỏ, việc vay vốn sẽ khó khăn hơn.
Một vấn đề khác là định giá tài sản. Ví dụ, bạn mua căn hộ 5 tỷ đồng, sau hai năm giá thị trường tăng lên 7 tỷ đồng nhưng chưa có sổ đỏ thì ngân hàng vẫn có thể chỉ định giá theo mức cũ hoặc thậm chí thấp hơn. Khi đó, nếu muốn tái đầu tư hoặc sử dụng căn nhà làm tài sản bảo đảm, khả năng khai thác giá trị tài sản sẽ bị hạn chế.
Theo vị chuyên gia, cần đánh giá thu nhập trong 3-5 năm tới có ổn định hay không. Áp lực trả gốc, lãi vay cùng chi phí sinh hoạt ngày càng lớn, vì vậy không nên kỳ vọng vào các nguồn thu nhập biến động như chứng khoán hay vàng. Nên dựa trên nguồn thu nhập ổn định từ công việc hoặc hoạt động kinh doanh đã đi vào quỹ đạo. Cuối cùng là nhu cầu thực tế: cần căn hộ một, hai hay ba phòng ngủ; muốn sống ở khu vực nào; vị trí đó có phù hợp với khả năng tài chính hay không. Chuyên gia cho rằng mua hay thuê không nên là mục tiêu bắt buộc, mà phụ thuộc vào mức độ sẵn sàng về tài chính.
Ưu nhược điểm của mua nhà trả góp và thuê nhà
Theo ông Lê Đình Trung, với người đã đáp ứng điều kiện tài chính, mua nhà trả góp vẫn mang lại nhiều lợi thế. Người mua chỉ cần thanh toán khoảng 15-30% giá trị căn hộ ban đầu, phần vốn còn lại có thể tiếp tục đầu tư hoặc kinh doanh. Nếu hoạt động đầu tư đạt mức sinh lời 15-20%/năm, trong khi lãi suất vay chỉ khoảng 5-7%/năm sau thời gian chủ đầu tư giãn tiến độ thanh toán 24-36 tháng, người mua vẫn có thể hưởng chênh lệch lợi nhuận đáng kể.
Tuy nhiên, mô hình này chỉ phù hợp với người có nguồn thu ổn định và năng lực tài chính tốt. Với những người thu nhập bấp bênh hoặc tài chính hạn chế, áp lực trả nợ sẽ rất lớn. Ngược lại, nếu căn nhà đáp ứng nhu cầu ở và khả năng chi trả, việc sở hữu nhà vẫn giúp tạo sự ổn định để an cư, lập nghiệp.
Trong khi đó, người thuê nhà phải đối mặt với rủi ro bị chủ nhà lấy lại nhà, thường xuyên chuyển chỗ ở, ảnh hưởng đến sinh hoạt gia đình, đồng thời giá thuê có thể tiếp tục tăng theo đà tăng của giá bất động sản.
Theo ông Trung, nhiều người lựa chọn thuê dài hạn vì chưa đủ khả năng tài chính hoặc chưa muốn chịu áp lực vay nợ. Bên cạnh đó, cũng có nhóm dù có sẵn tiền nhưng ưu tiên đầu tư trong 3-5 năm, kỳ vọng tạo lợi nhuận tương đương giá trị căn nhà trước khi quay lại mua, qua đó giảm áp lực tài chính.
