Thu hút dòng vốn để phát triển thị trường bất động sản một cách bền vững, đồng thời tạo điều kiện cho người dân tiếp cận nhà ở là nội dung được nhiều diễn giả nhấn mạnh tại phiên thảo luận về khơi thông nguồn vốn tư nhân trong khuôn khổ hội thảo “Mở khóa tăng trưởng - Động lực từ kinh tế tư nhân” do Báo Thanh Niên tổ chức chiều ngày 8 tháng 6.
Thực trạng dòng vốn vào bất động sản
Theo GS-TS Hoàng Văn Cường, Phó chủ tịch Hội Khoa học kinh tế Việt Nam, mặc dù tiềm ẩn những rủi ro nhất định, nhưng hiện nay nguồn vốn huy động lớn đang đổ vào thị trường bất động sản. Dòng vốn này không chỉ tập trung vào lĩnh vực nhà đất mà còn lan tỏa sang các ngành liên quan như xây dựng, vật liệu, máy móc, thiết bị. Ông Cường nhận định: “Nếu dòng tiền đi vào bất động sản, chuyển hóa thành hàng hóa và quay trở lại tiêu dùng thì sẽ thúc đẩy tăng trưởng kinh tế. Tuy nhiên, nếu dòng vốn bị ách tắc, hàng hóa tồn đọng sẽ tạo ra rủi ro lớn cho thị trường.”
Ông Cường phân tích thêm, tồn kho bất động sản có hai dạng: thứ nhất là doanh nghiệp không bán được sản phẩm; thứ hai là doanh nghiệp bán được nhưng người mua không đưa vào sử dụng, dẫn đến tình trạng bỏ hoang. Thông thường, tỷ lệ tồn kho an toàn dưới 30%. Khi vượt ngưỡng này, rủi ro bắt đầu gia tăng, đặc biệt nếu lượng vốn đổ vào bất động sản quá lớn, có thể đe dọa sự ổn định của thị trường vốn và buộc phải có các chính sách can thiệp kịp thời.
Đồng tình với quan điểm trên, bà Hoàng Thu Hằng, Cục phó Cục Quản lý nhà ở và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), cho rằng vấn đề cốt lõi không phải là lượng vốn chảy vào bất động sản quá lớn, mà là khả năng lưu thông của dòng vốn đó. Bà nhấn mạnh: “Khi bất động sản không được đưa vào sử dụng, tình trạng tồn kho sẽ kéo theo hệ lụy cho khoảng 30 ngành nghề liên quan như vật liệu xây dựng, thiết kế, thi công…”.
Giải pháp phát triển thị trường lành mạnh
Để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, vừa thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, vừa đáp ứng nhu cầu nhà ở thực sự của người dân, đại diện Bộ Xây dựng đã đưa ra nhiều giải pháp cụ thể. Trước hết, Bộ sẽ nghiên cứu, xây dựng và trình Ban Bí thư ban hành Chỉ thị về “Tăng cường sự lãnh đạo của Đảng đối với công tác phát triển nhà ở và thị trường bất động sản trong tình hình mới”.
Đồng thời, Bộ tập trung hoàn thiện hồ sơ dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) để trình Chính phủ và Quốc hội thông qua tại kỳ họp thứ hai vào tháng 10 năm 2026. Cụ thể, các cơ chế, chính sách khuyến khích phát triển nhà ở cho thuê sẽ được bổ sung; nghiên cứu các ưu đãi về đất đai, tín dụng, thuế và thủ tục đầu tư đối với các dự án nhà ở cho thuê.
Bên cạnh đó, Bộ Xây dựng sẽ nghiên cứu bổ sung các công cụ điều tiết thị trường nhằm kiểm soát đầu cơ, hạn chế tình trạng tăng giá bất hợp lý; thúc đẩy phát triển cân bằng giữa các phân khúc thị trường, đảm bảo hài hòa cung - cầu.
Các địa phương cũng được yêu cầu khẩn trương rà soát, xây dựng và phê duyệt chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở phù hợp với nhu cầu thực tế trong giai đoạn mới. Đặc biệt, cần thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội để hoàn thành mục tiêu ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội.
Ngoài ra, việc xử lý dứt điểm các dự án bất động sản tồn đọng, kéo dài cũng được xem là nhiệm vụ trọng tâm nhằm khơi thông nguồn lực. Theo thống kê của Ban chỉ đạo 751, cả nước có 4.489 dự án gặp khó khăn, vướng mắc với tổng mức đầu tư hơn 3,3 triệu tỷ đồng. Tính đến nay, đã xử lý, tháo gỡ được 1.022 dự án, tương ứng hơn 800.000 tỷ đồng.
Điều tiết cơ cấu nguồn cung và tăng cường minh bạch
Bà Hoàng Thu Hằng nhấn mạnh thêm giải pháp điều tiết hợp lý cơ cấu nguồn cung bất động sản, ưu tiên phát triển nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá phù hợp, nhà ở cho công nhân, người thu nhập thấp và nhà ở cho thuê nhằm đáp ứng nhu cầu thực của người dân.
Đồng thời, cần tăng cường công khai, minh bạch thông tin thị trường; đẩy nhanh xây dựng, kết nối và vận hành hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản; đẩy mạnh ứng dụng công nghệ thông tin, chuyển đổi số trong quản lý, điều hành thị trường.
Tạo cơ chế tài chính dài hạn cho nhà đầu tư
Liên quan đến phát triển nhà ở cho thuê theo chỉ đạo của Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm và Thủ tướng Lê Minh Hưng, bà Hoàng Thu Hằng cho biết, Bộ Xây dựng đang hoàn thiện cơ chế chính sách trong sửa đổi Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản, dự kiến trình Quốc hội tại kỳ họp tháng 10 năm 2026.
Cụ thể, Bộ sẽ tập trung nghiên cứu các cơ chế, chính sách ưu đãi về thuế, đất đai, vốn, tạo điều kiện thu hút tối đa các nguồn đầu tư, nhất là vốn tư nhân. Từ đó, nâng cao khả năng tiếp cận nhà ở cho thuê đối với người lao động, công nhân, cán bộ, công chức, viên chức và lực lượng vũ trang.
Theo bà Hằng, Bộ Xây dựng được giao nhiệm vụ nghiên cứu tạo cơ chế rõ ràng hơn, khuyến khích nhà đầu tư tư nhân tham gia, đặc biệt là về nguồn vốn và tài chính dài hạn để đầu tư nhà ở cho thuê dài hạn. Bà chia sẻ: “Nhà ở cho thuê phải có giá rẻ, nhưng ít nhà đầu tư muốn bỏ vốn lớn để thu lợi nhuận nhỏ lẻ. Nhà đầu tư thực hiện nhiệm vụ chính trị nhưng cũng cần đảm bảo bài toán tài chính. Ví dụ, cho thuê 50 năm, thời gian càng dài thì giá cho thuê càng rẻ, nhưng thời gian thu hồi vốn rất chậm, do đó nhà đầu tư phải được tiếp cận nguồn vốn vay rẻ và dài hạn.”
Bất cập về quỹ đất và hạ tầng
Bà Hằng cũng chỉ ra bất cập thứ hai là quỹ đất sạch. Tại nhiều địa phương, sự gắn kết giữa hạ tầng nhà ở và hạ tầng xã hội như y tế, giáo dục, thương mại còn thiếu đồng bộ. Nếu nhà ở cho thuê nằm ở vị trí quá xa, quá vắng vẻ sẽ khó thu hút người dân. “Do đó, Bộ Xây dựng đề nghị các địa phương phải rà soát kỹ lưỡng, đảm bảo sự đồng bộ, kết nối, tập trung tại các khu đô thị lớn, khu công nghiệp. Nói cách khác, đầu tư nhà ở cho thuê ở khu vực đông dân cư mới có người thuê, đầu tư ở nơi vắng vẻ thì xây xong cũng không ai thuê”, bà Hằng nhấn mạnh.
Vốn tư nhân đầu tư nhà ở xã hội chiếm 97%
Tại phiên thảo luận, ông Nguyễn Mạnh Hùng, Ủy viên Ủy ban Kinh tế - Tài chính Quốc hội, đặt câu hỏi về thực trạng doanh nghiệp chưa mặn mà với nhà ở xã hội do biên lợi nhuận thấp. Ông dẫn chứng giá nhà ở xã hội tại Hải Phòng hơn 25 triệu đồng/m², trong khi các tỉnh đồng bằng sông Cửu Long chỉ từ 15-17 triệu đồng/m².
Đại diện Bộ Xây dựng cho biết, hiện nguồn vốn tư nhân đầu tư vào nhà ở xã hội rất lớn, chiếm tới 97%. Tuy nhiên, nguồn cung nhà ở xã hội vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu thực tế của người dân. Để tháo gỡ, Bộ Xây dựng đang tiếp tục xây dựng các chính sách bổ sung, như: dự án nhà ở xã hội không cần nộp báo cáo khả thi mà giao chủ đầu tư tự chịu trách nhiệm; miễn giấy phép xây dựng đối với một số dự án; dành 20% quỹ đất nhà ở xã hội để kinh doanh nhà ở thương mại… Mục tiêu năm 2026, cả nước sẽ hoàn thành ít nhất khoảng 158.000 căn nhà ở xã hội.
