Thị trường bất động sản thay đổi: Không còn 'mua đâu thắng đó'
Sau nhiều năm tăng nóng, thị trường bất động sản đã bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh mẽ. Theo các chuyên gia, dòng tiền vẫn hiện diện nhưng chỉ tập trung vào những dự án có pháp lý rõ ràng và đáp ứng nhu cầu ở thực. Tại tọa đàm 'Bất động sản 6 tháng cuối 2026: Thị trường bước vào giai đoạn phục hồi có chọn lọc' do CafeF tổ chức ngày 26/6, TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), cho biết nguồn cung trong 6 tháng đầu năm đã cải thiện đáng kể nhờ Chính phủ và các địa phương quyết liệt tháo gỡ vướng mắc pháp lý.
Tâm lý thận trọng bao trùm
Dù nguồn cung tăng, khả năng tiêu thụ chưa theo kịp. Ông Nguyễn Văn Đính nhận định: 'Tỷ lệ hấp thụ của thị trường đã giảm so với cùng kỳ. Để kích cầu, nhiều chủ đầu tư phải tung ra các chính sách ưu đãi, trong khi trên thị trường cũng bắt đầu xuất hiện các giao dịch cắt lỗ.' Nguyên nhân là nhà đầu tư và người mua để ở đều thận trọng hơn, ưu tiên sản phẩm có giá trị thực, pháp lý rõ ràng và khả năng khai thác bền vững, thay vì kỳ vọng tăng giá nhanh. Ông Đính nhấn mạnh đây là diễn biến bình thường, phản ánh áp lực tài chính của một bộ phận nhà đầu tư trong bối cảnh lãi suất leo thang.
Dòng tiền dịch chuyển, nhà đầu tư trưởng thành hơn
Ông Ngô Thành Huấn, CEO CTCP Tư vấn đầu tư và Quản lý tài sản FIDT, đơn vị quản lý hơn 5.000 khách hàng với tổng giá trị tài sản khoảng 1,2 tỷ USD, cho rằng dòng tiền không suy giảm mà đang dịch chuyển sang cách đầu tư thận trọng hơn. Ông so sánh: 'Khách hàng hiện không còn chỉ hỏi khu vực đó có sắp mở đường hay giá có tăng không, mà quan tâm nhiều hơn đến các yếu tố nền tảng như có khu công nghiệp hay không, tỷ lệ lấp đầy ra sao, ai sẽ thuê nếu mua để khai thác và ai sẽ là người mua lại trong tương lai. Điều đó cho thấy nhà đầu tư đã trưởng thành hơn rất nhiều.'
Bà Hương Đỗ, Giám đốc Bộ phận Kinh doanh Nhà ở Savills Việt Nam, cũng đồng quan điểm: tâm lý người mua ổn định, không chạy theo cơn sốt giá ngắn hạn. Họ ưu tiên sản phẩm giữ giá, tạo dòng tiền hoặc phục vụ nhu cầu ở thực. Phân khúc căn hộ hạng B và C duy trì thanh khoản tốt, đặc biệt ở những nơi có hạ tầng đồng bộ, quy hoạch rõ ràng và hưởng lợi từ dự án giao thông. Ngược lại, dự án thiếu giá trị khai thác hoặc kết nối kém sẽ khó thu hút người mua.
Ưu tiên thanh khoản và quản trị rủi ro
Đánh giá triển vọng cuối năm, ông Ngô Thành Huấn cho rằng 2026 là giai đoạn ưu tiên quản trị rủi ro và bảo toàn tài sản. Ông nhấn mạnh: 'Một tài sản tốt phải có khả năng chuyển đổi thành tiền trong khoảng 2-3 tháng khi cần thiết.' Ông khuyến nghị nhà đầu tư theo dõi sát lãi suất và lạm phát; nếu hai yếu tố này ở mức cao, dư địa tăng trưởng tài sản còn hạn chế. Ngược lại, khi lạm phát được kiểm soát và lãi suất ổn định, thị trường sẽ tích cực hơn.
Triển vọng nửa cuối năm: Nguồn cung tăng, nhu cầu dịch chuyển
Ông Nguyễn Văn Đính dự báo nguồn cung bất động sản tiếp tục tăng trong nửa cuối năm nhờ tháo gỡ pháp lý và đẩy nhanh tiến độ dự án. Các chương trình nhà ở xã hội và nhà ở phục vụ nhu cầu thực cũng được thúc đẩy, giúp cơ cấu nguồn cung cân bằng hơn. Nhu cầu bất động sản được kỳ vọng tăng nhờ tăng trưởng kinh tế, đầu tư công mạnh, hạ tầng giao thông mở rộng, phục hồi du lịch và dòng vốn FDI, kéo theo nhu cầu nhà ở, mặt bằng kinh doanh và chỗ ở cho chuyên gia.
Tuy nhiên, cách đầu tư sẽ khác trước: người mua ưu tiên sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực, khả năng khai thác kinh doanh hoặc tạo dòng tiền ổn định, thay vì chạy theo kỳ vọng tăng giá ngắn hạn. Các tiêu chí như chất lượng sống, tiềm năng khai thác và khả năng tăng giá bền vững ngày càng quan trọng. Theo ông Đính, đây không chỉ là xu hướng 6 tháng cuối năm mà còn là định hướng phát triển dài hạn. Thị trường bất động sản sẽ vận hành thực chất hơn, bám sát nhu cầu kinh tế và quy luật cung - cầu, thay vì phụ thuộc vào đầu cơ như trước.
