Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có kiến nghị bổ sung loại hình đất ở có thời hạn vào Luật Đất đai 2024 nhằm đồng bộ với Luật Nhà ở 2023. Theo HoREA, Luật Đất đai hiện chỉ quy định đất ở được sử dụng ổn định lâu dài, trong khi Luật Nhà ở 2023 đã cho phép mua bán nhà ở có thời hạn.
Bất cập giữa hai luật
Luật Nhà ở 2023 quy định người mua được quyền sở hữu nhà ở theo thời hạn thỏa thuận trong hợp đồng. Khi hết thời hạn, người mua phải hoàn trả nhà cho bên bán. Nhà ở mua bán có thời hạn có thể được xây dựng trên đất ở sử dụng ổn định lâu dài của bên bán, trên đất ở do bên bán thuê lại của người có quyền sử dụng đất ở lâu dài, hoặc trên đất ở có thời hạn được thuê để xây dựng nhà ở phục vụ mục đích mua bán có thời hạn.
Tuy nhiên, Luật Đất đai 2024 chưa có quy định về đất ở có thời hạn, gây mất đồng bộ giữa hai hệ thống pháp luật. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, nhấn mạnh sự cần thiết phải sửa đổi để tạo tính linh hoạt cho Nhà nước trong quản lý quỹ đất công.
Bài học từ Singapore
Ông Lê Hoàng Châu dẫn bài học từ Singapore, nơi khoảng 95% diện tích đất quốc gia thuộc sở hữu của chính phủ. Chính phủ Singapore thực hiện chính sách xây dựng nhà ở bán cho công dân với thời hạn sở hữu tối đa 99 năm. Sau thời hạn này, nhà đất lại thuộc quyền sở hữu của chính phủ, tạo thuận lợi cho công tác chỉnh trang, tái phát triển đô thị vì lợi ích quốc gia và công cộng.
Kiến nghị sửa đổi điều 172
HoREA kiến nghị sửa đổi điều 172 Luật Đất đai 2024, bổ sung quy định về đất ở sử dụng có thời hạn bên cạnh quy định đất ở sử dụng ổn định lâu dài. Điều này nhằm tăng tính linh hoạt cho Nhà nước trong việc sử dụng hiệu quả quỹ đất công do Nhà nước quản lý.
Đề xuất thay đổi thời điểm tính thời hạn sử dụng đất
Ngoài kiến nghị trên, HoREA còn đề nghị sửa đổi quy định về thời điểm tính thời hạn sử dụng đất đối với các dự án bất động sản. Cụ thể, thời hạn giao đất, cho thuê đất không chỉ được tính từ ngày cơ quan có thẩm quyền ban hành quyết định giao đất hoặc cho thuê đất như hiện nay, mà còn được tính từ thời điểm cơ quan nhà nước cho phép chuyển nhượng dự án, gia hạn sử dụng đất, chuyển đổi hình thức sử dụng đất hoặc ban hành quyết định xử lý vi phạm về đất đai.
Quy định hiện hành khiến bên nhận chuyển nhượng dự án chỉ được tiếp tục sử dụng phần thời hạn còn lại, làm giảm động lực đầu tư, hạn chế khả năng mở rộng sản xuất kinh doanh và ảnh hưởng đến hiệu quả khai thác dự án. Nếu cơ chế này được thông qua, doanh nghiệp sẽ có điều kiện mở rộng hoạt động, hợp tác đầu tư và xử lý các dự án kéo dài, góp phần khai thông nguồn lực đất đai.
Triển vọng sửa đổi Luật Đất đai 2024
Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ ngày 1.8.2024. Sau gần 2 năm áp dụng, luật đã gặp nhiều bất cập và dự kiến sẽ được Quốc hội họp bàn sửa đổi vào tháng 10 năm nay. Các kiến nghị của HoREA được kỳ vọng sẽ góp phần hoàn thiện khung pháp lý, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển bền vững.
