Hơn 50% tổng nguồn cung văn phòng tại khu vực TP.HCM (cũ) và Hà Nội đang đối diện nguy cơ trở nên lỗi thời nếu không được cải tạo và nâng cấp kịp thời, theo báo cáo từ JLL Việt Nam. Riêng phân khúc hạng A, gần 30% nguồn cung cần được nâng cấp để duy trì khả năng cạnh tranh.
Áp lực từ các tòa nhà xanh
Tổng nguồn cung văn phòng tại hai thành phố hiện đạt khoảng 4,1 triệu m2, trong đó văn phòng hạng A chiếm khoảng 33%. Đáng chú ý, khoảng 65% nguồn cung hạng A đã đạt chứng nhận xanh quốc tế và phần lớn được phát triển theo định hướng ESG ngay từ đầu. Sự gia tăng nhanh chóng của các tòa nhà xanh đang tạo áp lực cạnh tranh lớn đối với nhóm tài sản hiện hữu, đặc biệt là những công trình đã vận hành 10-20 năm.
Dù vẫn sở hữu lợi thế về vị trí trung tâm và chất lượng xây dựng, nhiều tòa nhà cũ đang dần bộc lộ hạn chế như hệ thống cơ điện vận hành kém hiệu quả, tiêu hao nhiều năng lượng, chất lượng không khí chưa đáp ứng các tiêu chuẩn mới hoặc thiếu những tiện ích phục vụ sức khỏe và trải nghiệm của người sử dụng.
Khách thuê dịch chuyển mạnh
Bà Stephanie Dinh, Giám đốc Quản lý và Phát triển Dự án JLL Việt Nam, cho biết: "Hiện hơn 50% tổng nguồn cung văn phòng ở TP.HCM (cũ) và Hà Nội đang đứng trước nguy cơ trở nên lỗi thời nếu không được cải tạo và nâng cấp kịp thời. Riêng phân khúc hạng A, gần 30% nguồn cung cần được nâng cấp để duy trì khả năng cạnh tranh."
Xu hướng dịch chuyển của khách thuê đã diễn ra rõ nét. Theo CBRE, trong nửa đầu năm, 39% tổng diện tích giao dịch văn phòng tại TP.HCM đến từ nhu cầu di dời, trong đó hơn 80% khách thuê lựa chọn chuyển sang các tòa nhà hạng A và B mới đưa vào vận hành trong 2-3 năm gần đây. Nhu cầu mở rộng đứng thứ hai, chiếm 32% tổng diện tích giao dịch.
Ông Sơn Hoàng, Phó giám đốc Nghiên cứu và Tư vấn Knight Frank Việt Nam, nhận định khi nguồn cung tiếp tục gia tăng và mức độ cạnh tranh ngày càng lớn, thị trường văn phòng sẽ tiếp tục nghiêng về phía khách thuê cho đến đầu năm 2027.
Cải tạo là giải pháp chiến lược
Trước áp lực cạnh tranh, bà Stephanie Dinh cho rằng cải tạo và tái định vị tài sản là một trong những giải pháp quan trọng. Nhiều tòa nhà hiện hữu vẫn nắm giữ lợi thế khó thay thế như vị trí trung tâm, khả năng kết nối giao thông thuận tiện và cộng đồng khách thuê ổn định. Nếu được nâng cấp theo đúng định hướng, các tài sản này hoàn toàn có thể tiếp tục cạnh tranh hiệu quả.
Kinh nghiệm từ các dự án do JLL tư vấn cho thấy với mức đầu tư nâng cấp có định hướng chiến lược, thường dao động 1-7% giá trị tài sản, chủ đầu tư có thể tiết kiệm đáng kể chi phí vận hành trong dài hạn, đồng thời gia tăng giá trị tài sản. "ESG không phải là một khoản chi phí phát sinh mà là khoản đầu tư để bảo vệ và gia tăng giá trị tài sản", bà Stephanie nhấn mạnh.
Các chương trình cải tạo hiệu quả thường tập trung vào hệ thống điều hòa hiệu suất cao (HVAC), chiếu sáng LED, nền tảng quản lý tòa nhà thông minh, cải thiện chất lượng không khí, tối ưu sử dụng nước và bổ sung các tiện ích phục vụ sức khỏe.
Giá thuê văn phòng xanh cao hơn 15-30%
Nghiên cứu của JLL cho thấy các tòa nhà có chứng nhận xanh và lộ trình giảm phát thải rõ ràng có thể đạt giá thuê cao hơn 15-30% so với các tài sản còn lại. Thành công của các dự án như Mê Linh Point Tower, mPlaza và Vincom Center Tower ở TP.HCM sau khi nâng cấp là minh chứng cho xu hướng này.
Bà Stephanie cho biết ESG đang thay đổi mối quan hệ giữa chủ đầu tư và khách thuê. "Trước đây, chủ nhà hướng đến tối đa hóa lợi nhuận, còn khách thuê tập trung tối ưu chi phí. Ngày nay, ESG tạo ra cơ hội để cả hai cùng đạt mục tiêu. Chủ đầu tư hưởng lợi từ tỷ lệ lấp đầy cao hơn, giá thuê tốt hơn và giá trị tài sản được bảo toàn; trong khi khách thuê tiết giảm chi phí vận hành, cải thiện môi trường làm việc và đáp ứng các cam kết giảm phát thải. Đây là một mô hình hợp tác cùng có lợi."
Tuy nhiên, quyết định cải tạo không chỉ là bài toán về chi phí mà còn là bài toán chiến lược. Thách thức đầu tiên là xác định rõ mục tiêu đầu tư, từ đó xây dựng phương án tài chính và lộ trình nâng cấp phù hợp. Một trở ngại đặc thù tại Việt Nam là thời hạn sử dụng đất còn lại của nhiều tòa nhà. Với các dự án đã vận hành 20-30 năm, thời gian sử dụng còn lại có thể chỉ khoảng 10-20 năm, buộc chủ đầu tư phải cân nhắc kỹ quy mô đầu tư cũng như khả năng thu hồi vốn. Theo bà Stephanie, việc gia hạn thời hạn sử dụng đất hiện vẫn chưa có cơ chế thống nhất, song thị trường đã ghi nhận một số trường hợp thành công. Đơn cử, một tòa nhà tại TP.HCM đã được gia hạn thêm 15 năm sau khi trình phương án cải tạo và được cơ quan chức năng chấp thuận.
