Thị trường đất nền vùng ven Hà Nội đang chứng kiến sự điều chỉnh mạnh về giá. So với thời kỳ đỉnh sốt trong năm 2025 và đầu năm 2026, nhiều khu vực ghi nhận mức giảm sâu, khiến không ít nhà đầu tư phải chấp nhận bán cắt lỗ hàng trăm triệu đồng, thậm chí cả tỷ đồng mỗi lô đất nhưng vẫn khó tìm được người mua.
Giảm giá sâu, thanh khoản ảm đạm
Khảo sát cho thấy, tại các khu vực từng là tâm điểm sốt đất như Tân Xã (nay thuộc xã Hòa Lạc mới), Phú Cát, Đông Anh..., giá đất nền đã giảm đáng kể. Trên các trang mua bán bất động sản, thông tin rao bán kèm từ khóa "cắt lỗ" xuất hiện ngày càng nhiều. Nhiều nhà đầu tư chấp nhận giảm giá từ vài trăm triệu đến cả tỷ đồng mỗi lô để thu hồi vốn, nhưng thanh khoản vẫn rất thấp.
Anh Nguyễn Chiến (41 tuổi), một nhà đầu tư chuyên phân khúc đất nền tại Hà Nội, cho biết anh đã rao bán lô đất 100m² tại khu vực Tân Xã suốt 2 tháng qua nhưng chưa giao dịch thành công. Lô đất này được anh mua vào đầu năm 2025 với giá 3,5 tỷ đồng, khi thị trường Hòa Lạc tăng nóng nhờ thông tin quy hoạch và kỳ vọng hạ tầng. Đầu năm 2026, có người trả tới 4 tỷ đồng nhưng anh từ chối vì tin giá sẽ còn tăng. "Chỉ trong hai tháng gần đây, giá đất giảm nhanh. Hiện mặt bằng giá khu vực chỉ còn khoảng 25 triệu đồng/m². Nếu bán theo giá thị trường, tôi mất gần 1 tỷ đồng so với thời điểm đỉnh", anh Chiến chia sẻ.
Tại khu vực Phú Cát, một lô đất mặt đường quốc lộ 21 diện tích 90m² được rao bán với giá khoảng 3 tỷ đồng (33 triệu đồng/m²), thấp hơn 300 triệu đồng so với giá mua trước đó. Theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn, giá đất nền quanh Phú Cát giảm gần 20% so với giai đoạn cao điểm tháng 4/2025, trong khi khu vực Tân Xã cũ giảm tới gần 30%.
Tại xã Đông Anh, mức điều chỉnh còn rõ nét hơn. Giá đất nền phổ biến hiện ở mức 118 triệu đồng/m², giảm 31,8% so với mức đỉnh 173 triệu đồng/m² vào tháng 2/2026. Dù giá đã giảm mạnh, thanh khoản thị trường vẫn ở mức thấp, nhiều lô đất rao bán lâu ngày nhưng chưa có người mua.
Nhà đầu tư thận trọng hơn
Anh Trần Tuấn, một môi giới bất động sản tại khu vực Hòa Lạc, nhận định giai đoạn sốt đất trước đây chủ yếu do kỳ vọng tăng giá theo thông tin quy hoạch, hạ tầng và tâm lý đám đông. Tuy nhiên, tâm lý nhà đầu tư hiện đã thay đổi. "Trước đây, chỉ cần có thông tin mở đường, lên quận hay dự án lớn là giá đất tăng nóng. Nay khách hàng hỏi rất kỹ về pháp lý, quy hoạch, khả năng khai thác thực tế và dòng tiền. Những lô đất chỉ để chờ tăng giá gần như không còn hấp dẫn", anh Tuấn nói.
Theo Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), đất nền vùng ven sẽ không còn phù hợp với tư duy đầu cơ theo tin đồn hoặc kỳ vọng tăng giá ngắn hạn như trước. Thị trường đang trải qua quá trình "thanh lọc" với sự thay đổi rõ rệt trong hành vi nhà đầu tư. Nếu trước đây tâm lý phổ biến là sợ bỏ lỡ cơ hội (FOMO), sẵn sàng xuống tiền theo thông tin quy hoạch, thì nay người mua đã thận trọng hơn nhiều. Các yếu tố như pháp lý dự án, năng lực chủ đầu tư, khả năng khai thác thực tế, tính thanh khoản và dư địa tăng trưởng bền vững được ưu tiên xem xét.
