Giá Chung Cư Hà Nội Đắt Ngang Nhà Liền Thổ: Thực Trạng Đáng Chú Ý
Thị trường bất động sản Hà Nội đang chứng kiến một hiện tượng nổi bật khi giá chung cư tại nhiều khu vực dao động từ 150 đến 200 triệu đồng/m2, thậm chí có nơi lên tới 500-700 triệu đồng/m2, đắt ngang hoặc vượt cả giá nhà liền thổ. Điều này đặt ra câu hỏi về sự chênh lệch giá trị truyền thống giữa hai phân khúc này.
Mức Giá Cụ Thể Tại Các Dự Án Tiêu Biểu
Theo thông tin từ anh Nguyễn Tuấn Hà, một môi giới bất động sản tại Hà Nội, tại quận Nam Từ Liêm, một dự án vừa mở bán với giá trung bình 130 triệu đồng/m2, chưa bao gồm VAT và phí bảo trì, gấp đôi so với giai đoạn đầu cách đây 4 năm. Các sản phẩm có diện tích từ 34 đến 150 m2, tương ứng với 1 đến 4 phòng ngủ.
Ở huyện Đông Anh, một dự án chung cư cao cấp trong đại đô thị được chào bán với mức giá 90-100 triệu đồng/m2, cạnh tranh trực tiếp với các khu vực trung tâm. Căn hộ ba phòng ngủ tại đây có giá từ 7,5 tỷ đồng cho diện tích 75 m2.
Tại quận Tây Hồ, một dự án căn hộ gồm 5 tòa tháp trên đường Võ Chí Công đang thăm dò thị trường với giá từ 6.800 USD/m2, tương đương khoảng 170 triệu đồng/m2, chưa gồm VAT. Dòng căn sky villa thông tầng được chào giá từ 25 tỷ đồng.
So Sánh Với Phân Khúc Nhà Liền Thổ
Với ngưỡng giá từ 15 đến 22 tỷ đồng, nhiều căn chung cư đang "rượt đuổi" phân khúc nhà liền thổ ở phía tây Hà Nội. Chẳng hạn, các căn liền kề diện tích 90-100 m² trên đường Lê Quang Đạo kéo dài có giá 21-23 tỷ đồng, cạnh tranh với căn hộ 4 phòng ngủ tại dự án ở ngã tư Mễ Trì.
Trong khi đó, tại khu đô thị gần đường Xuân Phương, một số căn liền kề vị trí góc, view công viên có giá 21-22 tỷ đồng, và các căn nhỏ hơn 75 m2 giá gần 15 tỷ đồng. Ở khu vực Vân Canh, Hoài Đức, nhà liền kề 80 m² đang giao dịch khoảng 16-17 tỷ đồng, với diện tích sử dụng lên tới 275 m2.
Nguyên Nhân Từ Góc Nhìn Chuyên Gia
Ông Vũ Cương Quyết, CEO Đất Xanh Miền Bắc, cho rằng chung cư tăng nóng trong khi phân khúc đất nền bị lãng quên. Ông nhấn mạnh: "Có những nơi, giá đất nền ngang bằng giá chung cư, thậm chí rẻ hơn. Điều này khá phi lý vì đất nền có giá trị vĩnh viễn, không cần bảo trì."
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), lý giải rằng chủ đầu tư có lợi thế quỹ đất thường tập trung vào phân khúc cao cấp để tối ưu lợi nhuận. Trong bối cảnh chi phí đầu tư, xây dựng và nhân công tăng cao, việc giảm giá bán sơ cấp hiếm khi xảy ra.
Ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc EZ Property, chỉ ra rằng nguồn cung chung cư mới ở Hà Nội chủ yếu từ các giai đoạn tiếp theo của khu đô thị hoặc dự án chuyển nhượng thứ cấp, trong khi số dự án mới được phê duyệt rất ít. "Thị trường thiếu tính cạnh tranh khiến giá bán khó giảm", ông Toản nhận định.
Triển Vọng Và Thách Thức Trong Ngắn Hạn
Ông Lê Đình Chung, Thành viên Tổ công tác nghiên cứu thị trường VARS, nhận định thị trường xuất hiện nhiều dự án cao cấp với giá trên 150 triệu đồng/m2, hướng tới nhóm khách hàng có điều kiện. Tuy nhiên, ông lưu ý tính thanh khoản của các sản phẩm này không cao do kén khách.
Về triển vọng, ông Chung cho biết: "Trong ngắn hạn, nguồn cung chung cư tại Hà Nội không thay đổi nên giá khó giảm sâu. Chi phí đầu vào cao và kỳ vọng lợi nhuận lớn khiến mặt bằng giá vẫn neo cao."
Báo cáo của Bộ Xây dựng cũng xác nhận, một số chung cư như Noble Crystal (160-270 triệu đồng/m2) và The Nelson Private Residences (120-180 triệu đồng/m2) đã có giá ngang ngửa nhà liền kề và biệt thự. Trong khi đó, giá biệt thự và nhà liền kề dao động khoảng 200 triệu đồng/m2 tại các dự án như Vinhomes Thăng Long và Jade Square.
Hiện tượng này phản ánh sự chuyển dịch trong thị trường bất động sản Hà Nội, nơi các yếu tố như vị trí, thương hiệu và tiện ích ngày càng đóng vai trò quan trọng trong định giá, bất chấp sự khác biệt cơ bản về loại hình sở hữu.
