Giá thuê kho logistics Mỹ giảm 4,5% năm 2025, dự báo phục hồi năm 2026
Theo báo cáo mới nhất từ tập đoàn bất động sản công nghiệp và logistics Prologis, giá thuê bất động sản logistics tại Mỹ đã giảm 4,5% trong năm 2025 so với cùng kỳ năm trước. Nguyên nhân chính đến từ nhu cầu yếu và xu hướng dịch chuyển sang các vị trí tiết kiệm chi phí, khi doanh nghiệp ưu tiên tối ưu hóa chi phí vận hành.
Tác động không đồng đều giữa các khu vực
Nghiên cứu công bố ngày 29/1 cho thấy các thị trường ven biển chịu tác động mạnh nhất với mức giảm 7,6%, trong khi thị trường nội địa chỉ giảm 3%. Ngược lại, Houston, Indianapolis và Nashville nổi bật với mức tăng trưởng giá thuê cao nhất năm 2025, phản ánh sự chuyển dịch địa lý trong ngành logistics.
Mức giảm năm 2025 thấp hơn so với năm 2024, khi giá thuê giảm tới 6,5%. Prologis nhận định xu hướng này có thể đảo chiều trong năm 2026, khi doanh nghiệp tái ưu tiên tốc độ tiếp cận thị trường và nhu cầu kiểm soát chi phí vận tải đang tăng lên.
Chiến lược thuê kho thay đổi và tác động đến thị trường
Trong năm 2025, khách thuê kho ưu tiên các cơ sở mới hoàn thành, diện tích lớn và giá thuê thấp hơn, thường nằm xa trung tâm tiêu dùng. Việc cước vận tải thấp và chiến lược tích trữ hàng hóa sớm giúp doanh nghiệp chấp nhận đánh đổi giữa chất lượng cơ sở hạ tầng và khoảng cách tới thị trường tiêu thụ lớn.
Tuy nhiên, môi trường giá thuê có thể trở nên kém thuận lợi hơn cho người thuê trong năm 2026. Nhu cầu tăng lên trong nửa cuối năm ngoái khi các doanh nghiệp tự tin hơn với quyết định thuê dài hạn, dù vẫn tồn tại rủi ro về thuế quan và thương mại. Trong quý IV, lượng diện tích hấp thụ ròng vượt nguồn cung mới, kéo tỷ lệ trống giảm xuống 7,4%.
Yếu tố thúc đẩy phục hồi và vai trò của thương mại điện tử
Prologis nhận định, nguồn cung đầu cơ hạn chế và tốc độ ký hợp đồng nhanh hơn đang mở ra giai đoạn cạnh tranh mới về mặt bằng kho bãi. Các mạng lưới logistics mở rộng để đáp ứng tăng trưởng và nhu cầu tái cấu trúc chuỗi cung ứng.
Theo Giám đốc tài chính Prologis Tim Arndt, các nhà bán lẻ lớn, đặc biệt là doanh nghiệp thương mại điện tử, đang góp phần thúc đẩy nhu cầu khi mở rộng mạng lưới nhằm rút ngắn thời gian giao hàng và nâng cao hiệu quả vận hành. Thương mại điện tử chiếm khoảng 20% hoạt động cho thuê mới của Prologis trong năm qua, mức cao nhất kể từ năm 2021.
"Niềm tin của khách hàng được cải thiện cùng điều kiện thị trường tốt hơn dự kiến củng cố quan điểm rằng tỷ lệ trống đã đạt đỉnh và giá thuê đang bắt đầu tăng trở lại tại nhiều thị trường", ông Arndt nhấn mạnh. Điều này cho thấy triển vọng tích cực cho thị trường bất động sản logistics Mỹ trong năm tới.
