Sau giai đoạn tăng nóng kéo dài, thị trường bất động sản Tp.HCM đang xuất hiện những tín hiệu hạ nhiệt. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, đây chỉ là sự giảm tốc của đà tăng giá chứ chưa phải xu hướng giảm giá. Giá nhà vẫn tăng, nhưng người mua đã không còn xuống tiền dễ dàng.
Thị trường ghi nhận tỷ lệ hấp thụ cao, tồn kho thấp
Theo báo cáo quý II/2026 của CBRE, toàn thị trường ghi nhận khoảng 6.000 căn hộ mở bán mới, giảm khoảng 6% so với quý trước nhưng tương đương cùng kỳ năm 2025. Trong bối cảnh nguồn cung tiếp tục được bổ sung, sức mua vẫn duy trì ở mức tích cực khi nhiều dự án đạt tỷ lệ hấp thụ từ 75-85% ngay trong giai đoạn mở bán đầu tiên.
Tính chung toàn thị trường, tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mới đạt khoảng 73%. Nếu tính trên toàn bộ lượng căn hộ đã mở bán từ trước đến nay, tỷ lệ hấp thụ lên tới 89-91%, kéo lượng hàng tồn kho xuống chỉ còn 2,3% trên tổng khoảng 350.000 căn hộ đã được bàn giao.
Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn CBRE Tp.HCM, cho rằng đây là mức tồn kho rất thấp, phản ánh nhu cầu mua nhà tại Tp.HCM vẫn duy trì ổn định.
Giá sơ cấp và thứ cấp vẫn tăng, nhưng tốc độ chậm lại
Về giá bán, căn hộ sơ cấp tại Tp.HCM mở rộng hiện đạt trung bình khoảng 76 triệu đồng/m². Mức giá này thấp hơn so với trước đây nếu chỉ tính riêng địa giới Tp.HCM cũ do thị trường đã mở rộng sau khi sáp nhập Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu. Tuy nhiên, nếu so sánh trên cùng phạm vi địa lý, giá sơ cấp vẫn tăng khoảng 16% so với cùng kỳ năm trước và tăng 8% so với quý trước.
Ở thị trường thứ cấp, giá căn hộ hiện dao động quanh 62 triệu đồng/m², vẫn tăng khoảng 25% so với cùng kỳ năm ngoái. Tuy nhiên, tốc độ tăng đã chậm lại đáng kể. Nếu như cuối năm 2025, giá thứ cấp có thể tăng trên 10% chỉ sau một quý thì nay mức tăng chỉ còn khoảng 2%.
Theo bà Dương Thùy Dung, nguyên nhân chủ yếu đến từ mặt bằng lãi suất vẫn ở mức cao, khiến cả người mua ở thực lẫn nhà đầu tư đều thận trọng hơn khi quyết định xuống tiền.
Nhà đầu tư thay đổi chiến lược, chu kỳ đầu tư dài hơn
Đồng quan điểm, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bất động sản Nhà ở CBRE Việt Nam, cho biết hành vi của nhà đầu tư đã thay đổi khá rõ trong thời gian qua.
"Nếu trước đây nhiều nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính và kỳ vọng lướt sóng sau 6 tháng đến 1 năm thì hiện nay họ tính toán chu kỳ đầu tư dài hơn, từ 1-3 năm. Khách hàng cũng hạn chế vay ngân hàng, đồng thời cân nhắc rất kỹ khả năng khai thác cho thuê, vận hành cũng như nhu cầu ở thực của sản phẩm trước khi quyết định mua", ông Kiệt nói.
Theo ông, chính sự thay đổi trong tâm lý thị trường đã khiến thanh khoản trên thị trường thứ cấp chậm hơn trước. Nhiều sản phẩm dù chủ sở hữu đã giảm kỳ vọng lợi nhuận nhưng vẫn mất nhiều tháng, thậm chí gần một năm mới tìm được người mua.
Bình Dương trở thành "đầu tàu" nguồn cung mới
Nếu như trước đây, nguồn cung căn hộ chủ yếu tập trung tại TP.Thủ Đức cũ và các quận nội thành thì bức tranh thị trường năm 2026 đã thay đổi rõ rệt. Theo bà Thùy Dung, gần 80% nguồn cung căn hộ mở bán mới trong nửa đầu năm nay đến từ Bình Dương. Không chỉ chiếm ưu thế về số lượng dự án, quy mô các dự án cũng ngày càng lớn. Nhiều dự án hiện có quy mô từ 800 đến gần 1.000 căn, cao hơn đáng kể so với mức 500-600 căn phổ biến trước đây.
Đáng chú ý, mặt bằng giá tại Bình Dương cũng đang thiết lập một chuẩn mới. Nếu giai đoạn cuối năm 2024 - đầu năm 2025, căn hộ có giá khoảng 50-55 triệu đồng/m² đã được xem là cao thì hiện nay, phần lớn dự án mới đều được chào bán trên 60 triệu đồng/m².
Theo bà Dương Thùy Dung, đây là dấu hiệu cho thấy Bình Dương không còn là thị trường vệ tinh mà đang trở thành một phần không thể tách rời của thị trường nhà ở Tp.HCM mở rộng. "Bình Dương vẫn còn quỹ đất rất lớn để phát triển nhà ở. Trong ít nhất 5 năm tới, khu vực này nhiều khả năng tiếp tục đóng góp từ 70-80% tổng nguồn cung căn hộ mới của toàn thị trường", bà Dung nhận định.
Hạ tầng giao thông là yếu tố quyết định
Một yếu tố khác được vị này đánh giá sẽ tác động mạnh đến thị trường trong thời gian tới là hạ tầng giao thông. Theo các chuyên gia, việc hàng loạt dự án trọng điểm được đẩy nhanh tiến độ từ năm 2025 đến nay, như mở rộng Quốc lộ 13 và các tuyến kết nối Tp.HCM với Bình Dương, đang từng bước thay đổi khoảng cách giữa trung tâm và vùng ven. Khi thời gian di chuyển được rút ngắn, người dân sẽ sẵn sàng lựa chọn những khu vực xa trung tâm hơn để đổi lấy mức giá hợp lý và không gian sống tốt hơn.
Ở chiều ngược lại, nhiều dự án tại khu vực lõi trung tâm Tp.HCM cũng đang được tháo gỡ vướng mắc pháp lý và dự kiến tái khởi động trong nửa cuối năm 2026. Theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, điều này sẽ giúp thị trường có thêm nguồn cung chất lượng sau thời gian dài khan hiếm.
Dù vậy, ông Kiệt cho rằng xu hướng chung của thị trường trong những năm tới vẫn là giá tiếp tục tăng, chỉ khác ở chỗ tốc độ sẽ không còn nóng như giai đoạn trước. "Thị trường hiện chỉ giảm tốc độ tăng giá chứ chưa giảm giá. Trong khoảng ba năm tới, mặt bằng giá nhà vẫn sẽ tiếp tục đi lên và hạ tầng sẽ là yếu tố quyết định khu vực nào trở thành tâm điểm tăng trưởng của thị trường", bà Dương Thùy Dung nhận định.
Thanh khoản thị trường tiếp tục cải thiện
Trong họp báo tình hình kinh tế - xã hội vào cuối tháng 5/2026, Sở Xây dựng Tp.HCM cho biết trong 5 tháng đầu năm 2026, doanh thu kinh doanh bất động sản trên địa bàn đạt hơn 126.000 tỷ đồng, dư nợ tín dụng lĩnh vực bất động sản vượt 1,5 triệu tỷ đồng, còn tổng vốn đầu tư và kinh doanh bất động sản đạt hơn 538.000 tỷ đồng.
Thành phố ghi nhận 19.640 giao dịch bất động sản với tổng giá trị hơn 92.000 tỷ đồng, trong đó có 14.767 giao dịch căn hộ chung cư. Đồng thời, 25 dự án nhà ở thương mại đã được xác nhận đủ điều kiện huy động vốn, dự kiến bổ sung 18.947 căn nhà cho thị trường trong thời gian tới.
Theo đánh giá của Sở Xây dựng, cùng với việc nhiều dự án được tháo gỡ vướng mắc pháp lý và tái khởi động, thị trường bất động sản Tp.HCM đang chuyển từ giai đoạn phục hồi sang tăng trưởng ổn định, tạo nền tảng cho thanh khoản và nguồn cung tiếp tục cải thiện trong nửa cuối năm 2026.
