Lần đầu tiên trên thị trường bất động sản, giá rao bán đồng loạt giảm ở nhiều phân khúc, trong đó biệt thự và nhà riêng ghi nhận mức giảm mạnh nhất. Theo ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc khu vực miền Nam Batdongsan.com.vn, tại sự kiện Toàn cảnh thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2026, giá rao bán nhà riêng và biệt thự cùng giảm 6%, nhà mặt phố giảm 3%, đất nền giảm 2%, trong khi chung cư gần như đi ngang với mức biến động 0%.
Diễn biến hiếm gặp so với giai đoạn 2021-2022
Diễn biến này phản ánh sự thay đổi rõ rệt của thị trường so với giai đoạn 2021-2022, khi nhiều phân khúc cùng tăng giá nhờ dòng tiền đầu cơ và kỳ vọng tăng giá lan rộng. Bước sang năm 2026, thị trường không còn tăng trưởng đồng pha mà phân hóa mạnh theo loại hình tài sản, khu vực và giá trị sử dụng thực. Batdongsan.com.vn xác định đây là một trong ba xu hướng lớn đang tái định hình thị trường bất động sản năm 2026, bên cạnh quy hoạch hạ tầng và minh bạch thông tin.
Dữ liệu từ các đơn vị nghiên cứu khác
Diễn biến này cũng được các đơn vị nghiên cứu khác ghi nhận. Theo Avison Young Việt Nam, trong quý 2/2026, giá bán sơ cấp trung bình nhà liền thổ hạ nhiệt xuống còn 210 triệu đồng/m² đất, giảm 20% so với cùng kỳ. Ở thị trường căn hộ, giá bán sơ cấp tại Hà Nội tiếp tục duy trì ở vùng cao và tăng hơn 2% so với quý trước, nhưng thị trường thứ cấp đã xuất hiện các đợt điều chỉnh giá cục bộ tại một số dự án và khu vực, với mức giảm phổ biến từ 5-12%.
Dữ liệu của CBRE cũng ghi nhận xu hướng giảm ở thị trường thứ cấp căn hộ Hà Nội, giá bán trung bình đạt 60 triệu đồng/m² tại thời điểm cuối quý 2/2026, giảm gần 3% so với quý trước. Đây là lần đầu tiên thị trường thứ cấp ghi nhận mức điều chỉnh giảm kể từ giai đoạn cuối năm 2022.
Tái cân bằng thị trường và dịch chuyển nhu cầu
Ông Đinh Minh Tuấn cho rằng việc nhiều phân khúc cùng điều chỉnh giá phản ánh quá trình tái cân bằng của thị trường hơn là dấu hiệu suy giảm trên diện rộng. Dòng tiền không còn chạy theo kỳ vọng tăng giá như giai đoạn 2021-2022 mà chuyển sang các sản phẩm có nhu cầu ở thực, pháp lý minh bạch và hưởng lợi từ quy hoạch, hạ tầng.
Cùng với biến động giá, mức độ quan tâm của người mua cũng cho thấy sự dịch chuyển sang các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực. Trong quý 2/2026, chung cư chiếm 37% tổng mức độ quan tâm đối với bất động sản bán, cao nhất trong các loại hình. Đất nền đứng thứ hai với 23%, tiếp theo là nhà riêng 22%, còn nhà mặt phố và biệt thự cùng chiếm khoảng 9%.
Thanh khoản giảm và triển vọng cuối năm
Thanh khoản ghi nhận sự suy giảm ở hầu hết các phân khúc. Theo khảo sát môi giới của Batdongsan.com, khoảng 90% môi giới đất nền cho biết lượng giao dịch giảm, tỷ lệ này ở nhà riêng và nhà phố dao động 74-76%, còn chung cư khoảng 60%.
Nói về triển vọng 6 tháng cuối năm, ông Tuấn cho rằng kỳ vọng tăng trưởng nghiêng về các loại hình phục vụ nhu cầu ở thực. Có 53% môi giới đánh giá chung cư là phân khúc có tiềm năng tăng trưởng tốt nhất trong 6 tháng tới, cao hơn nhà riêng 25%, đất nền 11%, nhà mặt phố 7%, bất động sản nghỉ dưỡng 3% và biệt thự 2%. Thị trường đang chuyển từ kỳ vọng lãi vốn sang ưu tiên dòng tiền và giá trị nắm giữ dài hạn.
