Giá nhà tại Hà Nội đã tăng gần 100% kể từ năm 2022 đến quý I/2026, trong khi phân khúc căn hộ dưới 25 triệu đồng/m² hoàn toàn biến mất khỏi thị trường sơ cấp. Thanh khoản chậm lại nhưng giá bán vẫn tiếp tục leo thang do chi phí vốn và phát triển dự án tăng cao.
Căn hộ dưới 25 triệu đồng/m² biến mất, phân khúc cao cấp chiếm ưu thế
Tại hội thảo “Bất động sản 6 tháng cuối 2026: Thị trường bước vào giai đoạn phục hồi có chọn lọc” sáng 26/6, TS. Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, thị trường 6 tháng đầu năm 2026 ghi nhận hơn 60.000 sản phẩm mới chào bán, nhưng chỉ có hơn 35.000 giao dịch thành công, tỷ lệ hấp thụ khoảng 58%.
Cơ cấu giao dịch thay đổi rõ nét: phân khúc căn hộ bình dân (dưới 25 triệu đồng/m²) từng chiếm 7% giao dịch năm 2023 đã biến mất hoàn toàn từ năm 2024. Căn hộ trung cấp (25-50 triệu đồng/m²) giảm từ 48% năm 2023 xuống còn 26% trong quý I/2026. Ngược lại, căn hộ cao cấp (50-80 triệu đồng/m²) tăng từ 28% năm 2025 lên 53% trong quý I/2026, trở thành động lực chính. Phân khúc siêu sang (trên 200 triệu đồng/m²) duy trì tỷ trọng khoảng 1%.
Thanh khoản chậm, dòng tiền tập trung vào dự án pháp lý minh bạch
Theo ông Đính, thanh khoản thị trường có xu hướng chậm lại khi người mua và nhà đầu tư thận trọng hơn. Dòng tiền tập trung vào các dự án có pháp lý minh bạch, giá hợp lý, đáp ứng nhu cầu ở thực và khả năng khai thác kinh doanh hoặc cho thuê. “Phân khúc căn hộ chung cư tiếp tục dẫn dắt thanh khoản, trong khi sản phẩm thấp tầng tại các khu đô thị quy hoạch đồng bộ và các đại đô thị nghỉ dưỡng vẫn duy trì sức hút nhờ hạ tầng ngày càng hoàn thiện”, ông Đính nhận định.
Giá nhà tại Đông Anh, Long Biên tiến sát trung tâm
Nghiên cứu của Savills cho thấy, quý I/2026, giá căn hộ khu vực lõi trung tâm Hà Nội ổn định ở mức 4.900 USD/m² (khoảng 128 triệu đồng/m²). Tại khu trung tâm mới mở rộng, giá căn hộ lên tới 6.000 USD/m² (157 triệu đồng/m²), và giá nhà gắn liền với đất khoảng 16.000 USD/m² (420 triệu đồng/m²).
Bà Đỗ Thị Hương - Giám đốc Bộ phận Kinh doanh Nhà ở Savills Việt Nam nhận định, khu vực phía Tây tập trung mật độ văn phòng, việc làm cao với hạ tầng hiện đại và lợi suất cho thuê tốt nhất. “Đáng chú ý, tại khu vực bờ bên kia sông Hồng như Đông Anh, Long Biên hay Gia Lâm, khoảng cách giá căn hộ so với trung tâm không còn quá xa. Điều này minh chứng rằng các khu vực vùng ven, đa trung tâm mới nổi một khi được đầu tư bài bản và định hướng phát triển bám sát hạ tầng thì giá trị gia tăng sẽ rất lớn”, bà Hương nhấn mạnh.
Nguồn cung Hà Nội dẫn đầu, tỷ lệ hấp thụ 43%
Trong quý I/2026, Hà Nội dẫn đầu cả nước về nguồn cung sơ cấp với khoảng 11.000 căn hộ (nguồn cung mới khoảng 6.000 căn), tỷ lệ hấp thụ đạt 43%. Đại diện Savills cho biết: “Nếu như vài năm trước, việc sở hữu căn hộ hạng sang là cách để khẳng định vị thế, thì hiện tại các nhà đầu tư đã trở nên chọn lọc và tính toán kỹ lưỡng hơn khi xuống tiền. Đối với phân khúc thấp tầng, giá nguồn cung mới trung bình đạt khoảng 260 triệu đồng/m² và vẫn tiếp tục đà tăng, tập trung ở các vùng ven như Long Biên, Gia Lâm và phía Tây.”
Theo Savills, chỉ số biến động giá bất động sản Hà Nội từ năm 2022 đến quý I/2026 tăng gần 100%. Nguyên nhân chính do chi phí vốn, chi phí phát triển dự án tăng cao cùng yêu cầu khắt khe từ khách hàng, khiến giá bán tiếp tục tăng bất chấp thanh khoản giảm.
TP.HCM: Tăng giá lành mạnh, nguồn cung tập trung phân khúc hạng B và C
Bà Hương cho biết, tại TP.HCM, tỷ lệ tăng giá vốn dao động 10-15%, lợi suất cho thuê đạt 3,5-5% (từ năm 2024 đến nay). Dù thấp hơn Hà Nội, đây là mức tăng trưởng lành mạnh, phản ánh sự ổn định. Nguồn cung căn hộ TP.HCM quý I/2026 khoảng 4.700 căn, tỷ lệ hấp thụ 41%. Bà dự báo trong 3 năm tới, nguồn cung TP.HCM tập trung vào căn hộ hạng B và C tại khu Đông, dọc các tuyến Vành đai, Metro và phía Tây; sản phẩm hạng A và căn hộ khu vực lõi trung tâm sẽ cực kỳ khan hiếm.
Dự báo nửa cuối năm 2026: Giá khó giảm sâu, không tăng nóng
TS. Nguyễn Văn Đính dự báo khả năng xuất hiện các đợt tăng nóng trong thời gian tới không cao khi nguồn cung cải thiện và cạnh tranh giữa các chủ đầu tư gia tăng. Doanh nghiệp sẽ áp dụng chính sách bán hàng linh hoạt, tăng ưu đãi để kích cầu, còn giá bán trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp sẽ điều chỉnh hợp lý hơn, phù hợp với sức hấp thụ thực tế.
“Thị trường bất động sản nửa cuối năm 2026 sẽ tiếp tục vận hành theo hướng chọn lọc. Xu hướng đầu tư ngắn hạn và lướt sóng sẽ dần được thay thế bằng chiến lược đầu tư trung và dài hạn. Người mua ngày càng ưu tiên các dự án có pháp lý đầy đủ, chất lượng sống tốt, khả năng khai thác kinh doanh, tạo dòng tiền ổn định và tiềm năng gia tăng giá trị bền vững trong dài hạn”, TS. Nguyễn Văn Đính nhận định.
