Giá chung cư sơ cấp tại trung tâm Hà Nội đạt 121 triệu đồng/m2 trong quý II/2026, đi ngang so với quý trước nhưng tăng mạnh 46% so với cùng kỳ năm 2025, theo báo cáo của Trung tâm Nghiên cứu thị trường & Am hiểu khách hàng One Mount Group.
Nguồn cung Hà Nội tăng, phân khúc cao cấp áp đảo
Tổng nguồn cung mở mới tại Hà Nội (bao gồm Văn Giang, Hưng Yên) đạt 9.300 căn, tăng 23% so với cùng kỳ năm trước. Phân khúc cao cấp chiếm 69% thị phần, trong khi nguồn cung hạng sang tăng đột biến 95% lên 2.900 căn. Dự án Hanoi Seasons Garden (Masterise Homes) đóng góp 92% nguồn cung mới tại khu vực nội thành.
Về địa lý, nguồn cung tập trung chủ yếu tại khu nội thành (22%) và khu Tây (41%). Khu Tây ghi nhận 7 dự án mở mới, trong đó 4 dự án nằm trên vành đai 3.5, cho thấy xu hướng phát triển bám trục hạ tầng. Trong khi đó, Văn Giang chỉ chiếm 18% tổng nguồn cung, giảm 26% so với cùng kỳ.
TP.HCM: nguồn cung vùng ven tăng vọt
Ngược lại, thị trường TP.HCM (bao gồm Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu) chứng kiến sự dịch chuyển ra vùng ven với tổng nguồn cung mở mới 11.200 căn, tăng 203% so với quý trước và 51% so với cùng kỳ. Bình Dương dẫn dắt với 66% tổng nguồn cung mới nhờ các dự án quy mô trên 1.000 căn tại Dĩ An, Thuận An, Thành phố mới Bình Dương, cùng sự tham gia của các chủ đầu tư nước ngoài.
Cơ cấu sản phẩm tại TP.HCM tập trung ở phân khúc trung cấp (54%) và cao cấp (38%), hạng sang chỉ chiếm 8% tại khu vực Quận 2 cũ.
Giá bất động sản: Hà Nội neo cao, Bình Dương thu hẹp khoảng cách
Đơn giá sơ cấp trung tâm Hà Nội ở mức 121 triệu đồng/m2, trong khi Văn Giang là 67 triệu đồng/m2, thấp hơn 45%. Tại TP.HCM, giá trung tâm ổn định ở 103 triệu đồng/m2, giảm nhẹ 1% so với quý trước nhưng tăng 14% cùng kỳ. Bình Dương đạt 60 triệu đồng/m2, tăng 33% cùng kỳ. Khoảng cách giá giữa Bình Dương và trung tâm TP.HCM thu hẹp từ 58% (quý I/2024) xuống 42% (quý II/2026), phản ánh kỳ vọng tích cực sau khi sáp nhập hành chính.
Lượng tiêu thụ chững lại, tâm lý chờ đợi chiếm ưu thế
Dù nguồn cung dồi dào, lượng tiêu thụ tại Hà Nội đạt 7.100 giao dịch sơ cấp, giảm 3% so với quý trước và 8% cùng kỳ. Tỷ lệ hấp thụ các dự án mới giảm quý thứ ba liên tiếp xuống 50%, giảm 18% so với quý trước, với mức giảm ở cả phân khúc cao cấp (16%) và hạng sang (27%). Tại TP.HCM, tổng lượng tiêu thụ đạt 9.500 căn, tăng 108% so với quý trước nhưng chủ yếu tập trung tại Bình Dương; khu vực trung tâm chỉ ghi nhận 2.400 căn, giảm 13% cùng kỳ.
Khảo sát trên 605 khách hàng của One Mount trong quý II/2026 cho thấy bất động sản vẫn là kênh đầu tư được quan tâm nhất, nhưng tỷ lệ lựa chọn giảm từ 87% (quý II/2025) xuống 64%. Trong nhóm không có nhu cầu mua, 67% cho biết chờ đợi tín hiệu tích cực từ thị trường do biến động vĩ mô và quy hoạch. Lãi suất cho vay thả nổi ở mức 11-14%/năm khiến 40% khách hàng e ngại đòn bẩy tài chính, 29% lo ngại biến động tiêu cực, và 6% sợ rủi ro pháp lý.
