Doanh nghiệp chỉ ra loạt khó khăn trong triển khai nhà ở xã hội
Trong bối cảnh nhu cầu nhà ở xã hội tăng cao, nhiều doanh nghiệp đang phải đối mặt với hàng loạt thách thức từ quy trình hành chính phức tạp đến các vấn đề về giá cả và vị trí đất đai. Những khó khăn này không chỉ làm chậm tiến độ dự án mà còn hạn chế khả năng tiếp cận của người dân có thu nhập thấp.
Quy trình xét duyệt kéo dài và thiếu minh bạch
Đại tá Nguyễn Tiến Nam, Giám đốc Ban Quản lý dự án 1, Tổng Công ty 319, cho biết một trong những trở ngại lớn nhất là quy trình tiếp nhận và xét duyệt hồ sơ ở nhiều địa phương còn kéo dài. Điều này trực tiếp làm giảm cơ hội sở hữu nhà ở của những người có nhu cầu thực sự. Ông Nam cảnh báo thêm rằng thủ tục rườm rà có thể tạo kẽ hở cho tình trạng môi giới, trung gian trục lợi, từ đó làm méo mó chính sách nhà ở xã hội vốn hướng tới đối tượng yếu thế.
Bên cạnh đó, dữ liệu về các dự án nhà ở xã hội chưa được công khai và kết nối đồng bộ. Người dân gặp khó khăn khi tìm kiếm thông tin về dự án, chủ đầu tư hay điều kiện mua nhà, trong khi các cơ quan tiếp nhận hồ sơ cũng vất vả trong việc kiểm tra và đối chiếu thông tin. Từ thực tế này, ông Nam đề xuất cần đơn giản hóa thủ tục, cắt giảm các khâu xác nhận không cần thiết và đẩy mạnh số hóa dữ liệu để giảm gánh nặng cho cả người dân lẫn cơ quan thực hiện.
Rủi ro pháp lý và đề xuất cải tiến
Ông Lê Quang Huy, Phó Tổng Giám đốc Công ty cổ phần BIC Việt Nam, chia sẻ quy trình xét duyệt hồ sơ hiện nay khá phức tạp, với lượng hồ sơ nộp vào thường gấp nhiều lần nguồn cung căn hộ. Ông Huy giải thích rằng doanh nghiệp là đơn vị trực tiếp tiếp nhận hồ sơ, ký hợp đồng, thu tiền và bàn giao nhà, sau đó cơ quan quản lý mới tiến hành hậu kiểm. Nếu phát hiện người mua không đạt điều kiện sau hậu kiểm, việc thu hồi căn hộ sẽ rất phức tạp, đòi hỏi doanh nghiệp phải chấm dứt hợp đồng, thu hồi nhà và xử lý các vấn đề tài chính.
"Đây là rủi ro rất lớn đối với doanh nghiệp, trong khi lỗi có thể không xuất phát từ phía chúng tôi", ông Huy nhấn mạnh. Ông đề xuất cơ quan quản lý nên thực hiện xét duyệt đối tượng ngay từ đầu để đảm bảo minh bạch. Về lâu dài, có thể xây dựng một cơ sở dữ liệu chung về đối tượng đủ điều kiện mua nhà ở xã hội được xét duyệt ngay trên VNeID, giúp doanh nghiệp dễ dàng tra cứu và ký hợp đồng.
Áp lực từ nhu cầu cao và đề xuất phân vai rõ ràng
Ông Nguyễn Thành Trung, Giám đốc Ban Quản lý dự án Kim Chung, Đông Anh, cho biết nhu cầu mua nhà ở xã hội tại nhiều dự án hiện nay tăng rất mạnh, với lượng hồ sơ nộp luôn ở mức lớn. Trong bối cảnh đó, chủ đầu tư vừa phải tiếp nhận hồ sơ, tổ chức bốc thăm lựa chọn khách hàng, đồng thời vừa làm việc với các đoàn thanh tra, kiểm tra, tạo ra không ít áp lực và làm chậm tiến độ dự án.
Các doanh nghiệp cho rằng nếu cơ quan nhà nước đứng ra chủ trì việc tiếp nhận và thẩm định hồ sơ, quy trình sẽ rõ ràng và minh bạch hơn. Cơ quan chức năng sẽ thực hiện việc kiểm tra, chấm điểm và xác nhận những trường hợp đủ điều kiện theo quy định, còn doanh nghiệp chỉ đảm nhận bước cuối cùng là ký hợp đồng với khách hàng đã được phê duyệt. Cách làm này không chỉ giúp giảm rủi ro pháp lý mà còn tiết kiệm nguồn lực, cho phép doanh nghiệp tập trung vào nhiệm vụ chính là phát triển và xây dựng dự án.
Vướng mắc về giá bán và vị trí đất xa trung tâm
Ông Nguyễn Hoàng Hải, Phó Tổng Giám đốc Tổng Công ty Đầu tư phát triển Hạ tầng Đô thị UDIC, cho hay đơn vị đang triển khai dự án nhà ở xã hội Hạ Đình tại Hà Nội, dự kiến hoàn thành trong năm nay. Tuy nhiên, doanh nghiệp gặp không ít vướng mắc liên quan đến cơ chế xác định giá bán cũng như việc xử lý phần diện tích thương mại trong dự án.
Theo ông Hải, giá bán căn hộ thương mại trong dự án nhà ở xã hội được tính theo cơ chế khác so với dự án nhà ở thương mại thông thường. Nếu mức giá xác định quá thấp, doanh nghiệp sẽ không đủ nguồn thu để bù đắp chi phí đầu tư, trong khi giá quá cao lại không phù hợp với quy định và có thể phát sinh rủi ro trong quá trình thẩm định. "Do những vướng mắc này nên đến nay dự án vẫn chưa thể xác định xong giá bán để mở bán theo kế hoạch", ông Hải cho biết.
Thực tế từ cuối năm 2024 đến nay, nhiều dự án nhà ở xã hội tại Hà Nội đã được khởi công với giá bán có xu hướng tăng mạnh. Đáng chú ý, dự án nhà ở CT3 thuộc khu đô thị mới Kim Chung, xã Thiên Lộc, Hà Nội, mở bán năm 2025 với mức giá khoảng 18,4 triệu đồng/m2 (đã bao gồm VAT và phí bảo trí) – đây là mức giá thấp nhất trong số các dự án nhà ở xã hội đang triển khai tại thủ đô.
Ông Nguyễn Thành Trung, Giám đốc Ban Quản lý dự án nhà ở xã hội CT3 Kim Chung, lý giải rằng định mức chi phí xây dựng nhà ở xã hội gần như không khác nhiều so với các dự án chung cư thương mại, trong khi lợi nhuận lại bị khống chế theo quy định, khiến biên lợi nhuận của nhà đầu tư khá thấp.
Ngoài giá bán, vị trí xa trung tâm của nhiều dự án nhà ở xã hội cũng là vấn đề đáng lo ngại. GS, TS. Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính – Ngân sách của Quốc hội, cho biết phần lớn nhà ở xã hội nằm xa trung tâm vì việc phân bổ đất vẫn dựa theo logic thị trường. Những khu đất có vị trí tốt thường được dành cho các dự án thương mại do mang lại hiệu quả kinh tế cao hơn.
"Trên thế giới, nhà ở xã hội không bị đẩy ra rìa đô thị mà nằm trong cấu trúc đô thị. Vì vậy, tôi cho rằng chúng ta phải mạnh dạn dành quỹ đất tốt, kể cả đất trung tâm, để phát triển nhà ở xã hội, đặc biệt là nhà cho thuê", GS, TS. Hoàng Văn Cường nhấn mạnh. Ông cũng đề xuất Nhà nước cần đầu tư hạ tầng đồng bộ, kể cả hạ tầng bên trong dự án, để giảm giá thành nhà ở xã hội.
Ông Hà Quang Hưng, Cục Phó Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng, cũng thừa nhận một trong những nguyên nhân chính dẫn đến mất cân đối cung – cầu về nhà ở xã hội là vấn đề quỹ đất. "Dù một số địa phương có bố trí quỹ đất, nhưng nhiều vị trí lại xa trung tâm, thiếu kết nối hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội. Điều này khiến nhà đầu tư không mặn mà tham gia, đồng thời làm giảm sức hút đối với người mua", ông Hưng cho biết.
