Doanh nghiệp bất động sản đối mặt với thách thức từ lãi suất cao
Giữa bối cảnh lãi suất tăng mạnh và nhiều biến động, ngành bất động sản đang phải đối mặt với những thách thức không nhỏ. Nhiều doanh nghiệp buộc phải thay đổi kế hoạch kinh doanh để ứng phó với tình hình khó khăn này.
Khó khăn trong tiếp cận vốn và ảnh hưởng đến tiến độ dự án
Tại một hội thảo gần đây, đại diện CTCP Tập đoàn Đầu tư địa ốc No Va (Novaland) cho biết, lãi suất cho vay từ đầu năm 2026 tăng cao đã khiến chi phí tài chính của doanh nghiệp tăng lên, ảnh hưởng trực tiếp đến lợi nhuận. Đáng chú ý, một số dự án từ năm 2025 đã ký hợp đồng tín dụng với thời gian kéo dài 5-6 năm, dự kiến giải ngân trong 2-3 năm, nhưng sang năm 2026 lại bị ngân hàng thông báo giải ngân cầm chừng, chỉ đạt khoảng 10-20% hoặc chưa sắp xếp được hạn mức tín dụng.
Trong khi đó, tiến độ bán hàng và thời gian giao nhà đã được lên kế hoạch từ trước. Việc ngân hàng siết chặt hạn mức tín dụng ngay lúc này chắc chắn sẽ ảnh hưởng đến tiến độ xây dựng, thanh toán cho nhà thầu, buộc nhà đầu tư phải đàm phán lại với các bên liên quan. Do đó, kế hoạch nhận nhà và giao nhà buộc phải thay đổi, gây ra nhiều xáo trộn.
Ông Lê Hữu Nghĩa - Giám đốc Công ty Lê Thành cũng chia sẻ, dự án nhà ở xã hội thuộc diện được vay vốn ưu đãi nhưng hiện đang rất khó tiếp cận nguồn vốn này. Theo ông Nghĩa, khó khăn phát sinh từ gói tín dụng 145.000 tỷ đồng dành cho nhà ở xã hội, với lãi suất ưu đãi 6,1%. Tuy nhiên, khi ông đi vay tại các ngân hàng, đều bị từ chối với lý do lãi suất huy động đang ở mức cao, nếu cho vay với lãi suất thấp như vậy, ngân hàng sẽ bị lỗ.
Thậm chí, khi ông Nghĩa đề nghị vay vốn với lãi suất tương đương như dự án nhà ở thương mại, các ngân hàng cũng không đồng ý, viện dẫn lý do có thể bị cơ quan quản lý Nhà nước truy cứu trách nhiệm do cho vay không đúng đối tượng. Ông Nghĩa cũng chỉ ra rằng, lãi suất tăng, giá vật liệu xây dựng tăng 10-30%, trong khi giá bán nhà ở xã hội đã được chốt từ đầu. Với tình trạng thiếu vốn hiện nay, nếu không có biện pháp tháo gỡ kịp thời, tiến độ xây dựng sẽ chậm lại, mục tiêu xây dựng 28.000 căn nhà ở xã hội tại TP.HCM trong năm nay và 30.000 căn năm sau sẽ khó hoàn thành.
Chiến lược ứng phó linh hoạt của doanh nghiệp
Đứng trước những khó khăn do lãi suất tăng cao, nhiều doanh nghiệp bất động sản đã áp dụng các phương thức thanh toán linh hoạt để hỗ trợ người mua. Một số chủ đầu tư cho phép người mua trả góp theo tháng với mức chi phí tiệm cận tiền thuê nhà, giúp giảm bớt gánh nặng tài chính.
Các chính sách khác cũng được triển khai rộng rãi, bao gồm:
- Giãn tiến độ thanh toán đến sau khi nhận nhà.
- Hỗ trợ lãi suất trong nhiều năm đầu.
- Áp dụng lãi suất cố định trong 3-5 năm hoặc đặt trần lãi suất ở mức 8–9%.
- Cam kết thuê lại, đảm bảo lợi suất hoặc chiết khấu sâu cho khách thanh toán sớm.
Nhiều chủ đầu tư còn linh hoạt điều chỉnh phương án thanh toán cho từng khách hàng, từ việc thay đổi tiến độ, áp dụng chiết khấu đến hoán đổi ưu đãi, nhằm thu hút người mua trong bối cảnh thị trường khó khăn.
Điều chỉnh kế hoạch kinh doanh và huy động vốn
Bên cạnh đó, nhiều doanh nghiệp đã phải điều chỉnh kế hoạch sản xuất kinh doanh để thích ứng. Ví dụ, Tổng CTCP Đầu tư Phát triển Xây dựng - DIC Corp (mã: DIC) vừa trình cổ đông kế hoạch doanh thu hợp nhất 3.000 tỷ đồng, lợi nhuận trước thuế 600 tỷ đồng, giảm lần lượt 37% và 27% so với năm trước. Công ty mẹ dự kiến sử dụng hơn 4.371 tỷ đồng vào các dự án trọng điểm, hoàn thành thủ tục và tháo gỡ pháp lý cho một số dự án, đồng thời khởi công 2 dự án khi đủ điều kiện.
Công ty Phát triển Bất động sản Phát Đạt (mã chứng khoán: PDR) cũng lên kế hoạch huy động tối đa gần 2.000 tỷ đồng từ chào bán cổ phần cho cổ đông hiện hữu, với tỷ lệ 1:5. Số tiền thu được chủ yếu sẽ được sử dụng để thực hiện dự án, bao gồm góp vốn mua cổ phần một doanh nghiệp có dự án ven sông Hàn (Đà Nẵng) và mua cổ phần công ty là chủ đầu tư một dự án tại Cách Mạng Tháng Tám, TP.HCM.
Góc nhìn chuyên gia về giải pháp dài hạn
Theo PGS Nguyễn Hữu Huân, Đại học Kinh tế TP.HCM, thay vì phụ thuộc vào vốn vay ngân hàng, các doanh nghiệp cần đa dạng hóa nguồn vốn. Ông Huân nhấn mạnh, bài toán khơi thông dòng vốn cho nền kinh tế, đặc biệt là bất động sản, tiếp tục lặp lại trong bối cảnh áp lực lãi suất, tỷ giá và lạm phát gia tăng. Điều này đòi hỏi các giải pháp dài hạn như phát triển thị trường vốn và mở rộng các kênh huy động mới.
Ông Huân cho biết: "Câu chuyện khơi thông dòng vốn không phải là vấn đề mới. Bối cảnh hiện nay có nhiều điểm tương đồng với giai đoạn năm 2022, khi lãi suất tăng cao và tín dụng bị siết chặt, dù mức độ chưa căng thẳng bằng. Các yếu tố bên ngoài đã khiến giá xăng dầu biến động mạnh, làm chi phí đầu vào tăng, kéo theo nguy cơ lạm phát quay trở lại. Đồng thời, áp lực tỷ giá cũng khiến chính sách tiền tệ khó nới lỏng, buộc mặt bằng lãi suất duy trì ở mức cao hơn."
Theo ông, áp lực hiện tại chưa quá lớn nhưng vẫn tiềm ẩn rủi ro, do đó cần các giải pháp dài hạn. Trọng tâm là phát triển thị trường vốn, đặc biệt là trái phiếu doanh nghiệp, không chỉ cho bất động sản mà cho toàn bộ nền kinh tế. Đa dạng hóa kênh huy động vốn là nhu cầu cấp thiết trong thời gian tới, giúp giảm bớt sự phụ thuộc vào ngân hàng và tăng cường khả năng chống chịu trước các biến động kinh tế.
