Thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn phát triển mới khi dòng tiền đầu cơ ngắn hạn suy giảm, các đợt FOMO chỉ xuất hiện cục bộ và nhanh chóng hạ nhiệt. Theo các chuyên gia, tâm lý thị trường đã chuyển từ “đón sóng” sang “đón giá trị”, ưu tiên tài sản có pháp lý rõ ràng, tiến độ thực tế và khả năng khai thác tốt.
Thị trường không còn dẫn dắt bởi đầu cơ
Tại Hội thảo công bố báo cáo thị trường bất động sản quý II/2026 và 6 tháng đầu năm 2026, TS Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, thị trường đang phục hồi nhưng có sự phân hóa rõ nét giữa các phân khúc, khu vực và chủ thể tham gia. Những thay đổi về môi trường kinh doanh, hành lang pháp lý, chi phí phát triển dự án và hành vi người mua đang tạo ra quá trình thanh lọc mạnh mẽ.
Theo TS. Nguyễn Văn Đính, trong bối cảnh nguồn cung từng bước được cải thiện, thị trường không còn bị dẫn dắt bởi tâm lý đầu cơ hay kỳ vọng tăng giá ngắn hạn, mà vận động theo khả năng khai thác và nhu cầu ở thực. Đây là sự điều chỉnh cần thiết để thị trường phát triển lành mạnh, minh bạch và bền vững hơn.
Doanh nghiệp bất động sản tái cơ cấu
Quá trình thanh lọc không chỉ diễn ra trên thị trường mà còn phản ánh rõ trong cộng đồng doanh nghiệp. Dữ liệu từ Cục Thống kê, Bộ Tài chính 6 tháng đầu năm 2026 cho thấy số doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thành lập mới tăng 23% so với cùng kỳ, tổng vốn đăng ký tăng tới 71%. Sau khi trừ số doanh nghiệp tạm ngừng và giải thể, thị trường ghi nhận mức tăng ròng khoảng 1.203 doanh nghiệp.
TS. Nguyễn Văn Đính nhấn mạnh: “Đây là quy luật tất yếu của một thị trường đang bước sang giai đoạn phát triển thực chất và bền vững hơn.” Các doanh nghiệp có tiềm lực tài chính, quỹ đất, pháp lý và năng lực triển khai tiếp tục mở rộng, trong khi những doanh nghiệp yếu kém buộc phải thu hẹp hoặc rút lui.
Nguồn cung cao cấp chiếm ưu thế, bình dân khó quay lại
Bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và đánh giá thị trường bất động sản cho biết, nguồn cung nhà ở từng bước được khơi thông nhờ tháo gỡ pháp lý, phê duyệt dự án mới và đẩy nhanh tiến độ các dự án quy mô lớn. Tuy nhiên, nguồn cung mở bán thực tế chưa tăng tương xứng do nhiều chủ đầu tư thận trọng, giãn kế hoạch hoặc kéo dài giai đoạn truyền thông, booking để thăm dò thị trường.
Ông Lưu Tiến, nguyên Phó Viện trưởng Dat Xanh Service, chỉ ra áp lực chi phí đất đai, tài chính, xây dựng cùng yêu cầu chất lượng cao khiến các chủ đầu tư định vị sản phẩm ở phân khúc cao hơn. Nguồn cung nhà ở trung cấp ngày càng thu hẹp, trong khi nhà ở bình dân khó quay lại thị trường nếu không có điều chỉnh về tiêu chí phân loại hoặc khung giá tham chiếu phù hợp với mặt bằng chi phí mới.
Người mua thận trọng, dòng tiền chuyển hướng
Ông Lưu Tiến nhận định, quyết định xuống tiền của người mua ngày càng dựa trên nhiều dữ liệu: giá bán, chính sách vay vốn, pháp lý, tiến độ triển khai, chất lượng bàn giao và khả năng khai thác cho thuê, thay vì chỉ kỳ vọng tăng giá ngắn hạn. Lượng khách hàng quan tâm tăng, nhưng họ tìm hiểu và đánh giá kỹ lưỡng trước khi quyết định.
Dòng tiền đang dịch chuyển rõ nét từ “đón sóng” sang “đón giá trị”, ưu tiên tài sản có pháp lý rõ ràng, tiến độ thực tế, khả năng khai thác và thanh khoản tốt. Dòng tiền đầu cơ ngắn hạn tiếp tục suy giảm, các đợt FOMO chỉ xuất hiện cục bộ và nhanh chóng hạ nhiệt, thay vào đó là xu hướng săn tìm tài sản giá hợp lý để tích lũy và khai thác dài hạn.
