Mỗi khi bảng giá một dự án chung cư mới được công bố, cảm giác đầu tiên của nhiều người không còn là liệu có mua nổi hay không, mà là giá lại vừa tăng thêm ngoài tầm với. Những người lao động tại đô thị hiện nay đều có chung cảm nhận: lương tăng mãi vẫn không theo kịp giá chung cư. Câu chuyện này đã được đề cập trong Báo cáo Cập nhật Tình hình Kinh tế Việt Nam – Tháng 5/2026 của Ngân hàng Thế giới (World Bank).
Dòng tiền đổ mạnh vào bất động sản
Theo báo cáo, tín dụng bất động sản trong năm 2025 đã tăng tới 42%, gần gấp đôi tốc độ tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống là 19%. Lĩnh vực này hiện chiếm khoảng 25,5% tổng dư nợ tín dụng. Điều đó có nghĩa là cứ khoảng 4 đồng tín dụng trong nền kinh tế thì có hơn 1 đồng chảy vào bất động sản. Đáng chú ý, khoảng một nửa lượng tín dụng bất động sản này được cấp cho các doanh nghiệp phát triển bất động sản.
Trong khi đó, tín dụng cho công nghiệp và nông nghiệp chỉ tăng lần lượt 12,1% và 9,1%. Nhìn vào dòng tín dụng, có thể thấy bất động sản đang hút vốn mạnh hơn nhiều so với khu vực sản xuất. Một nghịch lý đang hiện ra rõ ràng: tín dụng tăng rất mạnh, thanh khoản trong nền kinh tế rất lớn, nhưng cảm giác sở hữu một căn nhà đối với nhiều người lại ngày càng xa vời.
Phân bổ tín dụng chưa hiệu quả
World Bank cũng lưu ý rằng việc phân bổ tín dụng hiện nay chưa hiệu quả về mặt cơ cấu, bởi các ngân hàng đang ưu tiên các phân khúc có tài sản đảm bảo nhưng năng suất thấp, thay vì các lĩnh vực có khả năng tạo tăng trưởng và việc làm bền vững. Đây là điểm đáng bàn, bởi điều quan trọng không phải tín dụng tăng bao nhiêu, mà là tiền đang chảy vào đâu. Khi tiền đi vào đất đai nhiều hơn nhà máy, giá tài sản gần như sẽ tăng nhanh hơn thu nhập của người lao động, điều đang phản chiếu rõ lên thị trường nhà ở hiện nay.
World Bank cho biết tỷ lệ giá nhà và đất tại một số khu vực hiện đã vượt quá 30 lần thu nhập hằng năm của hộ gia đình, trong khi chuẩn quốc tế về khả năng chi trả nhà ở thường chỉ khoảng 3–8 lần thu nhập. Điều này khiến nhóm mua nhà lần đầu ngày càng khó bước vào thị trường. Giá thuê nhà và gánh nặng trả nợ thế chấp cũng đã chiếm nhiều phần tiền còn lại để chi tiêu của nhiều hộ gia đình thu nhập thấp và trung bình.
Một nghịch lý khác: tín dụng tăng rất mạnh, thanh khoản trong nền kinh tế rất lớn, nhưng cảm giác sở hữu một căn nhà đối với nhiều người lại ngày càng xa hơn. Giá tài sản đang tăng nhanh hơn khả năng tạo ra thu nhập của phần lớn người lao động trong nền kinh tế.
Thanh khoản xoay vòng trong khu vực tài chính
Tuy nhiên, dòng tiền vào bất động sản chỉ là một phần của câu chuyện lớn hơn. Theo World Bank, tỷ lệ tín dụng/GDP của Việt Nam hiện đã lên khoảng 145%. Con số này tự nó đã rất cao, nhưng điều đáng bàn hơn nằm ở chỗ tiền trong nền kinh tế vẫn rất nhiều mà lại không đi mạnh vào sản xuất và tiêu dùng. Trong khi tín dụng tăng nhanh, vòng quay tiền tệ của nền kinh tế lại giảm xuống còn khoảng 0,6 trong năm 2025, mức thấp nhất trong một thập kỷ.
Cũng theo World Bank, thanh khoản hiện chủ yếu xoay vòng trong khu vực tài chính thay vì tạo thêm động lực mới cho nền kinh tế thực. Nói cách khác, tiền trong nền kinh tế thực ra không hề ít, chỉ có điều dòng tiền ấy đang ngày càng nghiêng mạnh về thị trường tài sản. Khi giá nhà và vàng liên tục tăng, dòng tiền cũng bắt đầu rời ngân hàng để chạy sang các tài sản khác.
Theo World Bank, tỷ trọng tiền gửi dân cư trong hệ thống ngân hàng đã giảm từ 48% năm 2024 xuống còn 44% năm 2025, khi người dân chuyển tiền sang bất động sản, vàng và USD nhằm tìm kiếm lợi suất cao hơn. Sự dịch chuyển này buộc các ngân hàng phải cạnh tranh quyết liệt hơn để hút tiền gửi, đẩy lãi suất huy động kỳ hạn 6–12 tháng lên mức 6–8% trong tháng 3/2026.
Đáng chú ý hơn, xu hướng này diễn ra ngay cả khi lãi suất điều hành không tăng, cho thấy mặt bằng lãi suất thực tế trên thị trường đã chịu áp lực đi lên mạnh hơn nhiều so với tín hiệu chính sách. Căng thẳng thanh khoản còn được phản ánh qua việc lãi suất liên ngân hàng có thời điểm vượt lãi suất chính sách, cho thấy chính sách tiền tệ trên thực tế đã trở nên thắt chặt hơn.
Ngân hàng Nhà nước can thiệp
Để giảm áp lực thanh khoản, Ngân hàng Nhà nước đã phải mở rộng đáng kể hoạt động trên thị trường mở và bơm khoảng 700 triệu USD qua nghiệp vụ OMO trong tháng 3 và 4/2026. Nhìn vào các động thái này, có thể thấy cơ quan điều hành cũng bắt đầu thận trọng hơn trước áp lực dòng vốn đang nghiêng mạnh vào bất động sản.
Dù vậy, World Bank lưu ý rằng hệ số an toàn vốn của toàn hệ thống ngân hàng hiện mới ở mức khoảng 12,1%, thấp hơn so với nhiều nước ASEAN. Hệ thống ngân hàng hiện chưa xuất hiện rủi ro lớn, nhưng lớp đệm an toàn cũng không còn dày như vài năm trước, nhất là trong bối cảnh tín dụng bất động sản ngày càng chiếm tỷ trọng lớn trong tổng dư nợ.
Giá tài sản tăng kéo thêm dòng tiền vào bất động sản. Dòng tiền mới lại tiếp tục đẩy giá tài sản lên cao hơn, tạo ra cảm giác càng chậm chân thì càng khó theo kịp thị trường. Trong vòng xoáy này, hệ thống ngân hàng cũng phải đối mặt với một rủi ro khác: dùng nguồn vốn huy động ngắn hạn để tài trợ cho các khoản vay bất động sản dài hạn. Chỉ cần dòng tiền đảo chiều mạnh hoặc tâm lý người gửi tiền thay đổi, áp lực thanh khoản sẽ xuất hiện.
Gánh nặng chính sách tiền tệ
Những tháng đầu năm 2026, giảm lãi suất đang trở thành một trong những mục tiêu điều hành lớn nhất của nền kinh tế. Tuy nhiên, với áp lực từ dòng vốn chảy vào bất động sản và thanh khoản căng thẳng, việc thực hiện mục tiêu này gặp nhiều thách thức.
