Dự thảo Nghị quyết mới nhằm kiểm soát giá nhà, tăng cường tiếp cận nhà ở giá phù hợp
Theo Tờ trình mới nhất từ Bộ Xây dựng, việc xây dựng Nghị quyết này xuất phát từ yêu cầu cấp thiết nhằm hoàn thiện thể chế thị trường bất động sản, kiểm soát chặt chẽ giá nhà ở và tăng khả năng tiếp cận nhà ở cho người dân có nhu cầu thực sự. Đặc biệt, nhóm đối tượng được nhắm đến là những người có thu nhập trung bình tại các khu vực đô thị lớn, nơi giá cả đang leo thang một cách đáng báo động.
Cơ sở pháp lý và bối cảnh thực tiễn
Dự thảo Nghị quyết được xây dựng dựa trên nền tảng vững chắc từ các chủ trương của Đảng, chỉ đạo cụ thể của Chính phủ và quy định của pháp luật hiện hành. Trong đó, các văn bản quan trọng như Hiến pháp năm 2013, Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật năm 2025 và Nghị quyết 206/2025/QH15 của Quốc hội về cơ chế đặc biệt xử lý khó khăn, vướng mắc do quy định của pháp luật đã được tham khảo kỹ lưỡng.
Bộ Xây dựng cho biết, trong những năm gần đây, giá nhà ở và đất ở tại Việt Nam đã liên tục tăng với tốc độ đáng lo ngại. Mức tăng bình quân hàng năm dao động trong khoảng 10–15%, và có những thời điểm đỉnh điểm, con số này thậm chí lên tới 30%. Cụ thể, vào năm 2025, giá bán sơ cấp căn hộ chung cư trung bình tại Hà Nội đã đạt mức khoảng 100 triệu đồng/m2, tăng mạnh 40% so với năm 2024. Tại Thành phố Hồ Chí Minh, mức giá trung bình cũng không kém phần cạnh tranh, đạt khoảng 111 triệu đồng/m2, với mức tăng 23% so với năm trước đó. Không chỉ ở hai thành phố lớn, nhiều địa phương khác trên cả nước cũng ghi nhận giá chung cư tăng từ 10–15%, phản ánh một xu hướng chung đầy thách thức.
Một vấn đề nổi cộm khác là nguồn cung nhà ở hiện nay chủ yếu tập trung vào phân khúc cao cấp và trung cấp, trong khi đó, các sản phẩm nhà ở có mức giá phù hợp với khả năng chi trả của đa số người dân lại đang thiếu hụt trầm trọng. Điều này tạo ra khoảng cách lớn giữa cung và cầu, khiến nhiều hộ gia đình khó khăn không thể sở hữu hoặc thuê mua nhà ở một cách bền vững.
Nội dung chi tiết của dự thảo Nghị quyết
Dự thảo Nghị quyết bao gồm 11 điều khoản, quy định rõ ràng về cơ chế và chính sách để thí điểm phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp. Đối tượng áp dụng của Nghị quyết này là các cơ quan nhà nước, tổ chức và cá nhân có liên quan trực tiếp đến hoạt động phát triển và giao dịch loại hình nhà ở này. Tuy nhiên, một điểm đáng chú ý là Nghị quyết không áp dụng đối với người nước ngoài, nhằm đảm bảo ưu tiên cho công dân trong nước.
Về quy hoạch, Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh sẽ căn cứ vào nhu cầu thực tế của địa phương để quyết định việc phát triển dự án. Đồng thời, họ có trách nhiệm tổ chức lập và điều chỉnh chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở một cách linh hoạt. Cụ thể, các địa phương được phép lập mới hoặc điều chỉnh quy hoạch chi tiết đồng thời với quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch chung, giúp tối ưu hóa quá trình triển khai.
Trong lĩnh vực đất đai, các địa phương có trách nhiệm bố trí quỹ đất dành riêng cho việc phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp. Việc tính toán tiền sử dụng đất và tiền thuê đất sẽ dựa trên giá đất theo bảng giá đất hiện hành, kết hợp với hệ số điều chỉnh giá đất theo quy định, đảm bảo tính công bằng và minh bạch.
Về đầu tư, Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh sẽ thực hiện chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời giao chủ đầu tư mà không cần thông qua quy trình đấu giá hoặc đấu thầu đối với các dự án đủ điều kiện. Chủ đầu tư được áp dụng trình tự và thủ tục xây dựng theo cơ chế thí điểm hoặc theo quy định của pháp luật về xây dựng, tạo điều kiện thuận lợi cho việc triển khai nhanh chóng.
Dự thảo cũng quy định rõ ràng về lợi ích cho chủ đầu tư, bao gồm việc được hưởng lợi nhuận định mức tối đa 15% tổng vốn đầu tư xây dựng dự án. Ngoài ra, chủ đầu tư không phải bố trí quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội trong phạm vi dự án, được vay vốn với lãi suất ưu đãi và thời gian vay dài hơn so với các dự án nhà ở thương mại thông thường, đồng thời được giảm bớt một số điều kiện huy động vốn, nhằm khuyến khích sự tham gia tích cực.
Về loại hình nhà ở, tại các thành phố trực thuộc Trung ương và khu vực phường thuộc tỉnh, dự án bắt buộc phải phát triển nhà chung cư để sử dụng hiệu quả quỹ đất. Đối với các khu vực còn lại, Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh sẽ quyết định loại hình phù hợp dựa trên đặc thù địa phương.
Quy định về giao dịch và giá cả
Một điểm đáng chú ý trong dự thảo là các quy định về giao dịch. Theo đó, người mua hoặc thuê mua nhà ở thương mại giá phù hợp phải là cá nhân trong nước và chỉ được mua một căn duy nhất từ chủ đầu tư. Để ngăn chặn tình trạng đầu cơ, người mua không được phép bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu 5 năm kể từ ngày thanh toán đủ tiền mua. Việc mua và thuê mua sẽ được thực hiện theo đúng quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản, đảm bảo tính pháp lý chặt chẽ.
Giá bán và giá thuê mua sẽ do chủ đầu tư quyết định, nhưng phải tuân thủ nguyên tắc tính đúng và tính đủ các chi phí liên quan, bao gồm chi phí đất đai, chi phí đầu tư xây dựng và các chi phí khác theo quy định. Trên cơ sở đó, lợi nhuận định mức tối đa được phép cộng thêm là 15% tổng vốn đầu tư dự án. Chủ đầu tư có trách nhiệm thực hiện kiểm toán và quyết toán, sau đó gửi kết quả đến cơ quan chuyên môn thuộc Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh để kiểm tra và giám sát giá bán, giá thuê mua, nhằm đảm bảo tính minh bạch và công khai.
Thời gian hiệu lực và kế hoạch triển khai
Theo dự thảo, Nghị quyết này sẽ có hiệu lực kể từ ngày ký ban hành và thời gian thực hiện sẽ kéo dài đến hết ngày 28 tháng 2 năm 2027. Bộ Xây dựng dự kiến sẽ trình Chính phủ xem xét và ban hành Nghị quyết trong tháng 3 năm 2026, với hy vọng sớm đưa vào áp dụng để giải quyết các vấn đề cấp bách về nhà ở hiện nay.
Nhìn chung, dự thảo Nghị quyết này không chỉ là một bước tiến quan trọng trong việc hoàn thiện thể chế thị trường bất động sản, mà còn thể hiện sự quan tâm sâu sắc của Nhà nước đến đời sống của người dân, đặc biệt là những người có thu nhập trung bình. Với các quy định chi tiết và cơ chế linh hoạt, Nghị quyết hứa hẹn sẽ mang lại nhiều thay đổi tích cực, giúp kiểm soát giá nhà ở và tăng cường khả năng tiếp cận nhà ở giá phù hợp cho đông đảo người dân trên cả nước.
