Thị trường căn hộ TP.HCM Quý 1/2026: Nguồn cung giảm mạnh, giá tăng nhẹ
Trong Quý 1 năm 2026, thị trường bất động sản nhà ở Thành phố Hồ Chí Minh và các khu vực lân cận tiếp tục diễn biến phức tạp với nhiều điểm đáng chú ý tại hầu hết các phân khúc, bao gồm đất nền, căn hộ, nhà phố và biệt thự. Mặt bằng giá bán sơ cấp được ghi nhận tăng nhẹ so với cùng kỳ năm 2025, phản ánh những áp lực từ chi phí đầu vào phát triển dự án.
Nguồn cung sơ cấp giảm 25%, TP.HCM chiếm ưu thế tuyệt đối
Theo báo cáo mới nhất từ Công ty Cổ phần DKRA Việt Nam, phân khúc căn hộ chứng kiến sự sụt giảm đáng kể về nguồn cung sơ cấp, giảm tới 25% so với Quý 4/2025. Thành phố Hồ Chí Minh tiếp tục khẳng định vị thế dẫn đầu khi đóng góp tới 91% tổng nguồn cung sơ cấp trên toàn thị trường. Sự khan hiếm quỹ đất nội đô ngày càng gia tăng đã hạn chế phát triển nhà thấp tầng, thúc đẩy mạnh mẽ sự chuyển dịch sang mô hình căn hộ cao tầng.
Phân khúc hạng B dẫn đầu nguồn cung, hạng A thống trị trung tâm
Phân khúc căn hộ hạng B đã vươn lên dẫn đầu, chiếm 41% tổng nguồn cung sơ cấp, với sự tập trung chủ yếu tại khu vực Bình Dương (cũ) và các tỉnh giáp ranh. Trong khi đó, căn hộ hạng A vẫn giữ vai trò chủ đạo tại khu vực trung tâm Thành phố Hồ Chí Minh (cũ). Mặt bằng giá bán sơ cấp tăng bình quân từ 3% đến 5% so với cuối năm 2025, chịu ảnh hưởng trực tiếp từ áp lực gia tăng các chi phí đầu vào phát triển dự án.
Áp lực lãi suất và tín dụng thắt chặt làm thay đổi tâm lý người mua
Ông Troy Griffiths, Cố vấn Cấp cao tại Savills Việt Nam, nhận định: “Lãi suất tăng cao đang siết chặt thanh khoản của thị trường, đồng thời khiến người mua trở nên thận trọng hơn bao giờ hết. Họ có xu hướng ưu tiên lựa chọn các sản phẩm có mức giá hợp lý, phù hợp với khả năng tài chính.” Báo cáo từ Savills Việt Nam cũng xác nhận sự sụt giảm về nguồn cung sơ cấp đối với phân khúc căn hộ tại TP.HCM, phần lớn do tác động của việc thắt chặt tín dụng và lãi suất tăng nhanh.
Thị trường phân hóa rõ rệt, nhu cầu ở thực tạo đà tăng trưởng
Thị trường hiện nay cho thấy sự phân hóa rõ nét giữa các phân khúc. Phân khúc căn hộ vừa túi tiền ghi nhận kết quả tích cực hơn nhờ vào nhu cầu ở thực vững chắc, với tỷ lệ hấp thụ cao hơn mức trung bình chung khoảng 10 điểm phần trăm. Khu vực phía Đông TP.HCM tiếp tục duy trì vị thế dẫn dắt, chiếm tới 85% tổng nguồn cung sơ cấp toàn thành phố.
Nhu cầu ở thực lớn và bền vững từ cư dân đô thị, đặc biệt là nhóm khách hàng trẻ tuổi, đang tạo ra lực đỡ dài hạn cho phân khúc căn hộ. Bên cạnh đó, việc siết chặt và minh bạch hóa pháp lý tại các dự án căn hộ đã góp phần củng cố niềm tin của người mua, từ đó duy trì nhịp tăng trưởng ổn định và tiếp tục đóng vai trò dẫn dắt thị trường bất động sản.
Dự báo Quý 2/2026: Nguồn cung duy trì ở mức thấp, giá có xu hướng tăng
Ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc Đầu tư DKRA Group, dự báo trong Quý 2/2026, nguồn cung mới cho phân khúc căn hộ sẽ duy trì ở mức thấp, dao động trong khoảng từ 5.000 đến 7.000 căn. Các chủ đầu tư tỏ ra thận trọng hơn trong quyết định mở bán sản phẩm giữa bối cảnh "nghẽn" room tín dụng, lãi suất tăng cao và tình hình địa chính trị thế giới diễn biến phức tạp.
Phân khúc căn hộ hạng A được kỳ vọng tiếp tục giữ vị thế chủ đạo tại khu vực trung tâm TP.HCM, trong khi phân khúc B và C sẽ dẫn dắt nguồn cung mới tại các khu vực vùng ven. Mặt bằng giá sơ cấp có khả năng tiếp tục tăng nhẹ trước áp lực từ chi phí đầu vào phát triển dự án, với thanh khoản thị trường tập trung chủ yếu vào các dự án thuộc đại đô thị quy mô lớn, được đầu tư bài bản bởi những chủ đầu tư giàu kinh nghiệm.
Giai đoạn "tái cân bằng có chọn lọc" với nhiều tín hiệu tích cực
Ông Trần Văn Hiếu, Tổng giám đốc OBC Holdings, chia sẻ quan điểm cho rằng thị trường căn hộ TP.HCM hiện đang bước vào một giai đoạn "tái cân bằng có chọn lọc", với nhiều tín hiệu tích cực đan xen thách thức. Giá căn hộ tại TP.HCM vẫn neo ở mức cao do chi phí đầu vào tăng (đất đai, xây dựng, tài chính) cùng với tình trạng nguồn cung khan hiếm kéo dài.
Ngay cả trong bối cảnh thanh khoản chưa thực sự bùng nổ, giá sơ cấp vẫn có xu hướng đi ngang hoặc tăng nhẹ, thay vì giảm, cho thấy một mặt bằng giá mới đã được thiết lập vững chắc. Khác biệt với các chu kỳ trước, thị trường hiện nay ghi nhận tỷ trọng người mua để ở chiếm ưu thế rõ rệt. Nhóm khách hàng trẻ, có thu nhập ổn định và nhu cầu an cư tại các đô thị lớn vẫn duy trì sức mua mạnh mẽ tại những khu vực có hạ tầng phát triển như TP.Thủ Đức và khu vực Bình Dương cũ.
"Sức hút từ phân khúc căn hộ hiện nay là rất lớn và tiếp tục dẫn dắt thị trường bất động sản khu vực TP.HCM. Các dự án được phát triển bởi chủ đầu tư uy tín, có pháp lý hoàn chỉnh và tiến độ rõ ràng vẫn ghi nhận thanh khoản tốt", ông Hiếu nhấn mạnh.
Triển vọng trung và dài hạn: Phục hồi chậm nhưng chắc, nhu cầu ở thực là nền tảng
Trong thời gian tới, thị trường căn hộ TP.HCM dự kiến sẽ tiếp tục phục hồi theo hướng chậm nhưng chắc chắn. Thanh khoản được dự báo sẽ cải thiện dần dần, trong khi giá cả khó có khả năng giảm nhưng cũng khó tăng đột biến. Về trung và dài hạn, khi các nút thắt pháp lý được tháo gỡ triệt để và hạ tầng đô thị tiếp tục phát triển, thị trường sẽ bước vào một chu kỳ tăng trưởng ổn định hơn, với nhu cầu ở thực vẫn là nền tảng bền vững nhất.
Ông Trần Văn Hiếu đưa ra lời khuyên: "Người mua nên ưu tiên lựa chọn các dự án có pháp lý rõ ràng, chủ đầu tư uy tín và phù hợp với khả năng tài chính. Các nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ lưỡng về dòng tiền và tầm nhìn dài hạn, thay vì kỳ vọng vào việc lướt sóng trong bối cảnh thị trường chưa thực sự bùng nổ."
Bên cạnh phân khúc căn hộ, báo cáo của DKRA cũng dự báo đối với phân khúc nhà phố/biệt thự trong Quý 2/2026, nguồn cung sẽ được phân bổ chủ yếu ở những dự án có quy mô lớn và nhóm dự án thuộc giai đoạn mở bán tiếp theo. Dự kiến có khoảng 2.000 đến 2.500 sản phẩm được mở bán mới, tập trung chủ yếu tại các khu vực quen thuộc như Cần Giờ, Cần Giuộc, Đức Hòa, Bến Lức, Nhơn Trạch. Sức cầu chung của thị trường vẫn duy trì ở mức thấp, lượng giao dịch khó có thể vượt mức tăng của năm 2025, trong khi mặt bằng giá sơ cấp tiếp tục neo cao do tác động của chi phí đầu vào và tình trạng chênh lệch "cung - cầu".
