Thị trường căn hộ TP.HCM lập mặt bằng giá mới, thanh khoản phục hồi mạnh mẽ
Theo báo cáo mới nhất từ Savills, giá căn hộ sơ cấp tại Thành phố Hồ Chí Minh hiện đạt trung bình khoảng 102 triệu đồng/m2, tiếp tục xu hướng tăng trong bối cảnh nguồn cung mới trên thị trường vẫn còn hạn chế và chủ yếu tập trung ở các phân khúc trung - cao cấp. Dù giá bán duy trì ở mức cao, thanh khoản thị trường căn hộ lại ghi nhận sự phục hồi đáng kể, với khoảng 11.500 căn hộ được giao dịch thành công trong năm qua, đưa tỷ lệ hấp thụ lên 82% - mức cao nhất trong vòng 5 năm.
Phân khúc cao cấp dẫn dắt giao dịch cuối năm
Trong quý IV/2025, thị trường ghi nhận khoảng 5.000 giao dịch, cho thấy nhu cầu đã cải thiện rõ rệt vào giai đoạn cuối năm. Đặc biệt, phân khúc cao cấp, bao gồm hạng cao cấp, sang và siêu sang, đã có hơn 1.700 căn được bán trong quý này, tăng 33% so với quý trước đó, theo thống kê của JLL. Hoạt động giao dịch sơ cấp sôi động nhất được ghi nhận tại khu vực nút giao An Phú, nơi các giai đoạn mở bán tiếp theo của nhiều dự án lớn như Eaton Park của Gamuda Land, The Global City của Masterise Homes và The Privé của Đất Xanh được tung ra thị trường. Phần lớn giao dịch thuộc phân khúc hạng sang với mức giá dao động từ 120 đến 150 triệu đồng/m2.
Mất cân đối nguồn cung và thiếu hụt nhà ở giá phù hợp
Ông Troy Griffiths, Phó tổng giám đốc Savills Việt Nam, nhận định: “Thị trường căn hộ đang cho thấy sự phục hồi rõ rệt về thanh khoản, nhưng nguồn cung vẫn còn hạn chế và tập trung ở các phân khúc giá cao.” Cơ cấu sản phẩm trên thị trường đang có sự mất cân đối đáng kể, tạo ra sự phân hóa rõ rệt giữa các nhóm người mua. Cụ thể, các căn hộ có giá trên 110 triệu đồng/m2 chiếm khoảng 56% nguồn cung mới tại khu vực vùng lõi thành phố, trong khi sản phẩm dưới 50 triệu đồng/m2 chỉ còn khoảng 12%.
Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cũng ghi nhận tình trạng thiếu hụt nghiêm trọng nhà ở thương mại trong khoảng giá 30-70 triệu đồng/m2. Từ năm 2021 đến tháng 6/2025, thị trường TP.HCM hầu như không còn loại nhà ở dễ tiếp cận này, mà chủ yếu là các sản phẩm hạng trung và cao cấp, trong đó nhà ở cao cấp chiếm hơn 70% cơ cấu. Xu hướng này được JLL xác nhận khi nguồn cung căn hộ phân khúc cao trong quý IV/2025 tăng 47% so với quý trước, chủ yếu đến từ các giai đoạn mở bán tiếp theo của các dự án hiện hữu như Eaton Park (giai đoạn cuối) và The Privé (giai đoạn 2).
Kỳ vọng nguồn cung mới từ các đại đô thị và vùng ven
Trước thực trạng nguồn cung nhà ở vừa túi tiền ngày càng khan hiếm, người mua được dự báo sẽ dần dịch chuyển ra các khu vực vùng ven như Bình Dương. Đồng thời, sự phát triển của các đại đô thị và hệ thống hạ tầng kết nối liên vùng đang thúc đẩy xu hướng mở rộng thị trường nhà ở ra ngoài khu vực trung tâm. Bà Phan Thị Ánh Đào, Trưởng phòng cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu JLL Việt Nam, cho biết: “Những diễn biến trong quý cuối năm 2025 đã cho thấy thị trường nhà ở TP.HCM đang bước vào một chu kỳ mới với nhiều tín hiệu tích cực. Sức cầu không chỉ hồi phục mà còn thể hiện sự quan tâm rõ rệt đến các dự án có pháp lý hoàn chỉnh, giá bán phù hợp và được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín.”
Vị chuyên gia dự báo trong năm 2026, thị trường nhà ở TP.HCM sẽ tiếp tục đà tăng trưởng và có thể đón thêm nguồn cung mới đáng kể, với khoảng 7.500-8.000 căn hộ phân khúc cao cùng khoảng 4.500 căn nhà liền thổ. Các dự án đại đô thị quy mô lớn như Vinhomes Green Paradise Cần Giờ (xã Cần Giờ) và Khu đô thị Đại học Quốc tế Berjaya (xã Xuân Thới Sơn) được kỳ vọng trở thành nguồn cung chủ lực trong thời gian tới, đóng góp đáng kể cho thị trường. Khu đô thị lấn biển Cần Giờ với quy mô 2.870 ha dự kiến cung cấp hơn 64.000 sản phẩm, bao gồm cả căn hộ và nhà liền thổ trong dài hạn.
Tín hiệu tích cực từ vùng lõi và cải thiện pháp lý
Bên cạnh đó, tại vùng lõi thành phố, thị trường cũng ghi nhận các tín hiệu tích cực khác về nguồn cung. Chẳng hạn, phân khu Masteri Grand View thuộc khu đô thị The Global City (phường Bình Trưng) đã tiến đến giai đoạn ký kết hợp đồng mua bán. Đồng thời, một số dự án từng tạm ngưng nhiều năm cũng đang được tái khởi động sau khi tháo gỡ các vướng mắc pháp lý, như phân khu căn hộ thứ 4 của Empire City - Narra Residence (phường An Khánh) hay dự án căn hộ cao cấp The Park Avenue của Novaland (phường Minh Phụng).
Song song đó, việc tiến độ pháp lý được cải thiện cùng với các dự án hạ tầng trọng điểm đang dần hoàn thiện như các tuyến vành đai 3, 4 và các tuyến đường sắt đô thị đang kêu gọi đầu tư cũng được kỳ vọng sẽ tạo thêm động lực cho thị trường. Ở góc nhìn trung hạn, Savills dự báo thị trường TP.HCM giai đoạn 2026-2028 có thể bổ sung khoảng 58.000 căn hộ từ 80 dự án, trong đó khu Đông chiếm khoảng 50% nguồn cung và tiếp tục đóng vai trò dẫn dắt thị trường.
