Nguồn cung căn hộ mới tăng mạnh tại Hà Nội và TP.HCM
Theo Trung tâm Nghiên cứu Thị trường và Am hiểu Khách hàng One Mount Group, thị trường căn hộ sơ cấp tại Hà Nội và TP.HCM trong quý 2/2026 ghi nhận sự cải thiện rõ rệt về nguồn cung so với quý đầu năm. Tại Hà Nội, tổng nguồn cung mở mới đạt khoảng 9.300 căn, tăng 6% theo quý và tăng 23% so với cùng kỳ năm ngoái. Đáng chú ý, khu vực trung tâm có sự trở lại của dự án quy mô lớn Hanoi Seasons Garden, chiếm tới 92% nguồn cung mới tại khu vực này.
Tại TP.HCM, nguồn cung mở mới đạt khoảng 11.000 căn, tăng 51% so với cùng kỳ năm trước. Phần lớn nguồn cung tập trung tại Bình Dương (cũ) với hơn 7.000 căn, tương đương 66% tổng lượng mở bán toàn thị trường. Sản phẩm chung cư tại Bình Dương đang được nâng cấp về chất lượng, tiêu chuẩn bàn giao cao cấp, với sự tham gia của nhiều chủ đầu tư nước ngoài như Monrei Saigon, Orchard Collection, Lusso Saigon.
Giao dịch chậm lại, tỷ lệ hấp thụ giảm
Dù nguồn cung tăng, giao dịch lại có dấu hiệu chững lại. Tại Hà Nội, thị trường tiêu thụ 7.100 căn hộ, giảm 3% theo quý và giảm 8% theo năm. Tỷ lệ hấp thụ trong quý đạt 50%, giảm 18% so với cùng kỳ năm 2025. Các dự án có mức giá trên 120 triệu đồng/m2 ghi nhận tốc độ thanh khoản chậm với tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 53%, thấp hơn đáng kể so với mức 69% cùng kỳ năm ngoái.
Tại TP.HCM, thị trường ghi nhận 9.500 căn giao dịch, tăng 16% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt khoảng 50%, giảm 2% so với quý 1/2025. Phân khúc giá từ 60-120 triệu đồng/m2 chiếm 53% tổng giao dịch, đạt tỷ lệ hấp thụ 59%. Ngược lại, nhóm sản phẩm trên 120 triệu đồng/m2 chỉ đạt tỷ lệ hấp thụ 20%.
Giá bán phân hóa, chủ đầu tư điều chỉnh chiến lược
Trước nhu cầu chững lại, nhiều chủ đầu tư đã điều chỉnh chiến lược bán hàng. Một số dự án ghi nhận mức giá mở bán thấp hơn dự kiến, đồng thời áp dụng chính sách hỗ trợ như giãn tiến độ thanh toán và ưu đãi lãi suất lên tới 5 năm. Tại trung tâm Hà Nội, giá bán trung bình quý 2/2026 đạt 121 triệu đồng/m2, đi ngang so với quý trước nhưng tăng 46% so với cùng kỳ năm ngoái. Khu vực Văn Giang (Hưng Yên) có giá trung bình khoảng 67 triệu đồng/m2, tăng nhẹ 3% theo quý, duy trì lợi thế cạnh tranh về khả năng tiếp cận cho người mua ở thực.
Tại TP.HCM, khu trung tâm có giá bán sơ cấp khoảng 103 triệu đồng/m2, ổn định so với quý trước. Khu vực Bình Dương đạt khoảng 60 triệu đồng/m2, tăng 5% theo quý và 33% so với cùng kỳ năm trước, phản ánh kỳ vọng của chủ đầu tư vào tiềm năng phát triển sau khi sáp nhập vào TP.HCM.
Dự báo nửa cuối năm 2026
One Mount Group dự báo, trong 6 tháng cuối năm 2026, Hà Nội sẽ bổ sung thêm khoảng 17.000-23.000 căn hộ mới, nâng tổng nguồn cung cả năm lên 35.000-40.000 căn. TP.HCM dự kiến bổ sung thêm 15.000-20.000 căn, đưa tổng nguồn cung cả năm lên 30.000-35.000 căn. Nhóm nghiên cứu nhận định: "Trước những biến động của nền kinh tế vĩ mô, thị trường bất động sản đang ghi nhận sự chuyển dịch rõ rệt trong tâm lý và hành vi của người mua nhà. Dòng tiền có xu hướng ưu tiên các sản phẩm mức giá phù hợp, chất lượng tốt và đáp ứng nhu cầu ở thực, sẽ tiếp tục dẫn dắt thanh khoản trong thời gian tới."
