Thị trường căn hộ Hà Nội trong nửa đầu năm 2026 ghi nhận nguồn cung mở bán mới cao nhất trong 5 năm, nhưng thanh khoản sụt giảm và giá bán thứ cấp bắt đầu điều chỉnh. Đáng chú ý, không có dự án mới nào có giá dưới 60 triệu đồng/m2 trong quý thứ hai liên tiếp.
Nguồn cung tăng kỷ lục nhưng giao dịch giảm
Theo báo cáo thị trường quý II của CBRE Việt Nam, tổng nguồn cung căn hộ mở bán mới tại Hà Nội trong sáu tháng đầu năm đạt khoảng 16.600 căn, cao nhất cùng kỳ kể từ năm 2020. Tuy nhiên, lượng giao dịch chỉ đạt 68% số căn mở bán, tương đương hơn 5.800 căn trong quý II. Tỷ lệ này thấp hơn đáng kể so với giai đoạn 2024-2025, khi giao dịch thường xuyên đạt trên 90% nguồn cung mới.
Cơ cấu nguồn cung dịch chuyển lên phân khúc cao cấp
Cơ cấu nguồn cung tiếp tục nghiêng về phân khúc cao cấp. Hai phân khúc chiếm tỷ trọng lớn nhất là 80-110 triệu đồng/m2 (khoảng 30%) và trên 120 triệu đồng/m2 (khoảng 35%). Riêng phân khúc trên 120 triệu đồng/m2 ghi nhận hơn 3.000 căn từ bốn dự án tại Thanh Xuân, Tây Hồ và Đông Anh. Thị trường không còn dự án mới nào dưới 60 triệu đồng/m2 trong hai quý liên tiếp.
Giá sơ cấp tăng, thứ cấp giảm lần đầu sau 4 năm
Giá bán trung bình căn hộ sơ cấp trong quý II đạt khoảng 95 triệu đồng/m2 (chưa gồm VAT, phí bảo trì và trước chiết khấu), tăng 12% so với quý trước và 21% so với cùng kỳ năm ngoái, chủ yếu do các dự án mới nằm ở nội đô. Ngược lại, giá thứ cấp trung bình đạt khoảng 60 triệu đồng/m2, giảm 3% so với quý trước - lần đầu tiên giảm theo quý kể từ cuối năm 2022. Tốc độ tăng giá theo năm giảm còn 13%, thấp hơn nhiều so với mức 24-26% giai đoạn 2024-2025.
Báo cáo của Batdongsan.com.vn xác nhận xu hướng điều chỉnh rõ nét tại Hà Nội, với giá bán giảm trên diện rộng. Giá chung cư trung bình quý II đạt khoảng 85 triệu đồng/m2, giảm 2% so với quý I.
Lãi suất cao kìm hãm thanh khoản
MBS Research cho biết lãi suất huy động tăng 1-1,5 điểm % trong quý II, kéo lãi suất cho vay bất động sản lên khoảng 13-14%/năm, cao hơn 2 điểm % so với cùng kỳ. Dù một số chủ đầu tư cố định lãi suất 7-8% trong hai năm đầu, thanh khoản vẫn kém do nhà đầu tư lo ngại lãi suất duy trì ở mức cao trong thời gian dài. Thị trường đang chờ Quy hoạch tổng thể 100 năm của Hà Nội, khiến giao dịch chững lại và giá bán một số dự án giảm khoảng 5% so với quý trước.
Phân khúc thấp tầng: Nguồn cung giảm, giá điều chỉnh
Phân khúc bất động sản gắn liền với đất tại Hà Nội cũng hạ nhiệt. Tổng nguồn cung mở bán mới sáu tháng đầu năm đạt gần 2.100 căn, giảm 17% so với cùng kỳ. Khoảng 80% nguồn cung mới đến từ các đại đô thị tại Văn Giang (Hưng Yên), cho thấy xu hướng phát triển ra vùng ven. Thanh khoản suy giảm mạnh: quý II chỉ có hơn 660 căn giao dịch, giảm 30% so với quý trước và 74% so với cùng kỳ năm ngoái.
Giá sơ cấp trung bình đạt khoảng 209 triệu đồng/m2 theo diện tích đất, giảm 9% so với quý trước và gần 9% so với cùng kỳ. Trên thị trường thứ cấp, giá biệt thự và liền kề trung bình đạt khoảng 195 triệu đồng/m2, giảm 3% theo quý nhưng vẫn tăng 2% so với cùng kỳ. Nhiều chủ nhà tạm dừng rao bán hoặc điều chỉnh kỳ vọng lợi nhuận do áp lực lãi suất cao.
CBRE dự báo năm 2026, thị trường bất động sản gắn liền với đất tại Hà Nội có thể đón khoảng 6.000 căn mở bán mới, nhờ tiến độ phát triển các đại đô thị và hạ tầng giao thông kết nối ngày càng hoàn thiện, đặc biệt tại vùng ven và giáp ranh Thủ đô.
