Ngày 28/7/2026, Ban Chấp hành Trung ương Đảng đã ban hành Nghị quyết 21-NQ/TW của Hội nghị Trung ương 3, trong đó có nhiều nội dung quan trọng về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật liên quan. Một trong những điểm mới đáng chú ý là quy định về thời hạn sử dụng căn hộ chung cư xây mới.
Quy định mới về thời hạn sử dụng chung cư
Theo nghị quyết, chung cư xây mới sẽ có thời hạn sử dụng theo niên hạn xây dựng công trình. Điều này gắn liền với việc bảo đảm quyền tài sản của chủ sở hữu căn hộ. Khi hết thời hạn, chủ sở hữu được quyền thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng lại chung cư theo quy định.
Nghị quyết cũng nhấn mạnh việc hạn chế tối đa phân lô bán nền tại các đô thị lớn. Thời hạn sử dụng đất đối với nhà ở cho thuê, nhà ở chính sách và nhà công vụ thuộc sở hữu Nhà nước là lâu dài. Đồng thời, Nhà nước có chính sách ưu đãi trong giao đất, cho thuê đất để khuyến khích khu vực tư nhân tham gia phát triển thị trường nhà ở cho thuê với giá phù hợp.
Các cơ chế giao đất, cho thuê đất
Nghị quyết quy định thực hiện giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án có sử dụng đất đối với quỹ đất do Nhà nước quản lý. Điều này nhằm đảm bảo bình đẳng trong tiếp cận đất đai giữa khu vực công và tư. Các trường hợp giao đất, cho thuê đất phải đấu giá, đấu thầu và không qua đấu giá được quy định rõ ràng, cùng với cơ chế chống lãng phí, tiêu cực và lợi ích nhóm.
Trung ương yêu cầu nghiên cứu kỹ cơ chế giao đất, cho thuê đất có thời hạn đối với một số loại hình sử dụng đất, với lộ trình phù hợp và đánh giá đầy đủ tác động đến thị trường bất động sản, hệ thống tín dụng và quyền tài sản của người dân. Đối với đất nông nghiệp, đất thương mại dịch vụ, đất sản xuất kinh doanh và đất xây dựng trụ sở ngoại giao, tiếp tục thực hiện giao đất, cho thuê đất có thời hạn. Trong khi đó, đất xây dựng nhà ở thương mại để bán được giao có thời hạn lâu dài, ưu tiên chủ yếu là nhà chung cư.
Bồi thường, hỗ trợ tái định cư
Về bồi thường và tái định cư, nghị quyết yêu cầu quy định rõ tiêu chí dự án và phạm vi thu hồi đất khi thật cần thiết vì mục đích quốc phòng, an ninh và phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia. Nhà nước sẽ thu hồi phần diện tích còn lại của dự án nếu nhà đầu tư đã thỏa thuận được phần lớn diện tích và nhận được sự đồng thuận của đại đa số người sử dụng đất.
Chủ trương tách dự án bồi thường, hỗ trợ tái định cư thành dự án độc lập để thực hiện trước được đưa ra. Chính quyền địa phương có quyền quyết định các chính sách hỗ trợ phù hợp với đặc điểm địa phương và dự án. Các dự án tái định cư phải đảm bảo hạ tầng, dịch vụ thiết yếu và sinh kế cho người dân. Đồng thời, có cơ chế phòng ngừa tham nhũng, tiêu cực và xây dựng trái phép sau thông báo thu hồi đất.
Giá đất và tài chính đất đai
Giá đất do Nhà nước quyết định căn cứ vào mục tiêu phát triển từng thời kỳ, dựa trên dữ liệu và phương pháp khoa học, công khai, minh bạch, không để thao túng giá hay hình thành giá ảo. Nhà nước ban hành bảng giá đất, hệ số điều chỉnh và tỷ lệ thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tỷ lệ bồi thường phù hợp thực tế. Nguyên tắc xác định giá đất: Trung ương xây dựng khung, nguyên tắc và phương pháp; địa phương quyết định giá đất.
Thuế cao hơn với đất bỏ hoang
Nghị quyết yêu cầu nghiên cứu chính sách thuế cao hơn đối với đất bỏ hoang, không đưa vào sử dụng, nhằm hạn chế đầu cơ, găm giữ đất. Điều này giúp lành mạnh hóa thị trường bất động sản, chống lãng phí. Ngoài ra, sẽ thí điểm cơ chế Nhà nước mua lại dự án nhà ở thương mại của chủ đầu tư không còn khả năng thực hiện để tạo quỹ nhà ở công, trên cơ sở tính đúng chi phí đầu vào, không bao gồm địa tô chênh lệch.
Theo nghị quyết, Đảng ủy Chính phủ chủ trì phối hợp với Đảng ủy Quốc hội để sửa đổi Luật Đất đai năm 2024 và các luật liên quan, đảm bảo tính đồng bộ và tạo cơ sở pháp lý cho việc thực hiện. Những thay đổi này được kỳ vọng sẽ tác động sâu rộng đến thị trường bất động sản và quyền lợi của người dân.
