Thị trường bất động sản nửa cuối năm 2026 được dự báo sẽ có sự phân hóa mạnh mẽ, đòi hỏi nhà đầu tư phải lựa chọn dựa trên năng lực tài chính và mục tiêu dài hạn. Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), thị trường sẽ được hỗ trợ bởi nhiều động lực kinh tế vĩ mô như đầu tư công, phát triển hạ tầng, đô thị hóa và xuất nhập khẩu.
Động lực từ kinh tế vĩ mô và cải cách pháp lý
Ông Đính cho biết Chính phủ tiếp tục đẩy mạnh các trụ cột tăng trưởng, tạo hiệu ứng lan tỏa, thúc đẩy đầu tư, việc làm và nhu cầu nhà ở. Việc hoàn thiện hệ thống pháp luật về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản sẽ góp phần tháo gỡ điểm nghẽn pháp lý, khơi thông nguồn lực và thúc đẩy nguồn cung ra thị trường. Theo ông, đây là nền tảng để thị trường phát triển minh bạch, chuyên nghiệp, bền vững hơn, hạn chế đầu cơ và điều chỉnh cơ cấu nguồn cung phù hợp nhu cầu thực.
Nguồn cung bất động sản trong 6 tháng cuối năm dự kiến tăng nhanh cả về quy mô và chất lượng nhờ nhiều dự án được tháo gỡ pháp lý và sự xuất hiện của các đại dự án dọc trục hạ tầng mới. Cơ cấu sản phẩm được kỳ vọng cân bằng hơn khi nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê và các loại hình phục vụ nhu cầu ở thực được đẩy mạnh.
Giá bất động sản khó tăng nóng
Về mặt bằng giá, ông Đính nhận định khả năng xuất hiện các đợt tăng nóng trong thời gian tới không cao do nguồn cung cải thiện và cạnh tranh giữa các chủ đầu tư gia tăng. Doanh nghiệp sẽ tiếp tục áp dụng chính sách bán hàng linh hoạt, tăng ưu đãi để kích cầu. Giá bán trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp có xu hướng điều chỉnh phù hợp với sức hấp thụ thực tế.
Nhu cầu bất động sản sẽ tiếp tục tăng nhờ sự hình thành các cực tăng trưởng mới và quá trình mở rộng không gian phát triển kinh tế. “Thị trường bất động sản nửa cuối năm 2026 sẽ tiếp tục vận hành theo hướng chọn lọc. Xu hướng đầu tư ngắn hạn và lướt sóng sẽ dần được thay thế bằng chiến lược đầu tư trung và dài hạn. Người mua ngày càng ưu tiên các dự án có pháp lý đầy đủ, chất lượng sống tốt, khả năng khai thác kinh doanh, tạo dòng tiền ổn định và tiềm năng gia tăng giá trị bền vững trong dài hạn”, ông Đính nêu quan điểm.
Thị trường điều chỉnh: Cơ hội cho nhà đầu tư có dòng tiền
Ông Phạm Đức Toản, CEO EZ Property, cho biết từ cuối năm 2025 đến nay, giá bất động sản Hà Nội đã điều chỉnh trên diện rộng, trong đó chung cư giảm mạnh nhất. Áp lực cạnh tranh từ nguồn cung mới, nhà ở xã hội và thị trường cho thuê khiến giá căn hộ tại nhiều khu đô thị lớn giảm đáng kể, thanh khoản suy yếu rõ rệt. Tuy nhiên, mức giảm không đồng đều: dự án trung tâm, nguồn cung hạn chế chỉ điều chỉnh nhẹ, trong khi dự án phát triển giai đoạn 2023-2024 chịu áp lực giảm giá lớn hơn.
Đối với đất nền, dù giá có xu hướng giảm nhưng thanh khoản rất thấp. Nhóm đầu cơ phần lớn đã rút khỏi thị trường, người mua ở thực vẫn quan sát. “Muốn bán được thì phải giảm giá đủ sâu, đủ hấp dẫn thì người mua mới quan tâm”, ông Toản nhận định. Ông cho rằng nếu không có thay đổi đáng kể về chính sách tài chính và tín dụng, thị trường 6 tháng cuối năm vẫn đối mặt nhiều khó khăn. Tuy nhiên, giai đoạn điều chỉnh mở ra cơ hội cho nhà đầu tư có sẵn dòng tiền và tầm nhìn dài hạn, nhưng cần nghiên cứu kỹ chất lượng dự án, tránh tâm lý đám đông.
Chu kỳ phát triển mới của bất động sản Việt Nam
TS. Đinh Thế Hiển, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Tin học và Kinh tế ứng dụng, nhận định bất động sản Việt Nam đang bước vào chu kỳ phát triển mới. Khi nền kinh tế chuyển từ tăng trưởng dựa vào lao động giá rẻ sang công nghiệp hóa và đô thị hóa trình độ cao hơn, giá trị bất động sản sẽ được quyết định bởi khả năng sử dụng, khai thác và tạo giá trị thực, không còn phụ thuộc vào kỳ vọng đầu cơ. “Đầu cơ sẽ không biến mất nhưng bản chất đã thay đổi. Nếu trước đây nhà đầu tư chỉ nhìn vài tháng hoặc một năm thì hiện nay họ cũng phải nhìn chu kỳ dài hơn, từ hai đến ba năm và đánh giá tài sản theo cách của một nhà đầu tư thực thụ”, ông Hiển nói.
Theo chuyên gia, những bất động sản có khả năng tạo dòng tiền, phục vụ nhu cầu ở thực và gắn với các cực tăng trưởng kinh tế sẽ tiếp tục thu hút dòng vốn. Ông Đính cũng dự báo từ nay đến năm 2030, thị trường còn nhiều dư địa tăng trưởng nhờ đầu tư công, phát triển hạ tầng và hình thành các cực tăng trưởng mới. Tuy nhiên, không phải cơ hội nào cũng phù hợp với mọi nhà đầu tư. Việc xây dựng phương án tài chính an toàn, đánh giá kỹ pháp lý dự án và lựa chọn sản phẩm phù hợp với mục tiêu đầu tư sẽ quyết định hiệu quả dài hạn. Đối với người chưa có nhiều kinh nghiệm, ông khuyến nghị nên tìm đến các đơn vị tư vấn, môi giới chuyên nghiệp để được hỗ trợ.
