Bất động sản tiếp tục gánh áp lực nợ trái phiếu khổng lồ
Theo số liệu từ VIS Rating, ước tính giá trị trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn trong năm 2026 vào khoảng hơn 20.000 tỷ đồng. Con số này tương đương với 14% dư nợ trái phiếu doanh nghiệp đang lưu hành, và điều đáng chú ý là hơn một nửa giá trị đáo hạn thuộc về nhóm bất động sản.
Những doanh nghiệp bất động sản có nghĩa vụ trái phiếu lớn nhất
Những doanh nghiệp có giá trị trái phiếu đáo hạn lớn nhất trong năm nay đều nằm trong lĩnh vực bất động sản, với mức nghĩa vụ lên đến hàng nghìn tỷ đồng. Cụ thể:
- Công ty CP Đầu tư và Xây dựng Vạn Trường Phát: 10.000 tỷ đồng.
- Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Bất động sản Hải Đăng: 6.650 tỷ đồng.
- Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Bất động sản Trường Minh: 5.500 tỷ đồng.
- CTCP Đầu tư Tân Thành Long An và Tập đoàn R&H: 5.000 tỷ đồng mỗi đơn vị.
Tập đoàn R&H: Điển hình của khó khăn và vi phạm
Trong số các doanh nghiệp trên, Tập đoàn R&H đứng đầu danh sách tổ chức phát hành có giá trị chậm trả trái phiếu lớn nhất năm 2025, với 5.000 tỷ đồng. Doanh nghiệp này vừa bị Ủy ban Chứng khoán Nhà nước xử phạt hơn 90 triệu đồng vì vi phạm quy định công bố thông tin trái phiếu.
Tập đoàn R&H được thành lập năm 2019, hoạt động trong lĩnh vực bất động sản với vốn điều lệ 1.450 tỷ đồng. Hiện doanh nghiệp còn hai lô trái phiếu đang lưu hành:
- RHGCH2124005: Giá trị lưu hành 3.000 tỷ đồng.
- RHGCH2124006: Giá trị 2.000 tỷ đồng.
Tổng dư nợ trái phiếu của R&H là 5.000 tỷ đồng. Trong năm 2025, doanh nghiệp này liên tục xin chậm thanh toán lãi trái phiếu đến kỳ thứ 16, với lý do tình hình kinh tế khó khăn kéo dài và chưa thu xếp được nguồn thanh toán theo kế hoạch.
Thông tin tài chính của R&H giai đoạn 2024-2025 vẫn chưa được công bố. Báo cáo gần nhất là năm 2023 cho thấy tổng nợ phải trả hơn 8.386 tỷ đồng và lỗ lũy kế hơn 1.120 tỷ đồng. R&H còn được biết đến với mối liên quan tới Công ty Đầu tư Phát triển Nhà và Đô thị Vinahud, và là một trong những cổ đông lớn của CTCP Dược phẩm Nam Hà.
Thị trường trái phiếu doanh nghiệp: Phục hồi nhưng còn thách thức
Theo Chứng khoán Vietcombank (VCBS), năm 2025 ghi nhận 578 đợt phát hành trái phiếu doanh nghiệp với tổng giá trị 645 nghìn tỷ đồng, tăng 45% so với năm trước và vượt mức đỉnh năm 2021. Trong đó:
- Nhóm ngân hàng chiếm 64% giá trị phát hành.
- Nhóm bất động sản chiếm 26%.
Hoạt động mua lại trước hạn cũng gia tăng mạnh, đạt hơn 310.000 tỷ đồng trong năm 2025, tăng 43% so với cùng kỳ. Nhóm ngân hàng chủ động mua lại các trái phiếu phát hành năm 2024 để cơ cấu lại nguồn vốn, trong khi nhóm bất động sản mua lại chủ yếu các lô phát hành giai đoạn 2020-2023 nhằm xử lý tồn dư nghĩa vụ nợ.
VCBS dự báo xu hướng mua lại trước hạn sẽ tiếp diễn, nhưng quy mô có thể thận trọng hơn khi chi phí vốn có dấu hiệu tăng nhẹ. Giá trị trái phiếu chậm thanh toán trong năm 2025 giảm khoảng 22% so với năm trước, và tỷ trọng trái phiếu chậm trả trong tổng số trái phiếu có vấn đề giảm còn khoảng 14%. Tuy nhiên, hiện tượng chậm trả vẫn tập trung chủ yếu ở nhóm bất động sản.
Áp lực đáo hạn được dịch chuyển sang giai đoạn 2026-2028
VCBS chỉ ra rằng cơ cấu trái phiếu có vấn đề trong năm 2025 phần lớn phát sinh từ hoạt động tái cấu trúc, đặc biệt là gia hạn kỳ hạn. Một số lô trái phiếu chậm trả gốc, lãi trong giai đoạn 2023-2024 được kéo dài thêm hai năm theo Nghị định 08/2023/NĐ-CP, khiến năm 2026 trở thành điểm đáo hạn tập trung của các lô trái phiếu "có vấn đề" này.
Áp lực năm 2025 có thể đã "hạ nhiệt" nhờ tái cơ cấu, nhưng thực chất được dịch chuyển sang giai đoạn 2026–2028. Đây được xem là chu kỳ cao điểm mới của đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp, với áp lực đáo hạn dự báo ở mức cao, vượt đáng kể so với năm 2025.
Triển vọng và dư địa phát triển của thị trường
Dù vậy, thị trường vẫn kỳ vọng môi trường chính sách tiền tệ và pháp lý tiếp tục theo hướng hỗ trợ, cùng với triển vọng phục hồi của thị trường bất động sản nhờ đầu tư công và cải thiện thanh khoản, sẽ góp phần giảm thiểu rủi ro vỡ nợ diện rộng.
Quy mô dư nợ trái phiếu doanh nghiệp năm 2025 ước đạt 1,33 triệu tỷ đồng, tăng 8% so với cùng kỳ và tiệm cận mức đỉnh năm 2021. Tuy nhiên, con số này mới tương đương khoảng 11,7% GDP - vẫn thấp so với nhiều quốc gia trong khu vực và còn khá xa mục tiêu 25% GDP theo định hướng của Chính phủ.
Trong bối cảnh nhu cầu vốn trung và dài hạn gia tăng mạnh, trái phiếu doanh nghiệp được xem là kênh bổ trợ quan trọng khi hệ thống ngân hàng phải đáp ứng yêu cầu an toàn vốn và cân đối kỳ hạn. VCBS nhận định thị trường còn dư địa phát triển đáng kể cả về quy mô lẫn cấu trúc.
Giai đoạn 2026-2027 được dự báo là bước đệm cho một chu kỳ tăng trưởng mới. Về phía cung, nhu cầu phát hành sẽ tiếp tục cao nhằm cơ cấu lại nghĩa vụ nợ và đáp ứng nhu cầu vốn của các ngành sản xuất, hạ tầng và năng lượng. Về phía cầu, khi các chuẩn mực minh bạch và xếp hạng tín nhiệm được nâng cao, niềm tin nhà đầu tư, đặc biệt là nhà đầu tư tổ chức được kỳ vọng cải thiện.
